各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-24 09:41
坚持“房住不炒”定位全国住房和城乡建设工作会议提到2020年楼市调控的几大任务，包括坚持“房住不炒”定 ...

重点发展政策性租赁住房

在住房保障方面，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出，着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。

严跃进称，此次会议区别于以往的一个亮点是，对困难群体的概念进行了明确，包括环卫和公交等行业被纳入到了住房困难群体保障对象，后续预计会形成各类配套政策。

住房和城乡建设部部长王蒙徽此前表示，我国保障性住房已惠及1亿多住房困难群众，下一步将加快完善住房保障体系，加快解决新市民住房问题，实现全体人民住有所居的目标。

对于租赁市场，全国住房和城乡建设工作会议提出：着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

严跃进认为，租赁住房发展其实也面临很多问题，但是改革方向不变。此次会议提到政策性租赁住房的概念，也说明后续房源供给、定价和运营等方面，会不断和此类政策概念挂钩和结合，2020年值得关注。

                               
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资料图：住建部。 中新经纬董湘依摄

双向调控稳定市场

今年以来，房地产市场降温明显，国家统计局数据显示，11月份70个城市中，新房价格环比下跌的城市数量超过20个，创近一年多来新高。二手房市场更是降温明显，已经连续6个月有超20城二手房价下跌。

中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》预测，2020年楼市年稳季变和持续分化，总体上持续保持稳中有变的走势，在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场继续保持降温通道，不会出现剧烈的波动。

该报告称，未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，价格、销售和投资增幅有波动，趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，对于明年以稳为主的楼市运行来说，这意味着既要避免“大涨”，还要防止“大跌”，预计房价下行压力较大的三四线及以下城市来说，或适度宽松过往调控政策。

张大伟称，整体看，未来房地产调控政策内容将是双向调控，房价上涨城市压，房价下调城市不排除有稳定政策出台。

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明年楼市怎么调？住建部连提20次“稳”！

2019年12月24日 00:04 中新经纬

　　原标题：明年楼市怎么调？住建部连提20次“稳”！

　　中新经纬客户端12月24日电 （董湘依）12月23日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对明年楼市调控再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并重申“房住不炒”的定位不变。值得注意的是，此次会议新闻通稿中连续提了20次“稳”字，坚定调控决心一目了然。专家称，2020年房地产调控将坚持稳为主题。

                               
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　　资料图。中新经纬 董湘依摄

　　坚持“房住不炒”定位

　　全国住房和城乡建设工作会议提到2020年楼市调控的几大任务，包括坚持“房住不炒”定位，着力完善城镇住房保障体系，重点发展政策性租赁住房等。

　　关于“房住不炒”的基调，2019年中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

　　“再次明确要求‘房住不炒’，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。”中原地产首席分析师张大伟称，虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

　　张大伟认为，“房住不炒”也代表了未来楼市政策将依然打击投机，对真实居住的保护。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端称，“房住不炒”的定位不受市场周期的影响，无论市场好与坏，后续都会管控，这对2020年以及未来的楼市调控都有很强的指导意义。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-24 23:49
明年楼市怎么调？住建部连提20次“稳”！

2019年12月24日 00:04 中新经纬

　　明年调控或以“稳”为主题

　　2019年中央经济工作会议提出，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“稳地价、稳房价、稳预期”同样也是住建部2020年楼市调控工作的目标。

　　分析人士称，房地产 “三稳”目标在2019年得到了有效落实，各地出台的政策也有效抑制了房价上涨，保证了楼市的平稳运行。相比前几年，今年更强调稳定的重要性，因此未来房价的稳定依然是政策重中之重。

　　中原地产研究中心数据显示， 2019年全国房地产调控政策在570次左右，刷新历史调控记录，同比涨幅高达30%。2019年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

　　在张大伟看来，2019年房地产长效机制在“租售并举”“房住不炒”等环节已经快速落地，2020年房地产调控将坚持稳为主题。

                               
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　　资料图。 中新经纬 薛宇飞摄

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-24 23:49
　　明年调控或以“稳”为主题　　2019年中央经济工作会议提出，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预 ...

　　重点发展政策性租赁住房

　　在住房保障方面，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出，着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。

　　严跃进称，此次会议区别于以往的一个亮点是，对困难群体的概念进行了明确，包括环卫和公交等行业被纳入到了住房困难群体保障对象，后续预计会形成各类配套政策。

　　住房和城乡建设部部长王蒙徽此前表示，我国保障性住房已惠及1亿多住房困难群众，下一步将加快完善住房保障体系，加快解决新市民住房问题，实现全体人民住有所居的目标。

　　对于租赁市场，全国住房和城乡建设工作会议提出：着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

　　严跃进认为，租赁住房发展其实也面临很多问题，但是改革方向不变。此次会议提到政策性租赁住房的概念，也说明后续房源供给、定价和运营等方面，会不断和此类政策概念挂钩和结合，2020年值得关注。

                               
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　　资料图：住建部。 中新经纬董湘依摄

　　双向调控稳定市场

　　今年以来，房地产市场降温明显，国家统计局数据显示，11月份70个城市中，新房价格环比下跌的城市数量超过20个，创近一年多来新高。二手房市场更是降温明显，已经连续6个月有超20城二手房价下跌。

　　中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告（2019-2020）》预测，2020年楼市年稳季变和持续分化，总体上持续保持稳中有变的走势，在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场继续保持降温通道，不会出现剧烈的波动。

