毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:45
不过，2021年，在上半年楼市火热的背景下，各地为房地产降温出台了一系列紧缩政策，对房地产行业融资 ...
2021年初开始实施的“三条红线”“两集中”政策的本意是化解房地产行业为金融市场带来的系统性风险，让房子回到居住本质。“核心内容是抑制房地产的资本属性，对策没有错，但是做的过程当中有些地方过度，损害了房地产消费属性。”清华大学教授魏杰指出。
“有人讲房地产风声变了，实际上大家理解错了，没有变。”魏杰认为，去年没有错，今年也没有错，去年抑制房地产过度的资本属性，现在主要推动房地产消费属性。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:45
2021年初开始实施的“三条红线”“两集中”政策的本意是化解房地产行业为金融市场带来的系统性风险， ...
今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，就货币政策、房地产领域，称要“积极出台对市场有利的政策”“慎重出台收缩性政策”。此后，银保监会、证监会、财政部、外汇局、央行分别表态，维持房地产行业稳定。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:55
今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，就货币政策、房地产领域，称要“积极出台对市 ...
不久后，一系列的“真招”开始出台。5月15日，央行会同银保监会将全国范围内首套房贷款利率下限，从不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），调整为不低于相应期限LPR减20个基点。5月20日，央行引导5年期以上LPR下行15个基点。随后，北京、上海等多个城市的银行将房贷利率下调，部分城市的银行首套房贷款利率已低至4.25%。进入6月，各地楼市政策继续呈放松态度。根据中指研究院统计，70余城因城施策出台政策超百条。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:55
不久后，一系列的“真招”开始出台。5月15日，央行会同银保监会将全国范围内首套房贷款利率下限，从 ...
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毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:55
杨现领对《中国新闻周刊》分析，本轮调控相较2008年、2009年及2015、2016年两轮调控效果更弱有多方面因素，其中最大的原因是周期不一样，整个房地产市场的发展阶段发生了很大变化。在2015年，中国商品房销售额为8.7万亿元，2021年，这一数字超过18万亿元。“基本盘子大了很多倍，因此政策放松相对难以取得特别突出的效果。”
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:55
杨现领对《中国新闻周刊》分析，本轮调控相较2008年、2009年及2015、2016年两轮调控效果更弱有多方面 ...
“不要高估政策的力量，就像拉绳子一样，拉紧容易，到放松的时候，它不一定往前跑了。”杨现领说，“现在对房地产行业来说是必须经历的调整，过去高杠杆、高周转的时代是不可持续的。”
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:56
“不要高估政策的力量，就像拉绳子一样，拉紧容易，到放松的时候，它不一定往前跑了。”杨现领说，“ ...
另一方面，杨现领指出，中国居民杠杆率已达到历史较高水平，由于居民近年处于降杠杆周期，政策放松效果也会受影响。此外，上半年持续发生的疫情也产生了显著影响。“整个房地产市场需求已经进入了城市圈互动阶段。”杨现领说，“比如惠州的需求可能一半来自于深圳，仅疫情因素就会让惠州交易量大幅下降，1至5月惠州下降幅度约70%。”
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:56
另一方面，杨现领指出，中国居民杠杆率已达到历史较高水平，由于居民近年处于降杠杆周期，政策放松效 ...
土拍市场冷淡
政策起效并未如预想中迅速，另一个标志性的指标是土拍市场。据中指研究院数据监测，2022年5月，全国300城住宅用地成交楼面价7095元/平方米，同比下跌14.0%，住宅用地成交楼面价同比下跌态势未改。 “今年长春土地市场非常低迷，基本上没什么人拍。”前述房企管理层苏林说。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:56
土拍市场冷淡
政策起效并未如预想中迅速，另一个标志性的指标是土拍市场。据中指研究院数据监测 ...
长春并不是孤例。据中指数据监测，1~5月，全国300城各类用地土地出让金同比下降56.7%，住宅用地同比下降61.1%。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对《中国新闻周刊》分析，2022年开年以来政策环境逐渐改善，底价成交地块占比和流拍撤牌率有所下降，市场信心略有修复，但多数城市土拍情绪依然较弱。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:57
长春并不是孤例。据中指数据监测，1~5月，全国300城各类用地土地出让金同比下降56.7%，住宅用地同比 ...
