“提前还房贷”引关注 调降存量房贷利率呼声再起
2024年09月23日 00:43 证券日报
本报记者 彭 妍 近期，关于调降存量房贷利率的相关讨论逐渐升温。 目前来看，存量房贷利率与新发房贷利率相差较大。据央行数据，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%，而目前存量房贷的利率普遍在4%以上。 虽然，借款人提前还房贷将对减轻居民债务负担、拉动消费增长起到积极作用。但对商业银行而言，提前还房贷可谓有利有弊。东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，对银行而言，居民较大规模提前偿还房贷，意味着高收益、低风险的优质信贷资产流失，这会对银行利润形成较为严重的侵蚀。更为重要的是，持续出现较大规模的提前还贷潮，会向房地产市场传递负面信号，不利于扭转市场预期，推动楼市企稳回暖。 下调存量房贷利率有助于缓解“提前还房贷”现象。自去年9月25日起，存量首套房贷利率经历了一波下调，借款人减少了利息支出。受此影响，提前还房贷规模一度有所下降。 然而，在多重因素影响下，“提前还房贷”的相关讨论热度近期又不断增加，关于调降存量房贷利率的呼声也有所提高。 王青表示，今年启动第二轮存量房贷利率下调的概率较大。这对缓解当前消费需求低迷有重要意义。 王青认为，尽管存量房贷利率再下调，短期内银行经营压力会进一步加大。但是，这个约束或难题并非根本性障碍，监管部门可通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以缓解。这能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。 招联首席研究员董希淼建议，通过“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式实现存量房贷利率的下调。一般而言，公积金住房贷款利率低于同期限的商业性个人住房贷款。“商转公”有助于减少借款人及其家庭的房贷利息支出，降低还贷压力。对银行而言，“商转公”也可能减少房贷提前还贷行为。
见证历史！套均面积超汤臣一品，上海108套豪宅一天售罄，业主“平均亿万富翁”
2024年09月29日 07:00 每日经济新闻
9月27日，上海迎来多个热点新盘开盘，其中套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期（备案名：翠湖天地六和庭）108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元。市场消息显示，该项目刷新中国亿级豪宅日光纪录。 同一天，位于徐汇滨江的中海领邸玖序三期也迎来开盘，套均总价约1500万元至3300万元，也在当日售罄。此前该项目两次开盘均实现“日光”。https://k.sinaimg.cn/n/spider20240928/236/w1080h756/20240928/1303-35c65c377e323bc5a0eb1012f0958111.jpg/w700d1q75cms.jpg?by=cms_fixed_width
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再现“日光” 公开信息显示，翠湖天地位于上海市黄浦区新天地区域，是瑞安集团在上海推出的高端住宅系列。 翠湖天地六期开盘均价为21万元/平方米，共推出房源108套。其中，高区约1200-1400平方米的复式，中区以上约700平方米大平层，中低区约435-470平方米平层。 翠湖天地六期套均面积高达约528平方米，超过汤臣一品2006年创下的套均约526平方米纪录，成为目前上海套均面积最大的公寓住宅产品。 而从总价段来看，翠湖天地六期最便宜一套约7571万元，单价约16.6万元/平方米，最贵一套约3.56亿元，单价约28万元/平方米。不仅打破了上海乃至国内楼市的多项纪录，也成为上海有史以来套均总价最高的公寓项目，套均总价接近1.1亿元。 根据当日选房公告，该项目于9月27日13时起按摇号排序结果分批次到场选房。从销售中介公开发布的信息来看，翠湖天地六期叫号至120余号清盘。 8月30日，瑞安房地产有限公司披露2024年中期业绩。财务数据显示，2024年上半年，瑞安房地产收入约20.73亿元（人民币，下同），同比减少68%；归母净利润约0.72亿元，同比减少88%。 