各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:31
这意味着，2022年和2023，北京将迎来幼升小高峰，尤其是2022年，粗略计算，将比2021年新增3万人左右。这 ...

但2022年和2023年，我国幼升小人数将激增。国家统计局的数据显示，“全面两孩”政策实施后，2016年、2017年我国出生人口大幅增加，分别超过1800万人、1700万人。具体看，2016年到2020年，每年新出生人口数据分别为1867万、1765万、1523万、1465万、1200万。

而再看北京，在总量新增的情况下，如果再考虑跨区流动，像西城这样的教育强区入学压力或将继续增大。有中介机构的数据显示，为赶在“7·31”前上车，2020年4月到7月31日，西城学区房交易量增幅较大。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:31
但2022年和2023年，我国幼升小人数将激增。国家统计局的数据显示，“全面两孩”政策实施后，2016年、2017 ...

“从去年开始到2024年的这五年，将是学区房需求的顶峰时期，此后，学区房的紧张程度将会降低。”张大伟称。

所以他预判，未来几年学区房市场中，顶级学区房或将有所调整，其他类学区房恐变动不大。

但处于各项政策调控焦点的学区房，或也很难维持现状。

长期以来，学区房构建了一个只涨不跌的幻象，而其高溢价与我国“房住不炒”的政策精神是相违背的。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:31
“从去年开始到2024年的这五年，将是学区房需求的顶峰时期，此后，学区房的紧张程度将会降低。”张大伟称 ...

4月30日召开的中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。有分析称，中央政治局会议直接点名学区房，实属罕见，体现出中央以问题导向为抓手对房地产市场调控的坚定决心。

需要关注的是，今年以来，地方的治理在不断升级。7月9日起，上海实施二手房源价格核验，房源没通过价格核验不得对外发布。据报道，对于前期上涨幅度比较高的以“学区房”为名义存在明显炒作行为的，将在此次价格核验中挤掉泡沫，还原出市场的真实价格。

未来，学区房热将何去何从，这是一个牵一发而动全身的问题。

（编辑：郝成 校对：彭玉凤）

毋问我从哪里来

点中炒房死穴！“二手房指导价”时代来了

2021
07/17
20:47
财经国家周刊

文 |《财经国家周刊》记者 丹华

今年以来，全国多个城市热点楼盘出现乱象，小区业主“抱团”涨价、中介炒家结成“攻守同盟”、抵制打折等事件层出不穷。

以深圳为例，一些小区业主甚至祭出“资产保卫战”的大旗，倡议小区上下“拧成一股绳”，把房价硬生生“拉”上去，还有人写出“涨价檄文”，对降价业主进行声讨，勒令其提高价格，保护集体权益等等。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:49
点中炒房死穴！“二手房指导价”时代来了

2021

                               
登录/注册后可看大图

▲部分业主在微信微博上倡议集体涨价。微信群、微博截图

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:50
▲部分业主在微信微博上倡议集体涨价。微信群、微博截图

种种行为引起了地方政府管理机构的高度重视，有关部门第一时间发布了风险提示，对情节严重的小区一度停止二手房网签，部分闹事业主也被警告，情节严重者不乏移交公安、市监、司法等部门处理等。

以上现象并非偶然。多年以来，我国的房地产调控多在新房市场发力，限贷、限售、限价等政策频频出台，而受到种种因素的影响，对存量房市场、中介环节的管控较少，导致一二手房政策环境殊为不同，价格差异较大，让投机者钻了空子。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:50
种种行为引起了地方政府管理机构的高度重视，有关部门第一时间发布了风险提示，对情节严重的小区一度停止 ...

“也因此，如深圳、上海、西安、成都等多个城市，当前都在出台二手房参考价制度，打击虚高挂牌，控制中介、业主、媒体合伙控盘，侵害购房者的合法权益。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示。

已经出售的二手房，为何仍要纳入政府严格监管？既然只是“参考”价，政府调控机制要如何发挥实效？而作为一名业主，是否就拥有了随意报价，甚至抱团涨价的权利？

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:50
“也因此，如深圳、上海、西安、成都等多个城市，当前都在出台二手房参考价制度，打击虚高挂牌，控制中介 ...

