各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-4-12 21:57
低至4333元/平米！上海多套住宅成交单价不足万元，这类房源有何玄机

2022

起拍价1元

阿里拍卖网显示，4月10日成交的这套房源位于上海市崇明区，总价18.6万元，建筑面积42.93平方米。户型为两居室一厅一卫，南北朝向，位于总楼层4层的顶层。该房屋建于1984年，70年产权，装修较为破旧，目前为空置状态。

阿里拍卖网信息称，该房屋拥有40%以上的绿化率的居住环境，出小区门数分钟是生态大道、公交车站、镇娱乐中心、超市、酒店、农家乐、商店及公园等，距离规划建设中的崇海大桥、高铁、地铁、上海第三机场都比较方便，附近还有旅游景区。

                               
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来源：阿里拍卖

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-4-12 21:58
起拍价1元阿里拍卖网显示，4月10日成交的这套房源位于上海市崇明区，总价18.6万元，建筑面积42.93平方米 ...

从交易信息来看，该房屋起拍价格仅1元，保证金为3万元，加价幅度为2000元或其整倍数，所有过户税费由买方负责。

最终，有11人报名竞拍，经过54轮出价，该房屋以186001元的总价成交，整个过程有5892次围观。

值得注意的是，这套低价房源并非个例。上海市还有多套远郊地区房屋低价成交，主要分布在崇明区、金山区等，不少房源同样设置仅1元的起拍价。

                               
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来源：阿里拍卖

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-4-12 21:59
从交易信息来看，该房屋起拍价格仅1元，保证金为3万元，加价幅度为2000元或其整倍数，所有过户税费由买方 ...

普通购买者是否值得参与竞拍此类房源呢？中国证券报记者从业内人士处了解到，这些低价房源主要问题是位置较为偏远，对于在市区工作或生活的人士并不方便；且存在一些隐含风险。

业内人士称，拍卖分为司法拍卖和委托拍卖，其中司法拍卖房源即为“法拍房”，有司法机关参与；但委托拍卖房源则由网络平台和拍卖机构主导，容易引起一些潜在购房者混淆。华南某拍卖房投资者表示，一些房源缺乏流动性，不乏有拍卖平台以低价甚至1元起拍等噱头吸引眼球，相关利益方甚至委派人员伪装成购房者，在出现真实购房者后，虚假出手进行抬价。

具有一定优势

位于上海的法拍房中介公司“宅畅”负责人曹军向中国证券报记者表示，相比普通二手房买卖，目前法拍房具有一定优势：首先是价格折扣，按照2021年数据，有约一半的房源可以拍到市场价的8.5折；其次是贷款方面，法拍房直接以成交价作为贷款依据，相比普通二手房采用相关部门指导价作为贷款依据，贷款成数有所提高。另外，一些稀缺房源，尤其是像汤臣一品、古北一号、中粮海景壹号等顶豪小区，普通二手房市场上并无挂牌，但此类房源却可能出现在法拍房市场。

根据宅畅公司提供的数据，2022年3月，上海法拍住宅上拍113套，其中成交92套，流拍16套。分区域来看，外环外涉及区域比较大，成交套数44套；其次是中外环间成交20套，内中环间与内环内持平成交14套。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-4-12 21:59
普通购买者是否值得参与竞拍此类房源呢？中国证券报记者从业内人士处了解到，这些低价房源主要问题是位置 ...

92套成交房源中，以评估价作为参考数据，折价成交的占比71.7%；折价10%以上的房源占比26.1%；折价10%-20%的成交房源占比28.3%；折价20%-30%的成交房源占比8.7%；折价30%-40%占比6.5%；25套房源溢价成交，占比27.17%。

                               
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来源：宅畅

溢价房源中，一套位于陆家嘴的豪宅曾引起广泛报道和关注。这套房屋建筑面积592.8平方米，所属小区为中粮海景壹号，起拍价1.092亿元，评估价1.5599亿元。最终，该房屋以1.779亿元成交，较起拍价溢价62.91%，成交单价约30.01万元/平方米。（见本报此前报道30万/平方米！上海一套法拍房1.78亿成交，背后实控人被千万悬赏，曾操纵A股公司股价）。华东某业内人士称，这套房源原为公司产权，除成交价外，还隐含有数千万元的税费，单价之所以如此高，是因为其处于地段优良的顶豪小区，且其顶层复式户型较为稀缺。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-4-12 21:59
92套成交房源中，以评估价作为参考数据，折价成交的占比71.7%；折价10%以上的房源占比26.1%；折价10%-20% ...

