防止大拆大建“底线”划定后，城市更新“更新”什么
2021年10月31日 17:16 成都商报原标题：防止大拆大建“底线”划定后，城市更新“更新”什么？ “以建筑、规划的视觉效果来推动城市更新，这样的模式需要调整，且迫在眉睫。”近期，在仲量联行举行的“睿见论坛：多元引领，焕活城市核心”上，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄作出上述提醒。
他坦承，过去城市更新大多沿用了传统的地产思维模式，以地标项目改造为主。而眼下，站在城市经营层面，以更加综合的方式推进城市更新，并将其纳入城市发展的“主战场”，已然迫在眉睫。 一个原因是，城市到了改变空间发展模式的重要节点。随着城镇化推进，城市发展面临房价过高、人口过密、交通拥堵、噪音严重等短板。与此同时，一些城市内涝背后，也反映了继续改造的迫切。 城市更新，“更新”什么？正如徐岱雄指出，城市更新将为新一轮发展带来巨大可能，它既是城市风口、市场风口，也将提前布局未来人的需求。
https://n.sinaimg.cn/spider20211031/708/w1237h1071/20211031/3e30-f5b5599ea680170a74ee5a43459670e8.png▲徐岱雄
不搞大拆大建、引入市场化力量 成为城市更新主线 城市更新不仅是国家战略，更是一个城市行动。 今年全国“两会”，城市更新被首度写入政府工作报告。7月以来，广州、北京、上海、成都等城市陆续出台相关条例或行动计划，抢滩这一新风口。 尽管政策都有因地制宜的部分，但“不搞大拆大建”“引入市场化力量”成为各地不约而同的更新主线。 “不搞大拆大建”，考验着城市的取舍能力。 近期，住房和城乡建设部副部长黄艳在公开场合指出，各地在城市更新中表现得非常积极，但也出现了很多问题，比如继续沿用粗放的开放建设方式，成片集中拆除现状建筑，大规模新增建设规模，不断加剧老城区交通、公共服务等设施成长压力；大规模搬迁原住居民，破坏原有社会结构，割裂人、地和文化的关系。
https://n.sinaimg.cn/spider20211031/48/w1034h614/20211031/6dfd-15297376a0828d2d068f46d9d474f92d.jpg
徐岱雄提到，城市更新不同于新城开发，要跳出载体改造的思维，需要站在城市经营的层面，从价值重构、战略引导、空间集合、长效统筹四个维度，结合城市功能导入新的业态、新的功能以及新的产业。
纽约布鲁克林海军工厂，一个从传统工业区转身为以技术驱动的现代制造业中心的成功案例。在这里，历史遗存转型成为商业创新功能载体，导入垂直工厂业态引领传统制造业转变为都市制造业。比如老厂房改造成多层次商业业态，而商店和咖啡馆增加了海军码头设计或生产物件，原有建筑成为展品，也将街区结构从工业置换为以服装、建筑、科技媒体、食品为主的新型产业结构。https://n.sinaimg.cn/spider20211031/298/w1618h1080/20211031/e5b1-c930b5e91b2a140669595074c949c130.jpg▲成都市下涧漕社区，广场上“蒸汽机车”造型 王效 摄
但眼下，对中国大多数城市来说，城市更新问题主要集中在城市核心区。而城市核心区往往密度较高，交通压力较大，这也意味着改造的投入和成本也相对较高。徐岱雄强调，各城市最需要的是探索出一套更加经济、且行之有效的管理方案。 从当前的探索来看，“引入市场化力量”是最被看好的方式。目前，上海、成都均开始尝试用城市更新基金的方式，去探索完成项目的实践，并在政府的主导背景下，通过引入更多市场化的力量，去因地制宜地将拆改留保多元举措，完成制度上的改革。 “这是地产界一场最重大的变革。”徐岱雄说，市场化可以改变过去以住宅开发追求高利润回报的传统方式，通过基金，将城市、区域发展的未来收益转化为可供各方主体分享的未来基金池，标志着城市发展的主体话语权，从房地产开发集团向产业、金融、城市运营主体进行转移，更综合性地审视城市更新目标。