当时瑞安房地产表示，两个在建的高端住宅项目翠湖天地六期和翠湖滨江将按计划于2024年下半年推出。瑞安房地产预期，作为翠湖系的最新作品，翠湖天地六期将会是今年最受市场期待和追捧的楼盘。这两个项目预计将为下半年的合约销售作出重大贡献。 除了翠湖天地六期，另一个项目豪宅红盘——徐汇滨江中海领邸玖序当天也开盘售罄。该项目三批次此次推出178套房源，有效认购377组，主力户型建面约186/210平方米的四居室，均价为14.67万元/平方米。 据界面新闻报道，中海领邸玖序此次仍然创造出一个小时清盘的成绩。下午两点开盘选房，下午三点零五分左右，销售发布捷报：轻松日光，178套房源全部售罄。现场反馈，叫号到340号清盘，平均每套房源的成交时间仅为20秒。 在这之前，今年6月28日，中海领邸玖序首次开盘，232套房源劲销66.38亿元，首开售罄。8月29日，中海领邸玖序二期迎来开盘，120套房源开盘32分钟后清盘，实现销售额31.6亿元。 此次，伴随着三期项目实现日光，中海领邸玖序已累计实现销售额约148亿元。
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上海豪宅为何热销？ 本月初，每日经济新闻曾报道，2024年以来，上海已先后有12个豪宅项目开盘，几乎次次日光。 截至8月18日，今年上海总价2500万元以上的豪宅共网签了2641套，且还有相当数量的成交此后陆续网签。如果再加上8月成交的263套，那么前8个月的战绩已接近3000套。这不仅远超其他三个一线城市，更是上海过去10年来未曾出现过的。 打响2024年“日光”头炮的是中海顺昌玖里。套均总价4000万元左右，首开全部售罄，销售总额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录。
七八月的淡季，上海豪宅却供不应求：龙盛湾上二期，120套房源认购率239%；融创外滩壹号院二期二批次110套房源，认购率超180%；中海领邸玖序二期，有效认购率252%；锦园33套，项目开放4天开启认购，认购率152%；绿城前滩百合园三期10套别墅，总价5300万~1亿元，认购率210%。 不断增加的供应量，仍然能被市场吸收，购房者们几乎是“有多少买多少”。 据中指研究院统计，2015年2500万元及以上价位的豪宅在上海成交只有896套。此后的8年里，大多保持着每年1600~1700套的水平。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了，算上三周内售罄的融创外滩壹号院、锦园和中海领邸玖序，上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。 核心城市豪宅为何一房难求？镜鉴咨询创始人张宏伟对每日经济新闻记者分析：“北上广深核心城市核心区域的项目存在价格倒挂，又是核心资产，未来三到五年大概率是价格上行周期。” “另一方面，核心城市政策的敏感度，以及需求支撑相对还是比较足的，每隔3~6个月出现一轮政策刺激，就会相应释放一波成交量。核心城市的优质资产在这种行情下，又会出现独立行情。”
郑州一楼盘宣布涨价2%，业内认为或为营销手段
2024年09月29日 11:21 新浪网 作者 金融界网站
本文源自:金融界 郑州一楼盘宣布上调房价，继保利推出“保价协议”和成都多家房企涨价后，河南卓凯置业有限公司也加入这一行列。自9月30日24时起，常绿·金水宸苑项目在售房源售价将上调2%，即每平方米约增加300元。 据公司文件显示，常绿·金水宸苑项目已经全期封顶，并接近完成二次结构施工，具备准现房销售条件。此外，该项目资金充足、现金流稳定，品质在当地市场中表现突出。销售人员透露，此次调价基于项目良好的销售情况以及当前低于预期的价格水平，加之近期政策利好因素的叠加影响。 位于郑州市金水区的常绿·金水宸苑，主打改善型住宅，配套设施齐全，并承诺18个月内交付。根据克而瑞河南区域数据，该楼盘在2024年1~8月期间销售成绩位列前茅。 业内人士分析指出，此次涨价可能是为了刺激潜在买家尽快决策，同时也反映了开发商对于市场回暖的信心。随着政府出台一系列支持措施，包括央行降息等举措，房地产行业正迎来积极信号。
河南省长：要把房地产止跌回稳作为经济运行的重点
2024年09月29日 06:53 观察者网