风险不可不防

多位业内人士向中国证券报记者表示，法拍房“水很深”，普通购房者应慎重考虑是否参与竞买。

首要风险是“清场”问题，即购房者竞得拍卖房产、完成过户后，可能被原业主或租客以各种理由占有。有原房主在拍卖前与其亲友签下20年租约合同的情况，由于受“买卖不破租赁”的法规限制，相关问题难以解决。

其二是可能隐含高额税费。对于拍卖竞得的房产，一般需要买方支付的常见费用为契税、个人所得税（在一定条件下可免除）、印花税以及一些水电和物业欠费等。但是，不少房屋原本在公司名下，相比在个人名下的房屋，在过户前，买方需缴费土地增值税、企业所得税等，其中土地增值税最高适用税率为60%、最高速算扣除数为35%。

第三，部分拍卖机构、执行人或被执行人为提高售价，存在私下“找托”抬升成交价格的行为。华中某业内人士称，平台经常会向其推送一些低价房源，但是，“等我一参与，总是有人来抢，最终成交价有时候远高于市场上的普通二手房”。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-4-12 22:00
风险不可不防多位业内人士向中国证券报记者表示，法拍房“水很深”，普通购房者应慎重考虑是否参与竞买。 ...

第四，部分法拍房存在产权瑕疵和质量问题。一些法拍房可能原业主债务纠纷较多，房屋产权尚处于纠纷状态并未得到解决。另一些法拍房处于查封状态，或者存在无门锁钥匙状态、有人占用等情况，竞买人无法现场看房，房屋质量问题难以把关。此外，还有法拍房可能发生过恶性事件。以上种种问题，都需要专业且详尽的尽职调查才能了解清楚，普通购房者很难完全获知并有效破解。

编辑：王寅

毋问我从哪里来

北上广的学区房降价百万不算事儿！“天价”将成为历史

2022
04/14
19:11
时代周报

本文来源：时代周报 作者：胡天祥

新一轮招生季开启，学区房再度成为舆论焦点。

近日，教育部发布《进一步做好普通中小学招生入学工作的通知》，明确教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:38
北上广的学区房降价百万不算事儿！“天价”将成为历史

2022

光明日报发表评论员文章称，一些市场人士据此认为，学区房价格将迎来新一轮上涨，这种看法值得警惕。

光明日报指出，2021年以来，国内多座城市重拳出击学区房乱象，重点城市学区房出现明显降温，房子的教育属性逐步剥离，进一步回归居住功能。从这个角度看，来之不易的调控成果需进一步巩固，防止炒作学区房之风卷土重来。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:39
光明日报发表评论员文章称，一些市场人士据此认为，学区房价格将迎来新一轮上涨，这种看法值得警惕。光明 ...

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文告诉时代周报记者，教育焦虑加上购房焦虑，导致大城市的学区房价格的飙升。从长远看，随着调控政策持续发力，名校和学位的价值将降低，学区房的价格泡沫将逐渐消退。

                               
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毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:39
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文告诉时代周报记者，教育焦虑加上购房焦虑，导致大 ...

重点城市学区房明显降温

学区房与优质学校的入学资格挂勾，成为市场当中的稀缺资源。过去多年，学区房在全国各地皆属于价格涨幅最大的住宅品种，成为炒房客炒作的对象。

国泰君安数据显示，2020年，上海房价整体上涨约6%-10%，第一梯队学区房涨幅巨大，浦东部分学区房涨幅超过50%。同年，深圳的学区房涨幅领跑全国，顶尖学区房均价甚至超过了20万/平方米，罗湖、南山的抢手学区房有50%-60%的涨幅。而北京的学区房，价格一直坚挺。海淀区的学区房大批超越2017年调控的高点，中关村三小、上地学区的最高涨幅也都在50%左右。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:40
重点城市学区房明显降温学区房与优质学校的入学资格挂勾，成为市场当中的稀缺资源。过去多年，学区房在全 ...

国泰君安分析师覃汉指出，学区房代表的是优质教育资源的定价。只要教育选择权利与房子绑定，教育资源差异明显，学区房的价格依然会涨。

2021年以来，在调控政策的持续打击之下，重点城市学区房出现明显降温。

位于广州市越秀区的东风广场，被媒体称为广州“最牛学区房”。虽然楼龄较老，但小区步行75米可达东风东路小学（省一级），步行600余米可达育才学校（省一级），步行900余米可达执信中学（省重点），强大的教育资源，使其价格常年居高不下。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:40
国泰君安分析师覃汉指出，学区房代表的是优质教育资源的定价。只要教育选择权利与房子绑定，教育资源差异 ...

但时代周报记者查询贝壳找房发现，近两周，东风广场多套房源售价下调，最多幅度达80万元。其中，一套70平方米的两室一厅单位，售价比小区同居室3个月内套均成交价低82万元；一套97平方米的三室一厅单位，近两周降价50万元；一套167平方米的四室两厅单位，近两周降价3次，幅度达80万元。

“现在的市场环境，已经不允许学区房出现狂涨了。”负责东风广场片区的一个房产中介告诉时代周报记者，自己的门店近期成交了几套学区房，和去年相比，整体价格平稳。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:41
但时代周报记者查询贝壳找房发现，近两周，东风广场多套房源售价下调，最多幅度达80万元。其中，一套70平 ...