这也意味着，城市更新不仅是城市风口，也是市场风口。https://n.sinaimg.cn/spider20211031/284/w1604h1080/20211031/b8e2-7e2d279aee284016269b52bffde88413.jpg▲成都市民在河边绿道散步喝茶 王效 摄
城市更新本质是对人的吸引 “城市大没关系，怕的是长距离通勤” 从结果导向看，城市更新最终要解决的，是人的需求。黄艳曾公开指出，城市更新广义上不是一场“建设行动”，而应是城市治理行动。 当前，我国城市化率已超过60%，城市发展进入城市更新的重要时期——由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。在此背景下，城市更新既要解决城镇化过程中的问题，还要更加注重解决城市本身所产生的问题。 仲量联行研究显示，当前城市正在面临第三次创新驱动变革，城市亟待提升在地化的城市归属感和国际化的时代认同感，本质是吸引高知人群，满足他们的所需所想，“因为人才在城市的进一步集聚至关重要”。
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比如，从交通价值来看，经统计，全球大多数城市的核心区域都具备至少三条地铁线路、两种慢性方式，经过多种交通方式的不断交互和叠加，以载体业态导入人口，将交通价值和商业角质进行有效衔接。 又比如，在核心区赋予多元城市功能和复合的生产生活环境，构建城市休闲、社群交互、教育、运动娱乐、旅游观光等多元空间，适配不同社群和客群等新型生活方式诉求。 以伦敦国王十字车站区域为例，在前期规划中，基于该区域的内在特点，所在区位及周边丰富的文化载体和功能，城市更新在建筑开发用地中仅使用了60%，保留的40%作为了城市公共空间，赋予创意阶层更多的共享和活动区域。据悉，改造后国王十字车站区域的就业数量增加134%，其中知识型就业增加237%，而住宅价值也提升了138%，重构了区域生态体系。
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在这一领域，成都被徐岱雄称作是国内城市最有机会的城市之一。他表示，成都的城市更新已经开始改变过去传统的以建筑的、规划的视觉效果来推动城市发展的进程。而改变以功能先行、产业先行、生态先行的公园城市的发展理念，“相信未来在多元创新主题这个层面上，成都可以成为中国城市更新的样本。”
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不过，探索始终存在风险。黄艳提到，城市更新要少拆，“少推平头”；不要把居民都赶到城外，“城市大没关系，怕的是长距离通勤”。 今年8月，住建部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（后称“通知”），划出城市更新的“底线”。黄艳表示，希望加强统筹谋划，坚持城市体检评估先行，探索一种政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，推动过去简单的开发建设方式转向，把现有的资源“经营好”，从而实现提质增效。 红星新闻记者 邹悦
更新四大圈层，济南未来15年城市更新这么干
齐鲁壹点
发布时间: 11-01
14:33
齐鲁晚报齐鲁壹点官方帐号