　　该报告称，未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，价格、销售和投资增幅有波动，趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。

　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，对于明年以稳为主的楼市运行来说，这意味着既要避免“大涨”，还要防止“大跌”，预计房价下行压力较大的三四线及以下城市来说，或适度宽松过往调控政策。

　　张大伟称，整体看，未来房地产调控政策内容将是双向调控，房价上涨城市压，房价下调城市不排除有稳定政策出台。（中新经纬APP）

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大中城市租金五连降 租房“美好时代”到来了吗？

2019年12月25日 01:08 新浪财经综合

　　原标题：大中城市租金五连降租房“美好时代”到来了吗？

　　来源：21世纪经济报道

　　在“精挑细选”了近半个月后，25岁的“北漂”青年王宇（化名）终于在上周租到了合意的房子。在北京北三环的惠新西街附近，他和室友整租了一套一居室，价格为5300元/月。

　　这是王宇毕业后的第四次搬家。他向21世纪经济报道说，虽然可选的房源不算太多，但因为打足了提前量，总算找到了合适的房子。经纪人告诉他，12月末，北京的租金出现小幅上涨，但仍是全年的低点，此时租房的性价比很高。

　　由于进入年末租赁淡季，在很多大中城市，租金水平连续下降。根据诸葛找房的数据，2019年11月，全国20个大中城市租金挂牌均价为43.64元/平方米·月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金连续5个月下跌。

　　这种下跌与政策层面的利好形成一种反差。10月以来，海口、昆明、郑州、开封等地陆续推出租房落户政策，成为各地人才政策的重要看点。12月召开的中央经济工作会议也提出，“大力发展租赁住房”。

　　作为租购并举住房体系中不可或缺的部分，在多年的培育后，租赁市场为何再度陷入平淡？这一市场何时能迎来“美好时代”？

　　长租公寓危机“拖累”

　　“租赁市场有明显的季节性波动特征，其中每年有两个旺季，我们分别叫做‘春节潮’和‘毕业潮’。”诸葛找房副总裁苑承建表示，“春节潮”出现在春节后的2月和3月，节后回城务工需求高涨，推动市场升温；“毕业潮”出现在6月至7月，高校毕业生进入职场，推动租赁需求增加。

　　在很多大中城市，这也是全年租金水平最高的两个时段。这两个旺季后，租赁市场便逐渐降温，市场租金水平也逐渐下降。

　　贝壳研究院将11月的租赁市场称为“季节性低温”。该机构监测的18个重点城市，11月租赁成交量环比下降4.7%，连续三个月下降。18城的租金水平也连续多月下降。其中，北京的租金水平为81.3元/平方米·月，环比下降1%，同比下降2.9%。

　　但与往年相比，今年的租赁市场走势仍然显得反常。比如，在很多热点城市，租金水平不仅环比连续下降，而且明显低于去年同期。

　　对于这种“反常式”下降，诸葛找房认为，“今年的租赁市场并不平静，长租公寓持续出现危机，各城市虚假房源、群租房等乱象频出，导致租赁市场监管逐渐加强，很多城市成立租赁整顿市场的专项小组。”

　　该机构表示，艰难的生存环境迫使机构采取低租金吸引租户入住，房东为快速出租房屋，也跟随市场降低租金。

　　以租金环比降幅最大的杭州为例，11月，有租户爆料称，杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金，向房东打白条。中择房产出现危机的消息就此曝光，此时距离公司成立还不足两年。

　　在这之前，中择房产就已面临出租率偏低的难题。公司创始人李雪雷曾向媒体透露，即便租金一降再降，中择房产的平均空置率仍高达12%，空置期最久甚至超过半年。

　　苑承建表示，在长租公寓份额较高的城市，如泉州、杭州等，一旦运营企业出现问题，租户对长租公寓的接受度就会出现下降，进而影响到整个市场。按照该机构的统计，今年11月，杭州的租金以2.75%的环比跌幅领降，其次是泉州，租金跌幅为2.59%。

　　北京某著名投资机构相关负责人向21世纪经济报道表示，我国租赁市场仍然处在洗牌阶段，市场上仍然有很多不规范的行为，有些租赁机构甚至会打“价格战”。在这一阶段，市场的波动难以避免。该人士坦承，其所在机构投资了数家租赁运营商，但目前尚未看到回报。

　　市场仍处于“培育期”

　　实际上，近期有关租赁市场的利好政策并不少。12月中旬，郑州市公 安局对外宣布，在郑州中心城区租房，居住一年以上就可以办郑州市户口。“凭实际居住地房屋租赁合同，经房主同意，可将户口迁入租房户的地址。”

　　在此前后，海口、开封等地也均推出租房落户的政策。

　　中央层面，12月召开的中央经济工作会议也提出，“大力发展租赁住房”。住建部年度工作会议也指出，进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台；重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制等。

　　自2015年初首次提出“租购并举”以来，监管层有关租赁市场的利好政策和规范性措施便密集出台。各地也纷纷发布政策，将政策落地，涉及房源筹集、金融支持、税收优惠、租购同权，等等。

　　从市场表现来看，供应端得到了刺激。58安居客房产研究院的数据显示，自2016年首宗租赁相关用地在北京成交至今，全国租赁用地的总供应规模达到1540万平方米。而占据供应主体的机构化和个人房源，近年来也大幅增加。