在上海，亦有学区房1年不到降价百万元。据媒体报道，位于上海市徐汇区的凯旋一村，一套50余平方米的两房2021年4月的成交价大约在750万元，现在650万元左右就能买到，甚至有的房东620万元也愿意卖。

易居研究院指出，受2021年一系列学区房调控政策影响，各地学区房纷纷降温。以深圳为例，深圳学区房炒作明显减少，过去价格方面居高不下的学区房，目前降价幅度均百万元起步，市场整体观望氛围也明显变得浓厚。

世联行也指出，随着优质教育资源的不断平衡，教育水平的差异不断拉近，老牌名校不再不可取代，“天价学区”也会成为历史。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:41
在上海，亦有学区房1年不到降价百万元。据媒体报道，位于上海市徐汇区的凯旋一村，一套50余平方米的两房2 ...

禁止炒作“学区房”

2021年以来，从中央到地方，都不约而同地将“学区房”纳入重点整治范围。

2021年4月30日，中央政治局会议首次点名学区房，打击以学区房名义炒作房价。7月，《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》出台，彰显基础教育改革决心。2022年4月，教育部印发《进一步做好普通中小学招生入学工作的通知》，提出教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片，合理稳定就学预期；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片并将热点学校分散划入相应片区。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:42
禁止炒作“学区房”2021年以来，从中央到地方，都不约而同地将“学区房”纳入重点整治范围。2021年4月30 ...

期间，各地也都陆续发文，全方位、多渠道围堵“学区房”炒作乱象。

2021年3月30日，重庆市市场监督管理局发布相关文件明确，房企和地产中介不得明示或暗示购房者购买商品房可以签约入读、划片入读中小学；4月16日，厦门多个部门印发《专项行动工作方案》，将“利用学区房等概念炒作，哄抬房价”等行为列入重点整治范围。

严禁学区房炒作的同时，北京、上海、广州、深圳等城市为促进义务教育优质均衡，相继出台了多校划片、分配名额等一系列措施。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:42
期间，各地也都陆续发文，全方位、多渠道围堵“学区房”炒作乱象。2021年3月30日，重庆市市场监督管理局 ...

其中，北京西城区于2021年7月落地执行多校划片政策，东城区、密云区于2021年9月实施教师轮岗制度；广州越秀区于2021年4月提出中小学区布局调整和“669”学区化集团化办学格局；上海于2021年5月发文完善轮岗制度，争取用2-3年时间在全市覆盖中小学教师人事管理制度建设工作。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，国家打击学区房炒作，决心是史无前例的。从长期来看，炒作学区房，将会慢慢成为历史。尤其老破小、老破大的学区房，价格下跌会更明显。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 11:42
其中，北京西城区于2021年7月落地执行多校划片政策，东城区、密云区于2021年9月实施教师轮岗制度；广州越 ...

李宇嘉认为，多校划片，就是改变过去某几个楼盘直接对应某个学校的“对口直升”，改变为多个楼盘对应多个小学，能上哪个学校，最后存在变数。

红塔证券研究所所长李奇霖也指出，由于优质的教育资源是有稀缺性的，优质教育资源背后的附属物学区房在过剩的流动性环境下，容易形成涨价预期。通过推广多校划片、限制学区房的入学名额（比如6年1个名额等）、公民同招等方式，可以打破学区房背后优质教育资源的稀缺性和确定性。

毋问我从哪里来

房贷惊现“套利”空间 业内：若被发现需一次性还清全部贷款

2022
04/14
19:01
21世纪经济报道

21世纪经济报道记者 方海平、李玉敏 上海、北京报道

有“套利”，就有生意。

去年底以来，在系列因素推动下，市场上“物美价廉”的贷款产品悄然增多。各大银行纷纷推出了各类利率低廉、条件友好、操作便捷、放款快速、还款灵活的经营贷、抵押贷、消费贷产品。由此兴起一个“套利”空间，用利率低廉的经营贷置换利率较高的房贷按揭。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 18:03
房贷惊现“套利”空间 业内：若被发现需一次性还清全部贷款

2022

比如，记者看到，一位贷款中介发布的推介信息显示，“2022年迎来首次降息，房贷利率低至首套5.5%，经营贷利率3.2%起”。一家规模较小的股份行的贷款经理也在四处宣传其贷款产品，“抵押经营贷最高3000万，先息后本，授信3年，无还本续贷最长30年”。

多位贷款中介称，最近几个月接到客户的咨询越来越多，包括购房者、小企业主以及普通人群等。咨询的问题集中在抵押贷款要求、金额、利率、期限等，已经还清再抵押的具体操作等。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-4-15 18:04
比如，记者看到，一位贷款中介发布的推介信息显示，“2022年迎来首次降息，房贷利率低至首套5.5%，经营贷 ...

上海地区的一位贷款中介提供的信息显示，根据不同的需求，抵押贷款产品有多种形式，比如侧重长期限的，有可贷20年期的产品，利率最低达到3.85%；有可按照20年计算月供同时还款方式灵活的，利率多在4.15%、4.75%，优质客户最低也可做到3.85%；有在征信和流水等贷款要求方面较为宽松产品，如期限3年，利率4.05%、4.25%；贷款金额则根据所抵押房产的性质和一抵、二抵情况有所不同，整体而言，贷款金额大概在所抵房产评估价值的七成左右。