济南划定未来15年的城市更新蓝图！到2035年，构建四大更新圈层“历史城区”“二环以内”“中心城区”“市域范围内其他建成区”，城市更新与产业创新发展挂钩，历史文化名城有机更新，避免大拆大建。结合中优战略，济南近期计划打造5大片区，通过55项行动进行存量提质。10月29日，《济南市城市更新专项规划（征求意见稿）》开始向社会征集意见。
https://pics5.baidu.com/feed/f11f3a292df5e0fe82a196aba4156fa15fdf7259.jpeg?token=14d1b3c162dd29bb4f6c13bcb765b9be
构建四大更新圈层
城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转向“城市中心重构的存量挖潜”，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”，为此，济南未来主要更新圈层。首次提出构建“历史城区”“二环以内”“中心城区”“市域范围内其他建成区”四大更新圈层。
历史城区作为济南城市更新的第一圈层，重点加强历史文化要素保护，恢复老城肌理格局及传统风貌，提升空间环境品质，改善基础设施条件，严控新建项目高度、体量及规模，探索可持续的更新实施模式。
第二圈层为二环以内，更新重点区域持续疏解老城非核心功能，包括疏解一般制造业、普通仓储物流、区域性批发市场等功能。明确五类重点更新区域，包括旧住区及城中村，公园、山体、流域等景观地区，重要道路、轨道沿线空间，古城、商埠区、泉城特色风貌带等重要风貌区和小清河特色文化带。
中心城区作为第三圈层，以旧厂区、旧村庄及旧住区改造为重点，保障高精尖新技术产业用地供给，积极发展高端制造业，提高产出效益。推动国际医学中心、大学城等区域更新，促进“学、研、产、城”全面融合。加强旧住区改造及精细化治理，完善生活配套服务设施布局。
市域范围内其他建成区为第四圈层。以旧村庄及旧住区改造为重点，积极引导新旧动能转换起步区内现状旧村庄更新改造，助力北部建设全面起势；加大章丘区、莱芜区、钢城区、济阳区老城区内旧住区、旧村庄改造提升力度，推动旧工业厂区转型升级；改造平阴县、商河县内旧住区、旧村庄，强化综合服务能力，改善县城人居环境。
产业更新提质增效
济南实施四大圈层更新，不仅仅改善城市面貌，更希望通过促进产业创新发展，推动存量低效空间产业提效，锚定高质量发展，提升城市竞争力。
根据专项规划征求意见稿，济南新一轮城市更新有五大主要目标，促进黄河流域中心城市建设；推动产业转型升级，打造创新制造高地，重塑产业发展新格局；强化历史文化保护，彰显济南特色风貌；促进民生改善，加快补齐基础设施短板；推进绿色低碳发展，促进生态文明建设。
在历史城区，强化“文、商、旅、服”等主导功能，疏解非核心功能，推进“古城—商埠”整治与复兴。
二环以内圈层推动工业功能转换，发展创新产业，改造升级老旧商业区。逐步将传统工业区、零散工业区置换为总部办公、品质商业、商务服务、数字经济及文化遗产展示等空间，为高端新兴产业发展提供空间载体。
中心城区圈层积极发展高端制造业及新兴产业，提高产出效益。疏解调迁一般制造业，积极发展高端制造业及新兴产业。加强黄河、小清河生态廊道沿线的丁太鲁片区、宋刘片区等重点区域更新，东部主要更新董家铁路货运枢纽及东客站、济钢片区，西部主战场在七贤杨庄片区、腊山东侧片区、党家片区等。齐鲁科创大走廊、智能智造走廊两侧推动旧村庄腾退；保障金融总部、现代商务、高新技术产业更新用地供给，促进中央商务区功能提升。整合科研院校周边更新用地，促进“学、研、产、城”全面融合，保障公共资源及生活服务供给。
市域范围内其他建成区通过更新改造旧厂区，推动产业升级转型，保障产业用地供给。其中，推动章丘、莱芜、钢城、济阳区既有产业园的提质增效，推进平阴、商河县传统制造业转型升级，承接京津及主城区相关产业转移。