　　在需求方面，“这些年，热点城市的房价水平很高，加上‘限购令’执行比较严厉，实际上是释放了很多需求到租赁市场。”前述投资界人士表示，租购同权政策的推动，也使得很多人进入到租赁市场。

　　诸葛找房通过分析世界主要城市的“租金回报率”指标得出，美国、加拿大、澳大利亚的城市的租金回报率均较高，大多在4%以上。相较之下，国内被选取的六个热点城市中，除了成都的租金回报率超过了2%以外，其他城市都在2%及以下。

　　该机构认为，虽然中国城市普遍租金回报率偏低，房价、房租发展不均衡，不过中国租房人口比例还远不及发达国家的城市，即使是在一线城市，目前租房人口也不过半。在中国房价高企的压力下，年轻一代的首次买房年龄正在推迟，加之大力发展住房租赁的政策倾斜，“新租房时代”正在走近。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，租售比偏低的现实，导致租赁行业尚未形成有效的盈利模式，也会加速市场洗牌。他表示，未来几年，市场洗牌和政策完善将会同步进行。比如，《住房租赁条例》等顶层设计文件尚未落地，未来将可能加快推进。

　　前述投资界人士预测，综合各方面的进展来看，我国租赁市场要想进入稳定、成熟的阶段，大概还需要5-10年左右的培育期。

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30多城二手房价格一直跌 背后真相是什么？

2019年12月26日 07:25 新浪新闻综合

　　原标题：30多城二手房价格一直跌，北京都连跌了5个月！背后真相是什么？

　　来源：瞭望智库

　　文 | 董晴 资深房地产专家

　　最近，不少城市陆续迎来了下雪天，冬天的寒意渐浓。与天气变化同步的，是全国不少城市的二手房市场表现。

　　12月16日，国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，11月33个城市二手房价格环比下跌。这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌，10月是35城。

　　众所周知，自2016年调控以来，各地相继祭出了限价的政策，新建商品房被牢牢按住，波动幅度极小。在这个背景下，二手房房价的走势更能反映市场的真实情况。如今，二手房“跌跌不休”，很多人对此有些忧虑。

                               
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图源：新华社|罗晓光

　　其实，二手房价格下跌看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2018年，不少城市的二手房价格已经开始下跌，只不过延续到现在，跌幅变大，开始引起媒体和公众的广泛注意。

　　二手房价格为何会持续下跌？房地产市场会走向哪里？库叔今天就来分析一下。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-26 15:56
30多城二手房价格一直跌 背后真相是什么？

2019年12月26日 07:25 新浪新闻综合

　　二手房价格下跌早有端倪

　　最近，网络上流传着这样一张图片，图表显示，2019年11月，25个重点城市的二手房挂牌均价中，有20个下跌，下跌最厉害的青岛，降幅高达20.31%！

                               
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　　购置住房是有各种成本的（利息、各种税费、维修基金等），这意味着，如果一个青岛人2018年11月买了房，即便能够按照挂牌价卖出去（不考虑不满2年要缴纳增值税的因素），也要亏掉四分之一。而现实中，在这么惨淡的市场下，真正的成交价大概率要比挂牌价低一些，亏损的幅度还要继续扩大。

　　不止青岛，北上广也难逃下跌的命运。

　　安居客数据显示，2019年11月份，北京二手房挂牌均价环比10月下跌约1%，这是北京二手房连续第5个月下跌——根据国家统计局数据，7月北京二手商品房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。

　　楼市跟股市一样，大家往往都是买涨不买跌的。

　　根据中原地产统计，2019年1-9月，北京二手住宅网签10.97万套，同比下降10%，成交均价为6.4万元/平方米，成交量创2015年以来同期最低值。这是北京二手房市场2008年以来的最大调整。

　　北京市住建委的统计数据显示，2019年10月份，北京二手住宅共计网签8844套，与9月份的12319套相比，减少3475套，环比降28.2%；与2018年10月的8879套相比，减少35套，同比下降0.4%。

　　合计来看，2019年前10月北京二手住宅网签为118558套，与2018年前10个月的130664套相比，减少12106套，降低了9.3%！

　　同为传统一线城市的上海和广州跟北京情况类似。

　　由于市场观望情绪浓厚，成交周期延长（比如，广州全市二手住宅市场成交周期从2018年1-10月的约3个月，延长至2019年1-10月的约4个月），放盘的业主不得不多次下调价格才能最终成交。

　　合富置业的数据显示，降价幅度超过5%的大幅降价成交个案占比，达到年内的最高位，接近3成的最终成交价比最初放盘价下调5%以上。几乎所有的房产中介在朋友圈展示房源时都会贴心地附上说明：“价格可谈”。

　　可以看出，二手房价格的下跌，看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2019年2月，国家统计局的数据就显示，二手房住宅挂牌价连续三个月下跌，其中三四线线城市下跌最多，其次是一二线城市。

　　从那时起，整个二手房市场就呈现出“有价无市”的状态。最近突然引起大家的极大关注，主要是跌得过久，跌幅已经比较大了。

　　长期以来，大家听了太多买房后价格暴涨，成功致富的故事。现在，二手房价格下跌的消息不断曝出，似乎颠覆了这一认知，不少人变得忧心忡忡。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-26 15:57
　　二手房价格下跌早有端倪　　最近，网络上流传着这样一张图片，图表显示，2019年11月，25个重点城市的 ...