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毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:57
陈文静认为，土地市场低迷受两方面因素影响。一是受房地产市场下行影响，政府供地明显放缓；其次，当前房企资金压力较大，叠加销售去化受阻，房企拿地意愿较低，投资布局愈加审慎。
苏林说，此前东北实行集中供地，导致现在楼市库存高企，市场惨淡。“和前两年相比，现在开发商拿地都非常谨慎。”苏林说，“政府不应该无序供地，应该管控放地的频率和价格。”
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:57
陈文静认为，土地市场低迷受两方面因素影响。一是受房地产市场下行影响，政府供地明显放缓；其次，当 ...
“放地要更有规划，比如减少商住类产品占比，现在占到10%、12%，地产商根本卖不出去，我们拿地也不挣钱。”苏林说，“像公寓在东北也很难卖出去，如果能转成住宅类，可以享受到上学等政策，对销售可能会有帮助。”
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:58
“放地要更有规划，比如减少商住类产品占比，现在占到10%、12%，地产商根本卖不出去，我们拿地也不挣 ...
住宅供地“两集中”（集中发布出让公告，集中组织出让活动）是在2021年出台的政策，在全国22个重点城市实施，意在控制地价、降低溢价率。然而随着市场转冷，流拍率不断上升，导致国企成为拿地主力。在中指研究院发布的1~5月份中国房地产企业权益拿地金额与面积前10名中，有半数以上为央企、国企。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:58
住宅供地“两集中”（集中发布出让公告，集中组织出让活动）是在2021年出台的政策，在全国22个重点城 ...
据中指数据，前五个月全国住宅用地整体流拍撤牌率达24.4%。“土地是一个前置性的信号和指标。如果出现大面积流标，对市场信心打击会很大。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，“目前多地出现土拍市场由央企、国企托底的现象，民营房企投资意愿不足。”
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:58
据中指数据，前五个月全国住宅用地整体流拍撤牌率达24.4%。“土地是一个前置性的信号和指标。如果出 ...
“目前房企也不着急拿地。”杨现领分析，“现在不是拿地的时间窗口，今年拿地是为了完成明年的销售目标，而销售计划要看今年全年的销售情况。”
有接近房企投资部的人士告诉《中国新闻周刊》，一些全国性房企正在撤出三四线城市，不顾亏损、加速出清，能捞回多少就捞多少。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:59
“目前房企也不着急拿地。”杨现领分析，“现在不是拿地的时间窗口，今年拿地是为了完成明年的销售目 ...
粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒等此前撰文，土地市场持续低温有三方面因素，一是地产销售尚未完成筑底，由于疫情以来居民收入增速与经济增速同步放缓，居民行为趋于避险化，平均消费倾向下降，预防性储蓄上升，居民购房意愿不足。此外，楼市价格下行预期和期房交付风险也使购房者保持观望态度。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:59
粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒等此前撰文，土地市场持续低温有三方面因素，一是地产销售尚 ...
其次，罗志恒等认为，疫情反复冲击地方政府供地节奏，以此次受疫情影响较为严重的上海为例，1~5月上海土地出让金仅有260亿元，较去年同期下降76.1%。另外，由于房企融资紧张，又将迎来偿债高峰，现金流紧张情况加剧。对于债务压力较大的房企来说，当前拿地并不是首要大事，维持好流动性、应对债务压力，才是“活下去”的重点议题。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 10:59
其次，罗志恒等认为，疫情反复冲击地方政府供地节奏，以此次受疫情影响较为严重的上海为例，1~5月上 ...
房企“融资难”未解
房企到位资金，即资金获取能力，一直是判断房地产行业状态的关键指标。据国家统计局数据，1至5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 11:00
房企“融资难”未解
房企到位资金，即资金获取能力，一直是判断房地产行业状态的关键指标。据国 ...
前述接近房企投资部门的人士说，房企回笼资金主要依赖银行融资、社会融资、销售新房和资产。现在前两条路并未得到政策放松，而由于市场低迷，降价销售也很难回笼资金，售卖资产理论上也资不抵债，“融资难”仍然是困扰房企的主要问题。
毋问我从哪里来 发表于 2022-7-8 11:00
前述接近房企投资部门的人士说，房企回笼资金主要依赖银行融资、社会融资、销售新房和资产。现在前两 ...
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《中国新闻周刊》分析，2022年1~5月，房地产企业债券发行总额3344.7亿元，同比下降30.0%。不过，在5月份，房地产行业信用债融资同比上升33.5%。“房地产行业融资环境正在逐步改善。”刘水说，“央行在4月29日专题会议上指出及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。”