据河南省人民政府门户网站28日消息，9月28日，河南省省长王凯到郑州市督导经济运行工作，并主持召开座谈会研究部署重点工作。 王凯认真听取郑州市经济运行、“两新”政策落实和促消费、重大项目建设等有关情况汇报，与郑州市、省直有关部门负责同志一同分析形势、研究工作。他指出，郑州市认真贯彻省委决策部署，在转方式、调结构、提质量、增效益上持续用力，经济运行稳中向好、持续向好。要深刻领会、准确把握习近平总书记重要讲话精神和党中央对当前经济形势的分析判断、对经济工作的决策部署，认真落实省委工作要求，把握政策机遇，迅速行动、真抓实干，巩固增强经济持续回升向好态势，确保完成全年经济社会发展目标任务。https://k.sinaimg.cn/n/spider20240929/209/w1842h767/20240929/bc13-be4a0d2b740df6977300d86912b69cb1.png/w700d1q75cms.jpg?by=cms_fixed_width河南省人民政府门户网站截图
王凯强调，要把房地产止跌回稳作为经济运行的重点，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，打赢保交房攻坚战，加力推进以旧换新和存量商品房收购，积极构建房地产发展新模式。要把促消费、提升消费结构、培育消费新业态作为发力点，用好“两新”政策，利用国庆假期组织开展促消费活动，以更大力度推动汽车等大宗耐用消费品以旧换新，促进文旅体育、批发零售、住宿餐饮等重点领域消费扩容升级，持续创新消费场景，充分释放消费潜力。要把帮助企业特别是中小微企业渡过难关作为着力点，完善与企业常态化沟通交流机制，实实在在解决企业诉求，为各类企业健康发展创造良好条件。要把保持工业经济快速增长态势作为压舱石，推进重点企业达产达效，加快“三个一批”在建项目建设进度，全力支持重点园区提速发展。要把防范化解风险作为底线要求，守住兜牢民生底线，有效化解重点领域风险，切实做好基层“三保”工作，以高水平安全保障高质量发展。 王凯强调，要把务实担当、实干为要的要求落实到全过程各环节，以钉钉子精神推动各项工作落地见效，加强政策解读、宣传引导，进一步优化市场化、法治化、国际化一流营商环境，充分激发各方面积极性主动性创造性，为全省经济高质量发展作出更大贡献。 刘玉江参加座谈。
10月1日起实施！北京优化房地产政策 下调非京籍购房家庭社保或个税年限
2024-09-30 23:08 来源：南方网
9月30日晚，北京市发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称“《通知》”），于10月1日起施行。《通知》内容总共八条，涵盖降低房贷利率、最低首付比例、非北京市户籍家庭购买商品房所需的缴纳社保年限、取消普通住房和非普通住房标准、完善“市场+保障”住房供应体系等方面。具体内容如下： 一、落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。 二、居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。 三、非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。 符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购买本市商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。 四、居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。 五、本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策。 六、对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。 七、按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。 八、加快构建房地产发展新模式。完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。 《通知》由北京市住房和城乡建设委员会与北京市财政局、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、国家税务总局北京市税务局和北京住房公积金管理中心联合发布，自今年10月1日起施行，原有政策与本《通知》不一致的，以本《通知》为准。 南方网、粤学习记者 朱文婷
