棱镜丨万达重拾房地产：曾表示彻底告别，现一边壮士断腕一边四处找钱
2020
08/03
08:15
腾讯新闻棱镜
划重点： - 12020年，注定又是万达的一个突围之年。
- 2今年万达发债融资非常顺畅，监管部门很快放行，且利率比前两年要低很多，一方面是市场上缺乏好的投资标的，二是监管部门大力支持实体经济复兴。
- 3除发债外，万达也处置了一批资产，继续“壮士断腕”，并且开始重视起地产业务。
- 4今年上半年，万达地产完成销售额不足300亿元，全年目标完成率不足30%。7月6日，地产总裁吕正韬正式提出辞职。
作者|孙思克 编辑|张小马 出品|棱镜·腾讯小满工作室 在三年多前的《鲁豫有约大咖一日行》中，万达集团董事长王健林坐着他的湾流G550去视察项目时，为了消磨时间，有时会跟老部下在飞机上打打“升级”。 而今，这样的牌局越来越难攒了。 2019年初，万达集团在青岛举行年会时，坐在主席台上的，除王健林和总裁丁本锡外，还有万达旗下各大板块的一把手：商管总裁齐界、文化总裁张霖、宝贝王总裁曲德君、投资总裁董建岳、地产总裁吕正韬等。 一年之后，万达在广州举行年会时，丁本锡已经退休，曲德君跳去新城集团。等到今年7月，吕正韬离职了。 与近期的高管团队一样，万达的现金流同样不再稳定。年初以来的疫情，导致万达广场的客流和营收数据均有所下降，影院停业达半年之久。 2020年，注定又是万达的一个突围之年。 万达电影获得喘息 7月20日，全国电影院开始恢复营业，万达电影获得喘息。 业绩预告显示，1月23日以来，万达院线已歇业近半年，收入几乎没有，而一些固定成本依然需要支付，这导致上半年万达电影预亏15-16亿元，而去年同期，万达电影净利润是5.24亿元。 万达电影计划通过资本市场定增，募集资金43.5亿元。这一方案于7月27日获得证监会审核通过。 一位万达上市公司投资者关系部前员工表示，疫情重创影视业，监管方也看到万达电影这种行业龙头急需资金，所以快速放行融资方案。 2019年末，万达电影进行了大幅减值，其称因此前收购的世茂影城等资产实际收入低于收购时估值，商誉出现大幅减值。 2018年底万达电影并购万达影视。按当时的对赌协议，万达影视2018-2021年每年的净利润应分别不低于7.63亿、8.88亿、10.69亿、12.74亿。 2019年，万达影视没有达成业绩承诺，为此万达影视的大股东万达投资本应补足差额利润，万达投资后以股代资，将其持有的43754034股万达影视股票回购并注销。按照7月30日的收盘价计算，上述股份折算资金约为7.59亿元。 2020年，万达影视押宝的《唐人街探案3》等影片未能如期上映，一些影视剧拍摄因疫情影响进度有所延迟，万达影视完成2020年业绩承诺依然艰难。 被万达视为护城河的商业地产业务，日子同样不好过。疫情之前的2019年，万达商管的经营现金流净额168.01亿元，比2018年减少125亿元。 万达商管2019年债券年报显示，截止2019 年末，万达商管未受限货币资金 657.67亿元，而截至 2020 年4月15日，万达商管将于1年和1-2年内到期的公开债券分别为436.94 亿元和258.66 亿元。 一位万达商管区域公司人士表示，今年二三月最艰难，商管旗下的万达广场几乎没有客流，万达还要给商户减免部分租金，“上半年万达商管收取的租金约130亿，而去年一年租金收入是450亿元左右。” 对于刚开业不久的万达广场，客流本就不大，受到租金减免的影响更大。 该人士称，一家万达自己投资建设的三线城市重资产广场，拿地资金一般在10亿元左右，并且必须是自有资金，此后的建设和运营资金，可以找渠道融资，但现在金融机构不太看好商业地产，因此利率较高。 “等到广场建成运营招到商后，有了收入来源，可以通过未来现金流贴现的方式向银行贷款，这笔利息较低的贷款可以还掉此前建设运营期的融资。”该人士说，但需要新广场开业后客流、现金流都很健康，才能获得银行贷款。 例如湖北黄冈万达广场2018年6月开业，一年半之后，就以该广场的租金收入来源作为质押物，向汉口银行黄冈分行贷了4亿元。 融资与处置资产并举 万达开始四处找钱。 作者查询上交所、上清所相关数据发现，除万达电影定增方案获批外，万达商管拟发行总额为98亿元的小公募债，目前已通过。今年4月到7月，万达商管还发行了四笔中期票据，金额分别为：50亿、20亿、50亿和35亿元，利率分别为4.89%、4.7%、5.2%和5.38%。 