　　市场预期悄然发生转变

　　二手房价格为何会持续下跌？

                               
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　　毫无疑问，政策层面在影响因素中，占据一席之位。

　　2019年12月6日召开的中央政治局会议，只字未提房地产。这顿时被开发商、炒房者，乃至很多已经购买住房的人群视为天大的利好，认为房价要涨。毕竟，自2016年930调控以来，各地政策不断收紧。

　　然而，随后于12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议却重申：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位……

　　这样的戏码，在过去几年上演了无数次。

　　2018年12月份的中央经济工作会议上也没有提房地产。可是2019以来，有关部门先是多次重申“房住不炒”，到了7月30日的中共中央政治局会议，更是强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，为下半年的房地产市场定下了基调。此后，整个行业的走势确实也如政策所预期的一样。

　　刚刚于12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议，又再次强调：长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

　　凡此种种，都体现了中央坚持房地产调控不动摇的明确信号。

　　此轮调控以来，最厉害和让房企叫苦不迭的政策似乎是限价。

　　比如，2019年12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，指出为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策，进一步加强商品住房价格管理，长沙市进一步明确，商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。一时引发业内热议。

　　其实这份文件是2017年相关文件的延续，早在2017年11月30日，长沙市发改委就发布过《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成，平均利润率为6%至8%。

　　长沙只是一个缩影，事实上，还有比长沙限价更“狠”的城市，比如成都等。

　　限价的结果是一二手房价格严重倒挂，再加上有调查显示，全中国八九成的民众有“新房”情结，大家纷纷去追逐新房。

　　看上去，二手房市场势必会冷淡，不过，新房终究是有限的，能摇到号的也是少数。眼看市场狂热，买不上新房的刚需、投资者、炒房者自然将目光标准二手房，赌调控一旦放松，二手房价格还能继续往上冲。这跟开发商在市场狂热时高价拿地，楼面价贵过周边房价是一个道理，赌的就是预期。

　　可是，绝大多数人都没预料到，中央调控的决心如此坚定。如今，三年过去了，依然没有大范围放松的迹象。新房的价格依然被严格限制，本来就比新房价格高的二手房，上涨的空间何在？

　　对投资客来说，房价一日不涨，就承受一天的损失。于是，刚需群体的预期悄然发生了转变，由此前的焦虑转为淡定，市场则由此前的卖方市场转为了买方市场。

　　因此，限价只是表面因素，预期的转变才是市场转向的关键。

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驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-26 15:57
　　市场预期悄然发生转变　　二手房价格为何会持续下跌？
　　毫无疑问，政策层面在影响因素中，占据一 ...

　　“跌跌不休”背后真相

　　正常市场下，在其他条件等同的情况下，二手房会比新房便宜两到三成。但在限价的背景下，二手房比持续供应的新房贵，所以，购买二手房无论是自住还是投资，都变得不那么划算了，市场的供应量自然增大。

　　这样，原来高价购买的二手房，自然要降价才能出售。即便是次新房，价格同样不会高。这是因为在限价条件下，开发商的利润空间被压缩，部分管理粗放的公司可能面临无利可图甚至亏损的境地。为了控制成本，各种魔幻的事情频频发生：纸板门、竹子代替钢筋、一个小区绿化仅有6棵树、塑胶人工湖等等。

                               
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图为湖南长沙某小区用蓝色塑胶“画”出了人工湖

　　2018年，台风山竹袭击深圳，部分新建的豪宅在台风面前，竟然不敌很多“老破小”甚至城中村的农民房，就是一个鲜明的写照。

　　这样的次新房放出来卖，自然要低价……

　　还有一些二手房，虽然不是限价政策下建的，但是因为物业管理不善，整个小区显得“伤痕累累”。目前一二线城市均已进入或即将进入存量时代，物业的好坏在很大程度上影响着小区的二手房价格以及未来的溢价空间。二手房所见即所得，这样的房子，自然也很难卖出好价钱。

　　新房促销也是二手房价格下跌的催化剂。自2019年5月银保监会下发“23号文”以来，地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出。不少房企陷入危机，唯有靠自我造血续接现金流——在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下，通过促销滞销盘、尾盘，“以价换量”回流现金。

　　比如，2019年8月，中国恒大便启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收计划包含27个地区，其中重点抢收四川、重庆和中原地区，共涉及505个项目，包括493个住宅和商办项目，12个旅游集团公司项目。

　　虽然促销使得恒大9月的销售均价创近几年新低，但销售额确实实现了大幅增长，9月恒大实现合约销售金额约831.1亿元，较8月增长约73.8%，较2018年同期增长约31.9%，刷新集团单月销售额历史纪录。

　　恒大的抢收起到了极大的示范作用，其他龙头房企也争先降价促销。中小房企只能被迫跟进，但你的品牌不够大，产品不一定有大房企的好，价格还比大房企贵的话，大概率要被剩下……

　　大规模的新房促销，极大地增大了市场供给，使得购买新房变得比之前容易，二手房市场自然更加无人问津，加速了其价格下跌。

　　还有一个不容忽视的原因是经济增速的放缓。

　　众所周知，中国的住房租金收益率一直处于很低的水平。根据全球资料库网站Numbeo的数据，截至2019年年中，我国住房租金收益率在1.8%左右。不过，部分投资客购买一些老破小之后稍做整修然后出租，出租率可能可以达到4%左右，甚至能够覆盖其房贷。这样的情况下，投资客可以持有很久。

　　但随着经济增速的下滑，租房的需求和房租上涨的动力都有所减弱，投资客的持有变得愈发重，这同样影响到了二手房市场。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-26 15:58
　　“跌跌不休”背后真相　　正常市场下，在其他条件等同的情况下，二手房会比新房便宜两到三成。但在限 ...