中山调整房地产政策：公积金贷款购房不受户籍限制
2024-09-30 23:46 来源：南方网
中山市住房和城乡建设局政务网于9月30日晚公布了关于印发《中山市促进房地产市场高质量发展若干措施》的通知（以下简称“通知”）。 通知显示，市内各商业银行原则上应于今年10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度；取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。 中山市继续开展购房消费券活动，9月30日至10月8日期间，凡在中山购买新建商品房，在缴纳契税后给予购房款5‰的电子消费券补贴（金额四舍五入至百位）。另外，加大住房公积金支持力度，全国范围内的住房公积金缴存职工，在中山市购房可申请住房公积金贷款，不受户籍限制。 南方网、粤学习记者 朱文婷
东莞取消商品房限售！房贷最低首付款统一调整为15%
2024-09-30 22:34 来源：南方网
9月30日，东莞市住房和城乡建设局发布关于调整商品房转让限制和房贷政策的通知，即日起执行。 根据通知内容，东莞市取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），商品住房取得不动产权登记证书后，可上市交易。对于贷款购买住房的居民家庭，东莞市商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。 此前相关文件内容与本通知不一致的，以本通知为准。 南方网、粤学习记者 朱文婷
广州二套房首付最低15%，广东共20城即日起实行
2024-09-30 20:25 来源:大洋网
9月30日，中国人民银行广东省分行宣布，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市、珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市共20个城市的个人住房贷款政策作出调整：对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。此项政策自2024年9月30日起执行。记者了解到，农业银行、建设银行、华夏银行的、广州农商行等广东多家银行已迅速执行新政，市民国庆期间购买二套房，最低首付为15%。9月29日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，优化个人住房贷款最低首付款比例。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。通知明确，在全国统一的最低首付款比例基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。广州方面，记者了解到，在此之前，广州执行首套房首付比例15%，二套房25%的政策，但在“租一买一”“卖一买一”的政策支持下，按规定取得房屋租赁登记备案证明或将名下房屋挂售并取得房源信息编码的，购买住房时即可相应核减名下住房套数。存量房贷降息：统一调整到不低于LPR-30个基点另据了解，广东存量房贷利率调整工作也正有序推进。广东市场利率定价自律机制指导辖内地方法人金融机构有序开展各项工作，广东省内各地方法人金融机构将在其微信公众号、官方网站、营业网点或APP等渠道发布利率调整公告，借款人可通过相应渠道查看相关信息。大部分借款人将由银行主动调整，无需借款人申请，银行将为借款人提供网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，对于借款人不方便线上办理的，银行也将提供到指定营业网点便捷办理的途径。根据此次发布的公告和倡议，对于高于LPR-30个基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于LPR-30个基点，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅为0.5个百分点。据测算，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。文/广州日报新花城记者：林晓丽