保护优先不大拆大建
在城市更新中，济南特别强调保护优先，凸显地方特色，推动历史文化名城有机更新，芙蓉街—百花洲、将军庙历史文化街区及商埠区实施渐进式更新，避免大拆大建，防止过度商业化。
围绕“泉·城文化景观”申遗，恢复泉水文化景观。遗产区内的更新活动须将申遗刚性要求作为前置条件。统筹申遗核心地区的泉水公共空间整治、文化旅游线路提升、交通组织优化和基础设施建设。以申遗为契机，重点实施泉水申遗环境整治、泉水展示系统、泉水周边业态升级、泉水空间活力提升等各项更新任务。
落实黄河重大国家战略，开展黄河沿岸生态修复，实施黄河济南段河道综合整治工程，打造黄河生态保护带。加强黄河沿岸文化遗产保护，实施泺口古渡口、百年铁路桥等沿黄重要文化遗迹保护与修复等工程。加快打造黄河文化教育基地，讲好新时代“黄河故事”。
彰显“山泉湖河城”一体的城市特色，合理调整城市重点区域建筑高度，贯通山水视线廊道，对廊道内超高建筑进行逐步降层或拆除。按照济南风貌分区引导管控要求，完善公共建筑及住宅建筑的风貌形象。结合机场、铁路客站等交通枢纽建设及周边片区更新，打造具有济南特色的门户形象。
济南的城市更新坚持“留改拆”并举，统筹历史文化名城保护和城市人居环境改善。提出不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不超过20%。
在城市更新中改善民生，济南将持续推动老旧小区更新改造，推动老旧住宅楼加装电梯，进行适老化改造。试点推进“零碳”建筑、园区、社区建设。在古城区、商埠区、商业中心、居住集聚区建设“交通慢行区”，鼓励新能源汽车上路，在城市更新中补充完善新能源配套设施。
围绕加快“中优”战略推进，近期济南重点打造5大片区，完成55项行动任务。包括加强古城片区、老商埠片区、小清河--黄河之间地区、洪楼广场片区、大千佛山景区。
（大众日报客户端记者 赵国陆 报道）
丁祖昱：上海城市更新发展，房企如何分得一杯羹？
中新经纬
发布时间: 11-01
16:36
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中新经纬11月1日电 题：《丁祖昱：上海城市更新发展，房企如何分得一杯羹？》
作者 丁祖昱(易居企业集团首席执行官)
2021年，调控政策的深入、信贷政策趋严、房地产税的出台等综合要素，都在加速地产行业传统发展逻辑的终结。其中，城市更新成为房企发展转型路上的重大战略选择之一。
上海城市更新的发展由来已久，但由于当地土地权属关系错综复杂，决定了上海早期的城市更新必须由政府主导，房企参与度相对较低。但随着市场环境发生变化，政府要想构建一个城市更新的完备生态链，就需要房企更多地参与到城市更新的资金调配、资源整合、运营管理、激励机制等要素当中来。
近五年来，在上海核心区范围内，城市更新按地块规划属性可划分为商办、住宅、综合类项目。按照克而瑞CAIC城市更新中心的数据，徐汇区新增建筑面积总体量位居上海第一位。
上海城市更新带有其特殊性，即要围绕上海当地的历史文化风貌保护进行创新与探索。克而瑞CAIC城市更新中心统计，截至2014年，上海编制完成了44个历史文化风貌区的保护规划，明确了市域范围内4000多处文物和优秀历史建筑的保护要求。
正因为上海对涉及历史文化风貌保护项目有很严格的规划管控，这就对参与此类项目房企的资金、运营效率、开发经验等方面提出更高要求。企业要入局上海城市更新领域，就需要多方考量。但高风险常常伴随着高收益，市区内的城市更新项目常拥有极高货值，利润方面也相对可观。因此，要想在上海介入城市更新领域，这类项目是房企无法绕过的难点。
目前，上海的城市更新项目主要有两种方式：其一，单体建筑零星式的城市更新，其二，集中大片区的城市更新。这两种城市更新方式，都对入局房企提出了新要求。