　　房地产市场会受影响吗？

　　二手房价格持续下跌，既有政策的原因，也有市场的原因，那这种情况会持续多久，是否会影响到整个房地产市场，引发价格下跌呢？

　　目前看来，不会。

　　首先，新房和二手房互相有影响，但在新房限价的条件下，二手房市场对新房市场的影响很微弱。虽然2018年以来，各地二手房价格陆续下跌，但2019年1-10月，新建商品房的销售均价却上涨了7.3%。

　　其次，中央经济工作会议重申“房住不炒”，也不意味着利空，因为后面还有“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”的表述，可以看出，“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。

                               
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　　值得注意的是，在会议通稿中，“稳”字被提及了29次，这说明“稳”也是2020年经济工作的重心，作为国民经经济第一大行业的房地产行业必须要稳。

　　最后，正如上文介绍的，此前的二手房市场略微有点畸形，自2018年以来价格的陆续下跌，是正常价值的回归，并不会无止境地跌下去。

　　事实上，跟新房市场一样，二手房市场同样表现出分化的特质。部分城市二手房虽然价格还没反弹，但成交量已经开始回暖。

　　比如，根据广州市房地产中介协会的数据，2019年11月，全市含自行交易的全部二手住宅网签宗数较10月大幅回升14.00%。北京的反弹力度更大，11月二手住宅成交12296套，环比大幅上涨39.03%，同比小幅上涨9.76%。

　　原因何在？

　　这是因为像北京、广州这样的大城市，早已进入存量时代，二手房交易占据主导地位。比如北京，截至2019年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%，同期，北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%，而二手房全市网签同比下降9.3%。但这依然无法从根本上改变二手房的主导地位，如果将地段、学区等考虑进去的话，更是如此。

　　[注：限竞房为通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。购买限竞房需要满足以下条件：北京户籍家庭单位可购买2套，非京籍以家庭为单位只能购买1套，且需要有北京连续60个月社保或纳税，工作持工作居住证购房同于北京户口。]

　　以北京为代表的一线城市，是最先启动本轮调控，也是最早见成效的城市。北京二手房均价自2017年3月便开始回落——从2017年4月持续跌至2018年2月，均价累计下跌13.5%。

　　不过，2018年春节后至今，北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落，月度均价环比变化在2%左右。2019年11月份北京二手房成交价依然还是微跌的，但成交量的回升上涨可以说明，市场已经开始进入修复的通道。

　　因为，目前北京二手房市场处于调控以来的中低位，按照以往的经验，春节后市场可能会出现季节性复苏。这样的逻辑，同样适合其他很多一、二线城市。

　　但是，很多三四五线城市的二手房价格恐怕还将继续下探。前两年，受益于去库存和棚改货币化拉动，三四五线城市楼市迎来一轮狂飙的行情。不过，绝大部分三四五线城市的新房成交量远大于二手房，相比于“别无选择”的一二线城市居民，其购买二手房的意愿更加弱。而且，很大一部分三四五线城市人口都在净流出，拥有厚实产业的也少，等2020年棚改收官之后，这些城市的买房主力将大面积减少，二手房很难找到买家。

                               
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　　目前，部分城市开始靠政策来“稳”了。比如，2019年11月29日，广东佛山市人社局联合住建局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，通知最大的亮点是，在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制；不久后的12月13日，广州南沙区人民政府发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，通知显示，本科以上等，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限制。

　　在人才争夺的背景下，三四五线城市二手房市场前景堪忧。

　　总的来说，全国二手房价格下跌，是楼市的狂热归于平静，是价值的合理回归，更体现了中央调控的决心。虽然“稳”字当头，2020年会有部分城市陆续按照因城施政的方针适度放宽调控，但“房住不炒”的政策是不能突破的，二手房价格下跌也正是政策调控所希望看到的结果。

　　跟新房市场相比，二手房市场面对的是一个更加市场化的挑战，该跌的地方会继续跌，不该跌的地方，跌下去还会再涨回来。

驻在平安夜前夕

央行给房贷族出了选择题，机会仅一次，影响月供变化

2019
12/29
05:56
中国新闻网

诸葛找房副总裁苑承建表示，就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

中新网客户端北京12月29日电(记者 李金磊)房贷族们注意了，央行28日发布了一项重磅政策，事关你以后每月还要的房子月供的变化。

先来看政策核心内容——

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

说到这里，可能很多人会问，课代表能不能解释一下这是什么意思？会影响谁？以后每月房贷到底是升是降？

                               
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资料图：市民从中国人民银行前经过。中新社记者 张兴龙 摄

影响谁？

此次政策是针对存量浮动利率贷款，也就是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

通俗来说，就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价(非LPR)的人，需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-29 10:20
央行给房贷族出了选择题，机会仅一次，影响月供变化

2019

有何影响？

简而言之，央行其实给房贷族出了一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率？

选择一，选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。

选择二，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，是央行今年新推出的机制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。

更重要的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。于是关键的问题来了。

到底选哪个划算呢？

                               
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人民币资料图。中新网记者 李金磊 摄

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-29 10:20
有何影响？简而言之，央行其实给房贷族出了一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率？选择一，选择 ...