广州推送第四批房地产融资“白名单”，6个项目入选
2024-10-01 08:43 来源:大洋网
9月30日，广州市房地产融资协调工作小组办公室发布了关于推送市房地产融资协调机制项目清单（第四批）的通知，一共6个项目入选。通知提到，根据住房城乡建设部、金融监管总局《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》要求，为进一步发挥融资协调机制满足房地产企业合理融资需求的作用，精准支持房地产项目建设交付，经企业申请、各区预审、市级审查，并报市房地产融资协调工作小组同意，形成了广州市房地产融资协调机制项目清单（第四批，排名不分先后）。https://dayooimg.dayoo.com/www/202410/01/54726503_f607d62b-efd2-41ee-846e-8aa99827b564.jpg通知要求，各金融机构要与房地产开发企业积极对接、平等协商，按照市场化、法治化原则，评估名单内项目融资需求，独立评审、自主决策。建立绿色通道，加大“白名单”项目贷款投放力度，并配合相关部门及时跟踪项目贷款落实情况，落实“推送—反馈”工作闭环，共同推动金融与房地产良性循环。市交易监管中心、各区住建部门要积极配合项目主办银行开立、变更预售款专用账户；各区住建部门，要积极搭建政银企对接平台，依托区房地产融资协调机制，及时协调修复项目存在的问题，需上级协调的，上报市房地产融资协调工作小组办公室。各区住建部门、各金融机构要落实融资金额“发放—使用—偿还”的管理闭环，做好资金封闭管理，并将相关融资协调进展情况分别向市住房城乡建设局、国家金融监督管理总局广东监管局上报。文、图/广州日报新花城记者：李天研
广州全面放开限购 多个热盘有买家漏夜刷卡成交
2024-10-01 10:49 来源:大洋网
https://dayooimg.dayoo.com/www/202410/01/54726511_2181f7be-dd94-4e73-8c6a-260b3f1d4f76.jpg楼盘人气升温。大洋网讯 从9月30日起，广州取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，在一线城市中率先全面放开限购。同时，叠加近期存量房贷下调利率、降低首付等一系列降低购房置业成本的政策利好，处于“银十”前夕的市场升温，广州市区多个热盘有买家在限购政策取消的当晚漏夜刷卡成交。昨日，记者走访多个楼盘发现，市场交投气氛浓厚。对于即将到来的十一黄金周市场，业内人士普遍表示乐观，并预计随着政策显效，第四季度楼市将加快企稳进程。
市场人气提升楼市明显回暖9月30日是工作日，但荔湾白鹅潭板块“新世界·天馥”的销售中心内仍有不少客户。据销售负责人介绍，当天上午，已有数十组客户到访，整体人气堪比平日里的周末。附近“新世界凯粤湾”的人气也相当不错。据悉，这些项目的看房客主要是附近有改善需求的人。事实上，限购政策取消的当晚，就有不少买家漏夜刷卡成交。9月29日夜到30日，多个广州热门项目迎来成交“小高峰”。位于海珠区的中海大境表示，从9月29日晚到30日上午已成交6套，数据还在不断刷新。保利燕语堂悦的销售负责人也表示，近期确认购买意向的客户明显增加。位于天河区的珠江花城则表示，9月29日晚就有三套住宅连续成交。据多个项目人士介绍，多数刷卡购房的买家此前未入市的原因并非没有购房资格。对他们而言，全面取消限购主要是起到了扭转预期、结束观望的作用。从记者走访的多个项目来看，近期一系列重磅政策的发布和落地，让楼市明显回暖，不少项目人气提升，预计黄金周期间政策对市场的影响将会进一步显现。值得关注的是，对于房地产市场而言，“金九银十”是营销旺季，今年“金九”成色稍弱，在政策利好之下，备战“银十”变得更加关键。随着广州全面取消限购，不少房企紧急研讨如何加码后续促销，市场主流依然是“以价换量”。