首先，房企需要从整体上明晰上海城市更新的全生命周期，结合整体规划和企业优势，积极对接、尽早介入。其次，房企要积累项目实操经验，明确与地方功能性国企的合作模式和方法，确定城市更新的合作机会点。最后，企业要回归算账逻辑，围绕城市更新的高毛利、长周期的项目特点，建立新的财务测算机制，以维持企业现金流平衡。
总之，开发周期长、周转慢，占用资金量大，都是房企介入城市更新项目要面临的问题。但从近几年看，房企早期布局的城市更新项目已陆续开盘贡献出销售业绩，并呈现出稳定转化的发展趋势。因此，我们认为，房企开发城市更新项目的整体盈利性仍有较高增长潜力。(中新经纬APP)
毋问我从哪里来 发表于 2021-11-1 23:58
更新四大圈层，济南未来15年城市更新这么干
山水视线廊道内超高建筑逐步降层或拆除 不“大拆大建” 济南城市更新专项规划公开征求意见
闪电新闻
发布时间: 11-01
22:09
山东广播电视台闪电新闻客户端官方帐号
齐鲁网·闪电新闻11月1日讯 为全面提升城市更新工作水平，加强规划引领，济南市住房和城乡建设局委托北京清华同衡规划设计研究院、济南市规划设计研究院联合编制了《济南市城市更新专项规划（征求意见稿）（2021-2035）》（以下简称《专项规划》），近日，向社会公开征求意见，征求意见时间为10月29日-11月28日。《专项规划》明确了济南城市更新近期重点任务，将落实“新十字”发展方针，围绕加快“中优”战略推进，近期重点打造 5 大片区，完成 55 项行动任务。包括加强古城片区保护提升，推进老商埠片区保护复兴，推进小清河--黄河之间地区更新建设，推进洪楼广场片区改造提升，打造大千佛山景区。促进工业遗产赋能产业发展，推进“一廊三区多点”工业遗产保护利用综合工程建设。加快二环内老旧厂区更新改造，推进黄河南岸片区旧厂区腾退，落实“黄河流域生态保护与高质量发展战略”；促进胶济铁路沿线旧工业厂区产业升级，发展创新创意产业；构建齐鲁科创大走廊和智能智造走廊，打造区域性科技创新主引擎。
毋问我从哪里来 发表于 2021-11-2 00:00
山水视线廊道内超高建筑逐步降层或拆除 不“大拆大建” 济南城市更新专项规划公开征求意见
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构建“历史城区”“二环以内”“中心城区”“市域范围内其它建成区” 四大更新圈层
第一圈层即历史城区。重点加强历史文化要素保护，恢复老城肌理格局及传统风貌，提升空间环境品质，改善基础设施条件，严控新建项目高度、体量及规模，探索可持续的更新实施模式。
第二圈层即二环以内。更新重点区域持续疏解老城非核心功能，包括疏解一般制造业、普通仓储物流、区域性批发市场等功能。明确“五类”重点更新区域，包括旧住区及城中村，公园、山体、流域等景观地区，重要道路、轨道沿线空间，古城、商埠区、泉城特色风貌带等重要风貌区和小清河特色文化带。
第三圈层即中心城区。以旧厂区、旧村庄及旧住区改造为重点，保障高精尖新技术产业用地供给，积极发展高端制造业，提高产出效益。推动国际医学中心、大学城等区域更新，促进“学、研、产、城”全面融合。加强旧住区改造及精细化治理，完善生活配套服务设施布局。
第四圈层即市域范围内其它建成区。以旧村庄及旧住区改造为重点，积极引导新旧动能转换起步区内现状旧村庄更新改造，助力北部建设全面起势；加大章丘区、莱芜区、钢城区、济阳区老城区内旧住区、旧村庄改造提升力度，推动旧工业厂区转型升级；改造平阴县、商河县内旧住区、旧村庄，强化综合服务能力，改善县城人居环境。
毋问我从哪里来 发表于 2021-11-2 00:01
构建“历史城区”“二环以内”“中心城区”“市域范围内其它建成区” 四大更新圈层
第一圈层即历史城区 ...