听听专家怎么说——

诸葛找房副总裁苑承建表示，对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。

“就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建说。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华说，现在改为锚定LPR，而LPR从长期看有走低的趋势，所以存量房贷利率也开启了长期下调的通道，有利于降低住房负担，还贷压力有望减轻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此次调整主要是调整利率计算方式，即从“央行基准利率*(1+浮动比例)”调整为(LPR基础利率+基点)。后续利率有下调的空间，按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担，也不必提前还贷。

                               
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资料图：一银行工作人员清点货币。中新社记者 张云 摄

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2019-12-29 10:20
听听专家怎么说——诸葛找房副总裁苑承建表示，对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红 ...

如何转换？加点如何确定？

按照规定，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

举个例子，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果你选择固定利率，那么以后你的房贷利率会是5.39%。

如果你选择“LPR+加点”利率，借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其实不变。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。如果2020年12月发布的5年期以上LPR下降了，那么你的月供也会减少。

                               
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资料图：民众在房展会上的某楼盘展台咨询。中新网 程春雨 摄

何时转换？

按照要求，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

央行要求，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

2020年月供不变，影响从2021年开始

按照要求，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

严跃进表示，2020年第一次调整的时候，实际算出来的利率是不会变的，购房者不必担心月供额的变动。

苑承建表示，转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

驻在平安夜前夕

房贷利率要变 央行宣布重磅消息对你有啥影响

2019年12月28日 22:27 央视

　　原标题：房贷利率要变！央行今天宣布重磅消息，对你有啥影响→

　　12月28日，中国人民银行发布公告，将开始进行存量浮动利率贷款定价基准转换。

                               
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　　啥意思？就是你的房贷利率参考的基准变了！

　　以前，我们说房贷利率的时候，说的都是“基准利率打多少折”或“基准利率上浮多少”；现在，再来说房贷利率的时候，说的就是“LPR利率下浮多少”或“LPR利率上浮多少”。

　　这一变化对个人会有啥影响？继续往下看↓

　　房贷利率高了还是低了？

　　1、2020年，存量房贷利率跟以前一样

　　央行规定，转换时点利率水平保持不变。中国民生银行首席研究员温彬表示，这意味着2020年个人房贷利率保持不变。

　　也就是说，在2020年转换的时候，你的房贷利率水平算下来和以前是一样的，没有变化。

                               
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　　2、那以后呢？房贷利率会不会变？

　　会变化。因为LPR利率是会变化的。2019年，个人房贷挂钩的5年期LPR利率下调了5个基点。  

　　央行规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。

　　也就是说，从2021年1月1日开始，房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

　　在转换的时候，个人面临两个选择：

　　第一个是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

　　第二个是，选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。

                               
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　　转换开始后，我应该干嘛？

　　1、转换开始后，要注意办房贷的银行的官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等，在接到通知后，选择最简便的方式，变更原个人房贷的合同条款。

　　2、要注意时间：2020年3月-8月之间，原则上应于2020年8月31日前完成。个人在此时间段内完成变更即可。

驻在平安夜前夕

黄奇帆：未来10年，9万多家地产商可能会淘汰掉8万

2019年12月30日 10:28 界面

　　原标题：黄奇帆：未来10年，9万多家地产商可能会淘汰掉8万

　　记者 陈鹏

　　据券商中国报道，重庆市原市长黄奇帆日前预测，未来中国房地产建设规模将逐渐缩小，房地产开发商数量也会大幅下降，从现在的9万多家可能减少到1万家左右。不过，他认为，一般情况下，房价不会出现大起大落。

　　12月26日，黄奇帆在“2020中国经济形势解析高层报告会”上指出，2018年，我国房地产建设规模（注：实际为商品房销售面积）达17亿平方米，大体上已经是中国房产规模的天花板，预计到2030年，将逐渐减少至10亿平方米左右，形成新的平衡。

　　“2017年、2018年17亿平方米，大体就是中国房产规模的天花板，碰上天花板进入拐点，往后是逐渐减少的。”黄奇帆说。

　　他指出，这是因为过去支撑中国房地产高速扩张的原因大部分消失。首先，中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，刚需基本得到满足；其次，中国人口城市化率已经达到60%，未来十年，农民进程基数将大大下降；第三，旧城改造逐渐趋于完善，大规模动迁的情况可能会大幅减少。

　　“总的意思就是当年势如破竹的上涨，减的时候不会势如破竹往下减，而是逐渐的往下减，十一二年减掉40%。”黄奇帆说，未来房地产市场将不再以城市扩大、改善刚性缺口造房子为主，而将变成房屋的寿命折旧形成增量与存量之间的调整。

　　随着房地产建设规模减少，中国房地产商的数量也会大幅度下降。黄奇帆称，乐观预计，到2030年，现在的9万多家房地产企业中，可能剩下3万家，悲观预期下，可能仅留存1万家左右。

　　“中国房地产企业有9万多个，前10家，造了整个中国房子的30%；前100家，造了开发量的70%，前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司，完全可以关掉。”黄奇帆说。

　　尽管如此，黄奇帆指出，如果没有特殊外力作用，房价不会大起大落。“总体来说中国经济的稳定性，大幅度的房价下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升，也是一种梦幻，做梦。总体平衡，局部的有涨有跌，这是个基本的描绘。”