对非本地客户群体吸引力十足广州市人民政府办公厅于9月29日夜间发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知，广州持续了14年的楼市限购政策至此全面取消。实际上，在广州此前对限购政策进行多轮优化后，业内对此已有预期。2023年9月20日夜间，广州官宣调整住房限购政策实施区域范围，此前位于限购区的黄埔、番禺及白云四镇放开限购。而在今年1月27日优化限购政策后，广州楼市还在限购范围之内的只有中心四区（海珠、天河、越秀、荔湾）、白云区部分区域及南沙区120平方米以下的中小户型产品。今年9月27日，南沙区宣布全面放开限购。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在止跌回稳的新要求下，广州自然要发挥核心城市的带动作用，完全退出限购也在情理之中。回顾广州限购政策松动的路径，也是先放开外围区域，然后放开120平方米以上户型，先收缩非户籍要求的社保年限，再全部退出，遵循小步快跑的路径。中指研究院华南分院研究总监杨永俊表示，作为一线城市，广州城市教育资源、医疗资源等方面的优势突出，对于非本地购房客群体有足够的吸引力。本次政策出台后，有望刺激相关潜在购房需求释放，促进广州房地产市场进一步企稳。
后市走向政策迎来最宽松窗口期助力楼市第四季度企稳克而瑞数据显示，今年1—8月，广州新房成交量为433万平方米，同比下降了21%；全市一手住宅8月末可售库存1569万平方米，去化周期为26.7个月。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，广州原有的限购政策距离完全松绑仅差临门一脚，预计本次全面取消限购，市场可以实现平稳过渡，有助于实现促进广州房地产市场止跌回稳的目标。李宇嘉认为，9月29日夜间，多部门密集部署限购调整、按揭利率调整新政，一线城市纷纷调整限购、限贷和税收政策，目的就是在被称为楼市“银十”的十月份来临之际，带动楼市预期和交易量提振，为止跌回稳发挥基本盘的作用。近期土地市场上出现高溢价地块和多家房企争抢地块的现象，而拿地即开工、交房即交证的新举措也从源头上提振了开发商的信心。可以预计，10月份的商品房交易量会比9月份要好，也将为第四季度楼市回稳打下基础。上海易居研究院副院长严跃进表示，当前政策的放松非常具有信号意义，也为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件。（广州日报全媒体记者刘丽琴、龙乐乐、夏铭摄影报道）
广州巨无霸城中村改造：拆迁暴富成为历史，补偿矛盾更加棘手
上游新闻
2024-09-14 15:01 发布于：重庆市
中国新闻周刊消息，被称为“广州最贵旧改”的海珠区康鹭片区，已正式进入建设阶段。康乐桥是康乐村的地标之一，沿着桥向西的一条窄路，划分了两个迥异的空间。8月19日，南侧一大片被围栏隔离的空地内，推土机正在施工。另一侧，楼房上挂着“告别窄巷握手楼”的拆迁横幅，制衣村的矮房连成一片，日常运作并未受到干扰：下午5点，众多电动自行车载着布匹，从中山大学布匹市场鱼贯而出，驶向制衣厂。还有许多日结工等在街边和桥头，期盼能在当天结束前找到最后的工作机会。康鹭片区，由康乐和鹭江两个城中村组成，坐落于广州的核心地带海珠区，城市中轴线穿越其间。因改造成本超300亿元，被称为广州“最贵旧改”。康鹭片区要进行城中村改造，早在2011年就由村民代表投票决定，消息在村中流传多年，但直到2023年，项目进程被摁下加速键：当年年底项目首拆，今年7月24日正式破土动工。广州城中村改造自2009年开始，经历十余年城市更新，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，资金平稳、历史遗留问题较少的城中村改造项目，大多已在前期推进，剩下的“基本是难啃的硬骨头”。
跳出此地看，广州乃至全国的城中村改造正步入一个新阶段，拆迁即暴富的时代渐渐远去。https://q3.itc.cn/q_70/images03/20240914/07b1af5091ff4831817ee17faf246dc6.jpeg4月23日，康鹭片区F37地块最后一栋大楼倒塌瞬间。图片来源于视觉中国