公开信息显示，在2018年到2019年，万达仅发行了两笔中期票据，金额分别为8亿和7亿元，利率分别为7.9%、7.5%；同期没能发行公司债。 香港地产分析师黄立冲表示，今年万达发债融资非常顺畅，监管部门很快放行，且利率比前两年要低很多，一方面是市场上缺乏好的投资标的，二是监管部门大力支持实体经济复兴。 除发债外，万达也处置了一批资产，继续“壮士断腕”。 7月30日，万达酒店发展公告称，以2.70亿美元的价格，出售芝加哥物业项目股东权益的90%，此项出售预期收益为9400万港元。 2014年7月，万达曾花2亿美元买下上述物业90%股权，万达当时宣称投入9亿美元建设该项目。上述万达上市公司投资关系部前员工表示，如算上六年的资金成本，万达可能没有赚到钱。 被王健林视为未来重要收入来源的宝贝王集团，旗下有乐园、早教和IP三大业务，早教业务的运营公司为霍尔果斯万达教育科技有限公司（下称：霍尔果斯万达教育）。 7月20日，控股股东霍尔果斯万达儿童文化发展有限公司，将霍尔果斯万达教育100%的股权悉数转让予博思美邦（北京）教育咨询有限公司，霍尔果斯万达教育更名为霍尔果斯博思美邦。 而在4月20日，万达将宝贝王集团有限公司共计1000万元的注册资本，通过质押融资的方式，出质给民生金融租赁有限公司。 重拾地产并不容易 王健林曾在万达年会等多个场合一再表示，万达要脱离拿地卖房的一锤子买卖，彻底告别住宅地产。 兜兜转转，万达又回到地产老本行。 一位接近万达人士称，其实在疫情来之前，万达已经开始重新重视住宅地产，具体举措包括：将地产集团从商管集团中剥离出来，成为跟文化集团、商管集团并列的板块。 时任万达地产总裁吕正韬到处开疆拓土。天眼查数据显示，这位在万达集团干了18年的“老臣”，在2020年上半年一口气注册了28家地产公司，2月之后注册成立的大部分公司则独立开展地产业务。 万达地产的股东由万达集团100%控股变更为深圳迪讯实业有限公司（由万达百货集团公司100%控股）占98.7%、富泰（香港）投资有限公司占比1.3%，万达地产集团由此成为一家中外合资企业。 上述接近万达人士称，这种股权安排有助于万达地产在港股上市，不过短期内不太可能，“一是港交所地产股估值位于谷底，二是万达地产本身销售规模太小。” 公开信息显示，通过文旅城等综合体拿地，依旧是万达开拓地产业务的主要办法之一。每个项目占地至少1000多亩，其中商业住宅可售部分至少数百亩。 这些土地的单价便宜，但总价不低，尤其是文旅项目，每个框架协议的项下投资动辄需要上百亿元，而前期拍地需要真金白银。 例如2019年6月12日，万达地产100%持股的万达城开发有限公司以71.924亿元摘牌位于兰州七里河区崔家大滩28宗地，共计1356.857亩，用于开发兰州万达文旅城。 这28宗地块中，土地性质为“居住、商业”的用地占比高达58.07%；土地性质为“商业”的占40.91%；文化设施用地仅占比1.02%。当年10月，兰州万达文旅城楼盘一期已开始蓄客。 2020年3月，长春北方影都投资公司斥资近91亿元摘得长春市净月开发区16宗地。长春北方影都（下称新北方影都）由万达地产100%控股。 但在7月8日，万科入股新北方影都投资公司，占股15%。 上述接近万达人士表示，一方面，合作开发项目几乎是当下房地产行业的通例，万达也要顺应行业形势；另一方面，文旅影视项目确实占压太多资金，万达需要通过出让股份盘活现金流。 万科入股长春影都，剑指住宅地产。 6月24日，长春万科的官方微信公众号发布文章称，万科将在长春影都板块开发总建筑面积为68.6万平米的超级大盘——万科星光城，作为万科首个影视文化综合住区。 与年销售额6000亿的万科相比，万达地产2019年的权益销售额仅430.8亿元，排在克尔瑞排行榜的第60位。2020年，万达地产的KPI陡增至1000亿元，相当于进入房企年度销售额前20左右。 上述万达地产区域投拓总表示，完成KPI的难度颇大。 “一是万达现金流紧张，拿地预算不高，各个区域自己找项目，谁找的项目好，谁能获得拿地预算；二是万达在二线城市基本完成布局，目前新战场主要是三四线城市，这些地方虽然地价低，但房价也低，销售市场不火爆，去化压力大。”这位投拓总解释。 接近万达的人士表示，今年上半年，万达地产完成销售额不足300亿元，全年目标完成率不足30%。7月6日，地产总裁吕正韬正式提出辞职。
| 
楼主: 驻在平安夜前夕
楼主
显身卡
发表于 2020-8-17 17:38
