赚钱能力有水份 从港股上市公司来看，SOHO的主营业务和太古地产、新鸿基地产、九龙仓置业如出一辙，为何市场表现却大相径庭？ 如果长期持有一家地产公司的股票，投资人最关心的就是这家公司的赚钱能力。衡量一家企业赚钱能力最直观两个指标是：净利润率（净利润/营收）和净资产收益率（净利润/净资产）。 2012年5月，SOHO宣布其商业模式由销售物业转向自持物业，靠租金收入养活企业，但实则是“以售养租”模式。在这种模式下，SOHO中国净利润和净利润率的大幅增长不是靠自持物业的租金，而是靠卖楼和所投资物业的评估增值。 2012年是SOHO上市以来净利润的最高点，也是这家公司转向自持租赁物业的第一年。 财报显示，2012年，SOHO实现净利润105.85亿元，净利润率为171.94%，其投资物业的评估增值为96.05亿元，贡献率为90.74%。 如果剔除投资物业评估增值，SOHO的纯利润同比上升约135%，增幅还是很大，但从财报来看，主要原因是其位于北京东二环的银河SOHO项目完工，当年实现销售额161.73亿元。 2013-2015年，由于销售物业减少，SOHO净利润率分别为-30.2%、-44.78%、-86.82。 2017年，SOHO迎来其上市以来净利润率的最高点420.03%，但主要是由于确认了更多的投资物业增值所致。 2017年，SOHO投资物业增值为71.26亿元，净利润为47.33亿元，如果扣除物业增值，2017年SOHO亏损23.93亿元。 这个收入结构和自持租赁模式的元老太古地产差异巨大。2019年，太古地产税后利润129亿元，其中物业运营贡献了58.32%，而出-售投资物业和投资物业增值总计只贡献了42.07%。 从2015年开始，潘石屹就已无心恋战，SOHO开始大量出-售国内资产。截至2019年10月，累计出-售资产约293.41亿元，此间SOHO几乎没在国内做过物业投资，因此，租金收入在SOHO的收入组成中也变得越来越重。 SOHO2012年的营业额中，租金收入占比仅为0.97%，2019年中报显示，租金收入为8.87亿元，几乎为全部营业额。 但从2012年转型以来，SOHO净利润、净利润率的涨跌紧跟资产出-售的步伐，并不是靠租金增长实现业绩可持续增长，是典型的以售养租模式。 2019年，大量处置资产后，SOHO自有资本的赚钱效率也发生了变化。 中报显示，SOHO净资产收益率已经从2012年的最高点40.38%，降到2019年上半年的1.62%。同为港股上市公司，新鸿基和太古地产的净资产收益率却很稳定。 2012年，新鸿基和太古地产的净资产收益率分别是6.30%和10.18%。2018年时，两家净资产收益率分别为9.63%和10.68%。 2019年全球商住市场一直不景气，尤其是中国，这导致全行业的净资产收益率都大降。太古地产、新鸿基地产、九龙仓置业的2019年全年的净资产收益率分别为4.74%、2.71%、1.81%。 行业周期性调整的确影响商用物业的租金收益，但只要自持产品是优质品牌、精细化管理能力强，行业周期一过，优质运营商仍然能够活得很好。 2008年，受全球金融危机影响，太古地产和新鸿基地产的净资产收益率分别为3.21%和0.32%，但危机缓解后，2009年两家就反弹到14.37%、6.31%。
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楼主: 驻在平安夜前夕
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发表于 2021-4-2 20:29
发表于 2021-4-2 20:34