“一夜暴富”成为历史2020年，江西人秦勉投资大约100万元，在鹭江村开设制衣厂，尽管他在2018年就听闻康鹭片区拆迁计划，但该项目一直未真正推进。2023年，康鹭片区城中村改造加速推进，两处首建地块有8.32万平方米房屋、49栋矮楼、379户租户，自2023年末起开始进行清租、拆除。秦勉认识一位老板，花了40多万元租了厂，仅一个月后便收到了拆迁通知。但在8月20日接受《中国新闻周刊》采访时，秦勉对此并不担心，“三年后都拆不到我这里，我的厂挨着马路，后面一排都是村民的私宅，拆他们的也是麻烦事”。拆迁补偿难以达成共识，是历来城中村改造的棘手难题。在康鹭片区项目推进之初，坊间猜测这将是“下一个猎德或杨箕村”，村民在拆迁后会一夜暴富。江浩是广州市现代城市更新产业发展中心（以下称“GRID产发中心”）的创始院长，与团队参与策划了康鹭片区城市更新单元规划。他向《中国新闻周刊》坦言，与以往的标准相比，当前的拆迁补偿标准发生显著变化，这将是康鹭片区改造项目推进的新挑战。今年5月17日，凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目（以下简称“康鹭片区旧改项目”） 拆迁安置补偿方案征询意见稿公示。该征求意见稿写到，补偿方式有复建安置和弃产货币补偿两种，并区分了村民和在当地有房屋权属的非村民——在康鹭片区，非村民建造的房屋近2000栋，占总住宅数量的45%，其住宅面积甚至比村民还多出近13万平方米。如果房屋有权属证，本地村民按证载建筑面积或者3.5层补偿，非本地村民最多补偿280平方米复建房，超出部分，40%的面积补偿有产权的公寓，60%只按1500元/平方米进行货币补偿。2010年之前建的无权属证房屋，给村民补偿3.5层，非村民则拿到无产权、有40年使用权且建筑面积不超过280平方米的公寓。如果是在2010年起建的无证房屋，村民还是非村民均不予以复建安置，只进行货币补偿。若选择弃产，复建住宅面积的补偿标准是12500元/平方米，复建商办物业面积补偿标准是6000元/平方米。一些当地村民和非村民，对方案并不满意。对村民而言，过往广州一些旧改项目，是按4层作为复建补偿面积。尽管弃产货币补偿并非许多人的首选，但人们从这一点上，直观感受到了落差。相比之下，2020年番禺里仁洞村拆补方案公开，其中提到货币补偿方面，属于“拆一补一”的面积部分，按20000元/平方米的标准进行补偿，曾引发热议。当地一位非村民向媒体算了笔账：其证载建筑面积656平方米，按标准能回迁280平方米住宅，150平方米公寓及约34万元的货币补偿。如果弃产货币补偿到周边购房，他拿到的470多万元的补偿款，仅能支付三四成的首付。城中村改造项目一位协调负责人在接受媒体采访时坦言，“想通过城中村改造一夜暴富的时代已经过去了”。
一位康乐村村民向《中国新闻周刊》表示，鉴于康鹭片区的位置在广州的中心位置，过去他可以通过收租有一笔稳定收入，但他担心拆了后就什么都没有了，因此希望有更高的补偿方案。https://q8.itc.cn/q_70/images03/20240914/b06bc6438a714706a86e5166496a3a76.png4月12日，康鹭片区一栋围蔽中的待拆卸建筑。图片来源于视觉中国
矛盾更棘手拆迁补偿的矛盾，在康鹭这类产业村显得更加棘手。李宇嘉介绍说，得益于“三来一补”，广州的城中村普遍出现产业村模式，村民和村集体在过去三十多年中享受到了产业发展红利，收入高，并深知土地的巨大价值，对拆迁补偿的期望也随之提高。康乐和鹭江两个村占地面积约1平方公里，相当于140个左右的标准足球场大小，聚集了近2万家服装制衣厂、辅料厂等，十多万人吃住行都集中在此。城中村脏乱拥挤，大大小小的厂房星罗棋布，街道如同迷宫。一位制衣厂老板说起一个“段子”：曾有日结工下楼买水，却再也没有回来，甚至没有讨要工资，因为迷路了。许多巷子只能容纳1—2人并行，楼上空调压缩机滴水，透不进阳光的路上常年潮湿，翻涌出下水道的异味。多数原住民已搬离城中村，许多人将房屋扩建至四到五层，有的甚至高达八到九层，靠收租过活。八九平方米大小的单间，装修稍好的话，月租金约1500元——当地单间房价在400—1600不等。每层有8间这样的房子，假设按4层计算，房东的租金年收入超过60万元。村里许多私宅都是通过二房东或三房东进行转租，但原住民也能获得可观的收入。《南方都市报》曾报道，康鹭片区城中村改造项目开工现场的海报写道：康鹭片区内住宅平均月租金为80—100元/平方米，经营性物业平均月租金为100—200元/平方米，村社人均每年每股分红约21.3万元。此外村民还能从出租个人的房子得到一笔丰厚租金，部分村民住宅出租年收入可达40万—70万元，全年收入可达100万元。当高收入的产业村，遇上降低标准的新拆迁时代，棘手的程度可想而知。实际上，今年2月—6月，针对片区的拆迁安置补偿方案，康乐和鹭江所在的凤和经济联合社，向村民开展了3次意见征求工作。但截至8月底，该征求意见稿公示已结束两个月，并未有新的进展。