遏制小范围垄断，二手房必须严加管控

“不把二手房控制住，新房价格也很难管控。”李宇嘉告诉《财经国家周刊》记者，目前一二手房价格的倒挂，倒逼了新房抢购和集体涨价等行为，也助长了社会打新和投机炒作风气。

更为关键的是，许多二手房涨价都不完全是市场行为，尤其深圳、杭州、宁波、上海等地的重点楼盘，受人为操控的影响较大，且有不断强化的趋势。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:50
遏制小范围垄断，二手房必须严加管控“不把二手房控制住，新房价格也很难管控。”李宇嘉告诉《财经国家周 ...

以深圳为例，去年深圳的二手房价格暴涨，其信号就非完全“中性”，而是可以形成“自循环”的，其机制是怎样的呢？

首先，深圳绝大多数片区均是存量房市场，二手房供应占绝对主导，抛开自住的和限售的房子不谈，实际挂牌销售的房源非常有限，只要中介与业主联合起来，就可以轻松掌控小区的挂牌价。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:51
以深圳为例，去年深圳的二手房价格暴涨，其信号就非完全“中性”，而是可以形成“自循环”的，其机制是怎 ...

同时，互联网时代的沟通成本较低，一个简单的微信群就能达成联盟，为实现小范围的二手房垄断提供了便利。在这种情况下，A小区挂牌价上涨，B小区也这么干，互相攀比、不甘落后，最终带动整个片区一起涨价，再向其他片区传导，成为二手房螺旋式涨价的起点。

不难理解，房产升值对于业主、中介和投资客来说，都是“多赢”的好事，大家互相配合、举双手赞成，但是硬币还有另一面，“抱团涨价”对于刚需买房人、对于整个地产市场和社会生态，并不是一件有利和公平的事情。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:51
同时，互联网时代的沟通成本较低，一个简单的微信群就能达成联盟，为实现小范围的二手房垄断提供了便利。 ...

二手房市场的信息是高度不对称的，正是这个“不对称”，让中介、投资客、业主与买家之间构建了“攻守联盟”，无论在真实信息的掌握，还是在谈判地位上，买家的地位都是极其弱势的，分散四处的他们也无法通过结盟迅速增加自己的话语权。

更不用说，一些中介公司、投资者和业主还通过虚构交易，增加看房批次、做软文，或者干脆“对敲”即内部人群相互接盘，凭空令小区价格“拔地而起”。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:51
二手房市场的信息是高度不对称的，正是这个“不对称”，让中介、投资客、业主与买家之间构建了“攻守联盟 ...

种种操作之下，终于爆出了深房理的“杀猪盘”事件，中介公司、小贷公司、网红专家、银行“内鬼”等诸多机构个人促成了这一欺诈商业链，导致部分小区房价泡沫不断膨胀，部分投机客提前获利离场，如监管不出手，就会走向破裂，最终留给社会一地鸡毛。

“管不住二手房市场，那么（政府）刚刚布好的资金防控线，可能就会变成马其诺了。”李宇嘉告诉《财经国家周刊》记者，毕竟房价上涨的诱惑实在太大了，“如果有50%的利润，资本就会铤而走险，如果有100%的利润，就有人敢践踏一切人间法律。”

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:51
种种操作之下，终于爆出了深房理的“杀猪盘”事件，中介公司、小贷公司、网红专家、银行“内鬼”等诸多机 ...

深圳率先下猛药，成交锐减一半

2021年2月8日，为了打击楼市投机炒作，深圳率先推出二手房参考价制度，被市场简称为“208”新政，正式打响了地方政府二手房价格管控的发令枪。

“深圳以往的限价只是针对新房，对二手房的调控政策主要是打击投机、约束交易行为等，这次以‘参考’的名义推行二手房限价，实现了限价政策在深圳楼市的全覆盖。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:52
深圳率先下猛药，成交锐减一半2021年2月8日，为了打击楼市投机炒作，深圳率先推出二手房参考价制度，被市 ...