　　黄奇帆表示，要真正做到“房住不炒”，政府不必限购限贷，只需要在市场规则上做到以下几点：严格执行买土地、批租土地使用自有资金；土地价格拍卖不能超过当期房价的三分之一，政府永远不要做房价推高的动力；政府应对土地供应和房产建设总量做出理性判断；管制住房产商销售行为，杜绝首付贷；最后，政府至少应该建20%的保障性租赁房、10%的产权型保障房。

　　“老百姓买房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭贷款，这是合理的。第二套房50%首付，50%按揭贷款。如果到了第三套以上的房子，纯属在炒作，100%首付，零按揭，不用限购。”他说。

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丁祖昱送给2019年楼市一个字：太“南”了！

2019年12月31日 14:19 新浪乐居

　　乐居财经 王若君 发自上海 2019年12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

　　丁祖昱将2019年房地产关键词总结为“南”，具体体现在：投资难、融资更难；买房难、卖房更难；企业难、政府更难；交付难、维权更难；长租难、商办更难。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-1-1 15:27
丁祖昱送给2019年楼市一个字：太“南”了！

2019年12月31日 14:19 新浪乐居

丁祖昱2020楼市十大预测：深圳不会涨 长三角空间大

2019年12月31日 17:03 新浪乐居

　　重磅：丁祖昱评楼市2020年十大预测曝光

                               
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　易居企业集团CEO 丁祖昱

　　乐居财经 林振兴 发自上海 2019年12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

　　房子是用来住的，不是用来炒的。这是房地产行业2019年最重要的一句话。上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。下半年，犹如赛马般，房企之间，格局发生了显著变化。

　　进入2020年，这个磅礴的年份，主题更加包容，经济的叙事更为宏大，房地产行业的浪潮愈加澎湃。在此次论坛上，丁祖昱将将以亲历者、参与者、记录者的身份，预测2020年的下一程，楼市会走向何方？宏观政策变化、融资渠道收紧下，开发商该如何应对？2020年的楼市会面临哪些新的变化和调整？丁祖昱给出了他的答案。

　　预测一：既要“防上涨”又要“防下跌”

　　丁祖昱在现场表示，从2019年两会表态“防止房市大起大落”，到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到12月份，中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，这些都侧面映证未来楼市预期的转变。

　　可以预见的是，“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫；而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

　　预测二：继续“放水”楼市不是受益者

　　近期，央行行长发表题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章，提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产放水，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。

　　丁祖昱表示，预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。即使央行继续“放水”，也不会马上传导到房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。房地产未来，应该会走完他自身的调整期，所以房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，才是最好的安排。

　　预测三：行业规模、企业规模双见顶

　　丁祖昱坦言，2019年，商品房销售面积、金额累计同比增速虽保持着小幅微增态势，但增速明显放缓，上涨动力略有不足，市场降温征兆已然显现。正基于此，他认为2020年这样的趋势还将延续，随着增量天花板的逼近，地产行业规模将见顶。

　　而对于房企而言，2020年随着政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，企业规模也将见顶。

　　预测四：深圳不会涨，长三角空间大

　　克而瑞数据显示，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

　　预测五：加速去库存，销售依赖渠道

　　数据显示，常规手段失效，卖房就靠渠道。2018年以前，渠道占比还小于5%，而到了2019年底，渠道已占比50%。在渠道佣金方面，2018年为1-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。

　　预测六：拿地不急全年都是“窗口期”

　　预测七：兼并收购“大鱼开始吃大鱼”

　　反观2019年，3月底到6月初，80天内，世茂接盘泰禾、明发、万通、粤泰，斥资200亿扫了18个项目。8月12日，世茂再度出手，以1.99亿收入泰禾富阳项目30%的股权。12月17日，一则福晟将被世茂收购的消息引起地产圈的极大关注。信息显示，此次合作涉及规模或达2000亿，这意味着，如果交易达成，或将成为中国房地产史上最大的地产并购案。

　　销售端和融资端双重施压，致使房企不得不“断臂求生”。数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，将于2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模更是高达6.8万亿元。

　　预测八：仍看好物业但企业开始分化

　　近期，同一天上市的两家物业公司，背靠保利集团的保利物业，在上市当日收盘时较发行价大涨近30%，而脱胎于时代中国的时代邻里则在同一时间跌破了发行价。

　　反观整个行业，已登陆港股的17家物业公司也正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对昔日发行价均有较大的涨幅，而其它几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明，分化格局正在形成。

　　而在这种分化之前，物业行业呈现分散的局势。多位业内人士认为，门槛低、利润率低是此前物业管理行业极度分散的主要原因。

　　预测九：租赁变天，还需要寻找新模式

　　预测十：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务

　　每年发布会最让人期待的，便是丁祖昱会对房企股票的点评和推荐。在去年的发布会上，他预测碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉，都可能在2019年有新的发展空间。回顾2019年，房地产股票受宏观大盘影响，起起落落，但是丁祖昱推荐的七支股票全都逆势上涨。

　　丁祖昱分享了业绩有亮点、2018年跌幅大等选股的标准。2020年，他看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务的股票。在他看来，这些房企的增长速度比较快，未来股票市场上涨空间也更快。