促进产业创新发展 推动存量低效空间产业提效
历史城区强化“文、商、旅、服”等主导功能，疏解非核心功能，充分发挥文化资源密集区的优势，建设文化服务产业集聚区，引导文化创意、文化旅游、文化服务等相关产业集聚，推进“古城-商埠”整治与复兴，加快疏解非核心功能。
二环以内推动工业功能转换，发展创新产业，改造升级老旧商业区。逐步将传统工业区、零散工业区置换为总部办公、品质商业、商务服务、数字经济及文化遗产展示等空间，为高端新兴产业发展提供空间载体。改造提质一批老旧商业区，注重与周边资源有机融合、良性互动，将现代化商业设施建设与传统泉城特色商业旅游文化融为一体，建设新型消费场景。盘活低效用地，结合科教资源优势培育创业、创新、创意产业。
中心城区积极发展高端制造业及新兴产业，提高产出效益。疏解调迁一般制造业，积极发展高端制造业及新兴产业。加强黄河、小清河生态廊道沿线的丁太鲁片区、宋刘片区等重点区域更新；推进东部城区董家铁路货运枢纽及东客站、济钢片区更新；推动西部城区七贤杨庄片区、腊山东侧片区、党家片区等重点区域更新。
推动齐鲁科创大走廊、智能智造走廊两侧旧村庄腾退；保障金融总部、现代商务、高新技术产业更新用地供给，促进中央商务区功能提升。整合科研院校周边更新用地，促进“学、研、产、城”全面融合，保障公共资源及生活服务供给。
市域范围内其他建成区更新改造旧厂区，推动产业升级转型，保障产业用地供给。推动章丘、莱芜、钢城、济阳区既有产业园的提质增效，推进平阴、商河县传统制造业转型升级，承接京津及主城区相关产业转移。通过旧住区、旧村庄、旧市场功能置换，保障产业用地及相关服务配套设施供给。
毋问我从哪里来 发表于 2021-11-2 00:01
促进产业创新发展 推动存量低效空间产业提效
历史城区强化“文、商、旅、服”等主导功能，疏解非核心功 ...
加强历史文化保护，彰显泉城特色风貌
严格落实保护要求，延续历史肌理及传统风貌，推动历史城区保护与复兴。重点推进芙蓉街-百花洲、将军庙历史文化街区及商埠区渐进式更新，避免大拆大建，挖掘机会空间，防止过度商业化。利用特色文化资源，注重空间文化场景塑造，推动各类文化场景展示、老字号 IP 活化、历史资源特色彰显等工作。
保护泉水资源，遗产区内各项更新活动须将“泉·城文化景观申遗”刚性要求作为前置条件。统筹“泉·城文化景观申遗”核心地区的泉水公共空间整治、文化旅游线路提升、交通组织优化和基础设施建设，为讲述泉水故事，彰显泉城文化提供支撑保障。
以“泉·城文化景观申遗”为契机，重点实施泉水申遗环境整治、泉水展示系统、泉水周边业态升级、泉水空间活力提升等各项更新任务。
开展黄河沿岸生态修复，实施黄河济南段河道综合整治工程，打造黄河生态保护带。加强黄河沿岸文化遗产保护，实施泺口古渡口、百年铁路桥等沿黄重要文化遗迹保护与修复等工程。加快打造黄河文化教育基地，讲好新时代黄河故事。不断壮大黄河文旅工程，整合沿黄自然生态人文资源，展现黄河风采、齐鲁风范、泉城风韵。
加强重点地区建设指引，彰显“山泉湖河城”一体的城市特色。合理调整城市重点区域建筑高度，贯通山水视线廊道，对廊道内超高建筑进行逐步降层或拆除。按照济南风貌分区引导管控要求，完善公共建筑及住宅建筑的风貌形象。加强主次干道沿线、城郊结合部、背街小巷等重点区域存量用地的环境整治，提高美化水平。结合机场、铁路客站等交通枢纽建设及周边片区更新，打造具有济南特色的门户形象。
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