为何二手房参考价对市场影响那么大？毕竟买卖双方可以自行决定真实交易价格？政府的参考价，是否能真正起到作用？

其中关键在于，当政府的参考价低于市场成交价，银行贷款要以政府参考价为评估标准，这就意味着，买房者的实际首付比例会大大提高，社会杠杆比例也会有所下降，这对于融资炒房的投机客来说打击巨大。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:52
为何二手房参考价对市场影响那么大？毕竟买卖双方可以自行决定真实交易价格？政府的参考价，是否能真正起 ...

例如，2020年10月初，深圳南山区红树西岸小区的成交单价达到16.2万元，而政府给出的参考价为11.1万元，折扣高达三分之一，银行的二手房贷款额度自然会大幅下降。

                               
登录/注册后可看大图

▲深圳部分小区的价格变化。图/中达证券

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:52
例如，2020年10月初，深圳南山区红树西岸小区的成交单价达到16.2万元，而政府给出的参考价为11.1万元，折 ...

北上广深等大城市、特大城市的核心楼盘价格，已经不能简单从“居住”的角度判断，它在某些程度上类似一种金融产品，代表着的是一类社会资金避险或者保值增值的需要，而二手房参考政策制定的初衷，也是大力打击投机炒作，降低系统性金融风险，同时尽可能保护真实的居住需求。

目前来看，深圳市场的“打新潮”正在退去，量产“日光盘”的神话不再，多个“网红盘”认筹遇冷，例如6月20日，万科都会四季的856套住宅开启线上选房，直至结束还剩300套未认购，弃购率达到35%。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:52
北上广深等大城市、特大城市的核心楼盘价格，已经不能简单从“居住”的角度判断，它在某些程度上类似一种 ...

与新房市场相比，二手房市场更为冷清。今年6月，深圳的二手房住宅成交仅2575套，创了十年新低，2021年上半年深圳合计成交二手房住宅28442套，同比下降35.4%。“目前来看，二手房新政对此前燥热的楼市开始修正，效应已经发挥。”深圳市房地产中介协会发展研究部华洪表示。

同时，业绩挂零已成部分深圳房产经纪人的常态，在今年5、6月之间，深圳仅贝壳系就有近百家门店关闭。

“水退去之后，裸泳者就要出局。”深圳宝安区一名中介店主对《财经国家周刊》记者表示，之前市场火热之际，许多经纪人出来自立门户，行业迅速饱和，现在有些人已改行。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:52
与新房市场相比，二手房市场更为冷清。今年6月，深圳的二手房住宅成交仅2575套，创了十年新低，2021年上 ...

“上政府官网，做二手房交易”

在深圳的系列二手房政策包中，近期有一项举措格外值得关注，堪称开创了历史先河。

6月24日，细心群众在深圳市房地产信息平台的“便民服务”一栏，发现上架了“二手房交易系统”模块，其功能主要有三项：找中介买房、找中介卖房以及自助卖房。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:53
“上政府官网，做二手房交易”在深圳的系列二手房政策包中，近期有一项举措格外值得关注，堪称开创了历史 ...

                               
登录/注册后可看大图

▲深圳市房地产信息平台官网

在买房选项里，买方可填写购房需求、发起委托选择中介机构，可选的中介机构有近2000家，而在卖房选项里，卖方可以选择找中介或自助卖房，通过填写房屋产权校验、房屋状况说明书、选择中介、填写卖房信息来完成交易。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-18 22:53
▲深圳市房地产信息平台官网在买房选项里，买方可填写购房需求、发起委托选择中介机构，可选的中介机构有 ...

“这个系统应该称为新版的网签系统，目前仅在测试阶段。”深圳市房地产中介协会相关人士表示，系统的目标在严控业主的挂牌价，让二手房交易更加透明以及协助监管中介市场乱象。

“这将彻底打掉二手房市场的信息不对称。”李宇嘉说，全维度房源信息要在该平台备案，中介和买卖双方等交易主体信息也要备案，以后再想利用或制造“信息差”赚取不义之财，“行不通了。”