驻在平安夜前夕

25万亿元居民存量房贷利率"换锚" 利于楼市平稳运行

2020年01月03日 06:33 新浪财经综合

　　25万亿元居民存量房贷利率“换锚”影响几何

　　来源：金融时报

　　本报记者李国辉

　　规模约25万亿元的居民存量房贷利率如何“换锚”迎来政策定论。央行近日发布公告，对于居民存量购房贷款利率切换明确了定价方法和重定价周期。

　　根据公告，2020年3月1日起启动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR事宜。金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

　　具体到存量个人住房贷款利率如何转换？同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月至8月份之间任意时点转换，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月份发布的相应期限LPR的差值，加点数值在合同剩余期限内固定不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

　　例如，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月份发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月份发布的5年期以上LPR加0.59%，此后每年以此类推。

　　对居民来说，转换时点利率水平保持不变，且从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。因此，中信证券(25.430, -0.06, -0.24%)研究所副所长明明表示，在2020年内，存量房贷的利率实际上不会发生变化；从2021年开始，存量住房贷款利率才将正式与LPR挂钩。

　　交通银行金融研究中心高级研究员陈冀表示，购房贷款定价方式的切换对于存量住房贷款在2020年无影响，但长期来看，居民购房贷款利息支出是增是减将取决于LPR的长期变化趋势。

　　在转换定价方法的过程中，居民的主动权在于与银行约定重定价周期（最短为1年），或转换为固定利率贷款，而购房贷款利率则由LPR和最新执行的贷款利率加点确定。陈冀表示，尽管居民在价格方面仍处于被动接受地位以及5年期以上LPR目前调整慢于1年期LPR，但居民仍可以享受到整体利率下行带来的利息支出减少的“福利”。由于购房贷款重定价周期最短为1年，利息支出负担降低的福利最快可能要在2021年1月才能实质性出现，并且前提条件是2020年12月份5年期以上LPR报价在当前基础上进一步下行。

　　选择参考LPR浮动方式（即选择与银行约定重定价周期），还是选择固定利率方式，对于居民对利率走势的判断提出了考验。一旦进入2020年3月至8月份的切换时间窗口，陈冀预计，由于居民整体自主判断利率趋势能力具有局限性，大量居民购房贷款可能较为积极地选择向参考LPR浮动利率定价方式切换。

　　此外，当然也有一部分居民会选择转换成固定利率贷款。“此次改革后，借贷双方可以协商重定价周期，甚至锁定利率也都是可以的。从国际上看，国外有不少个人住房贷款是固定利率的，这一方面可以降低个人的利率风险；另一方面有助于推动提高商业银行的风险管理水平，促进利率衍生品市场发展。”接近监管层人士此前对记者说。

　　需要注意的是，定价基准转换的存量住房贷款只包括商业性住房贷款，不包括公积金住房贷款。根据央行数据，截至2018年年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元；截至2019年9月份，个人住房贷款余额为29.05万亿元。根据《全国住房公积金2018年年度报告》，2018年年末公积金住房贷款余额为5万亿元。

　　“本次公告对房贷利率再次作出专门安排，旨在稳定房地产市场预期，保持房地产调控政策的连续性。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，存量商业性个人住房贷款利率将逐步转换为以5年期以上LPR报价为基础定价，而在转换时点的利率水平应保持不变。2019年8月份以来LPR报价显示，居民房贷主要挂钩的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度，这意味着，明年房地产市场将保持稳定运行态势，房地产投资增速显著下行的风险较小。

驻在平安夜前夕

银保监会:落实房住不炒 防止资金违规流入房地产市场

2020年01月04日 22:07 经济日报

　　原标题：银保监会：落实房住不炒 防止资金违规流入房地产市场 来源：经济日报-中国经济网

　　经济日报-中国经济网1月4日讯 近日，银保监会网站公布《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。意见提出，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

　　意见提出发展目标，即到2025年实现金融结构更加优化，形成多层次、广覆盖、有差异的银行保险机构体系。公司治理水平持续提升，基本建立中国特色现代金融企业制度。个性化、差异化、定制化产品开发能力明显增强，形成有效满足市场需求的金融产品体系。信贷市场、保险市场、信托市场、金融租赁市场和不良资产市场进一步健全完善。重点领域金融风险得到有效处置，银行保险监管体系和监管能力现代化建设取得显著成效。

　　意见要求，优化大中型银行功能定位；增强地方中小银行金融服务能力；强化保险机构风险保障功能；积极推动外资银行保险机构发展；培育非银行金融机构特色优势。

　　意见强调，要发挥银行保险机构在优化融资结构中的重要作用。银行保险机构要健全与直接融资发展相适应的服务体系，运用多种方式为直接融资提供配套支持，提高直接融资比重。有效发挥理财、保险、信托等产品的直接融资功能，培育价值投资和长期投资理念，改善资本市场投资者结构。大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。鼓励各类合格投资机构参与市场化法治化债转股。

　　意见指出，积极开发支持战略性新兴产业、先进制造业和科技创新的金融产品；加大金融支持力度，为提升产业基础能力和产业链水平提供优质金融服务；扩大对战略性新兴产业、先进制造业的中长期贷款投放；加大民营企业和小微企业金融产品创新；优化“三农”金融产品供给；大力发展绿色金融；丰富社会民生领域金融产品供给；增强金融产品创新的科技支撑。

　　意见要求，要积极稳妥推进问题金融机构处置，有序化解影子银行风险。

　　意见称，要加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展；要大力整治违法违规金融活动，坚决清理和取缔未经批准从事金融业务的机构和活动，增强抵御风险能力。