各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-9-2 17:26
资料图：正在建设中的房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄

　　公告并未对此次深圳土拍中止说明具体原因，只是以“为稳妥推进居住用地集中挂牌交易组织工作”作了简单回应。业内分析则普遍认为此举或为规范拍地机制留出空间。

　　如今新一轮土拍政策尘埃落定，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类规定值得肯定，也进一步体现了限价政策继续从紧从严的导向。

　　“过去全国各地都有各类限价政策，但是深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。”严跃进说。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-2 17:27
　　公告并未对此次深圳土拍中止说明具体原因，只是以“为稳妥推进居住用地集中挂牌交易组织工作”作了简 ...

　　控马甲、控竞买数量，土拍调控更详细

　　除了进一步下调住房销售限价，此次政策对于房企的土地限购也出台了更为细致的内容。

　　联合拿地方面，政策明确联合拿地各方都应该具备房地产开发资质的要求；同时对于此次拿地的房企，最多只能竞得3宗地。

　　“这一方面能限制一些金融机构参与联合拿地的动作；另一方面，房企也不可能无拘无束地获得更多的地块。”严跃进指出，这两个规定是深圳首创，进一步体现了深圳在房企购地限购方面的政策越做越细，值得全国其他城市的学习。

　　同时，政策提出严查房企购地资金来源，确保房企使用合规自有资金购地；禁止企业以马甲形式围标等。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-2 17:27
　　控马甲、控竞买数量，土拍调控更详细　　除了进一步下调住房销售限价，此次政策对于房企的土地限购也 ...

                               
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资料图：深圳湾新地标——魅力“春笋”。 中新社记者 陈文 摄

　　另，政策还要求优化土地竞价方式，大力发展租赁住房，严格限制土地溢价，地块溢价率上限统一由45%降至15%等。“在保持挂牌起始价不变的基础上，超溢价就摇号，这在一定程度上保护了房企利益，防止过度竞争。”中指研究院深圳分院研究总监童晓玲表示。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-2 17:27
资料图：深圳湾新地标——魅力“春笋”。 中新社记者 陈文 摄
　　另，政策还要求优化土地竞价方式，大 ...

　　未来深圳新房价格有望下降

　　对于深圳的这一系列土拍新举动，“从此，深圳房价的逻辑有了本质变化，‘面粉贵过面包’以及‘面粉涨价带动面包涨价’的现象或将改变，深圳未来房价将在相当一段长时间维持稳定。”童晓玲分析道。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为具有很强的信号意义，未来深圳新房价格有望下降。

　　“在新房全面限价、价格审批比较严格的情况下，此次供地意味着深圳建立起‘地价-房价’联动控制的商品房新模式，房价地价进入全面管控阶段；同时考虑到二手房价格管控情况，新房和二手房价格联动控制的价格形成机制，价格再次反弹的可能性大大降低。”李宇嘉表示。

　　除了深圳，广州、杭州两地近日也发布第二批集中供地挂牌出让公告，相较于第一次集中供地，从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。而从此前合肥、成都等热点城市相继公布的第二轮集中供地公告来看，也均从上述几方面进行了升级。

　　调整了规则后，第二轮“双集中”供地的效果将在未来得以揭晓。（完）

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央企中罕见的女掌门人退休，作为开发商大佬的她曾创下辉煌业绩

2021
09/03
07:18
腾讯房产

                               
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作者：戴雪

编辑：艾乐

这是“铁娘子”宋广菊完整任期里的最后一份财报。

作为头部房企里极为少见的女性掌门人，宋广菊在任期内提出了“重回前三”的口号。但在持续数年为了规模冲刺后，保利依旧与设定的目标失之交臂。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:21
央企中罕见的女掌门人退休，作为开发商大佬的她曾创下辉煌业绩

2021

尽管在她任内，保利规模和收入稳步增长，债务管控在冲刺规模的过程中没有走形，但与保利置业的整合未完待续，老生常谈的“回三”迟迟难兑现，增收不增利的现象还将延续。

此外，临退休前调整的布局战略，下沉市场到底适不适合保利发展，也仍是未知数。

一面是被要求的规模目标，另一面是增收不增利的现状，保利看似继承了宋广菊的遗憾和包袱。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:22
尽管在她任内，保利规模和收入稳步增长，债务管控在冲刺规模的过程中没有走形，但与保利置业的整合未完待 ...

新开工面积同比减少 或在刻意控节奏

2021年上半年，保利发展的位置从行业第四落到了第五，这是保利发展首次在上半年时就错失行业前四宝座。

财报数据显示，上半年保利发展实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%；实现签约面积1671.29万平方米，同比增长12.00%。这个增速其实不算低，在TOP5房企里能排到第二，但偏偏输给了融创中国——相比2020年上半年，保利发展的位置掉落到第五名。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:22
新开工面积同比减少 或在刻意控节奏2021年上半年，保利发展的位置从行业第四落到了第五，这是保利发展首 ...

从数额差距来看，前四名的合同销售金额都已经突破3200亿元，而保利还在2800亿的区间徘徊。

保利并非没有规模野心。据保利内部人士透露，在年初的内部议会上，管理层提出了内部要冲8000亿的年度目标。这一目标数值，是大大超过融创，且微微超越万科的。

且从这两年的投资力度来看，保利甚至可以说略微有些激进。

2020年全年，保利全年新增投资额2353亿元，同比增长了51%。新增容积率面积3186万平方米，新增面积比签约面积，达到了0.93。全年累计新增货值5098亿元，行业排名第一。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:22
从数额差距来看，前四名的合同销售金额都已经突破3200亿元，而保利还在2800亿的区间徘徊。保利并非没有规 ...

而今年上半年，保利新增土储建面已经占到期内签约面积的99%，几乎是在进行一比一地补货。

在观点指数《1-6月房地产企业新增土地储备报告》中，保利的新增全口径土地储备位列行业第二；此外，新增权益土储与新增货值方面则分别位列行业第三和第二。

不过，保利的销售转化速度却没有赶上投资增速，有业内人士分析，保利这种行为更多像是在刻意控制节奏。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:23
而今年上半年，保利新增土储建面已经占到期内签约面积的99%，几乎是在进行一比一地补货。在观点指数《1-6 ...

去年上半年，保利的新开工面积是2866万平方米，竣工面积是1213万平方米。而今年上半年，这两个数字分别是2781.33万平方米和1415.49万平方米。

可以看到，保利前六月的新开工面积同比减少了3%，2020年上半年是受疫情影响最严重的时期，一季度各大房企全国范围内几乎全面停工，保利自然也受到相应影响。如果和2019年同期相比，这个降幅继续扩大到3.9%。

尽管今年上半年全国房屋新开工面积同比仅增长3.8%，新开工确实增长乏力，但保利不增反减的开发节奏，确有蹊跷。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:23
去年上半年，保利的新开工面积是2866万平方米，竣工面积是1213万平方米。而今年上半年，这两个数字分别是 ...

探究保利刻意放缓开发速度的原因，某机构分析师认为主要有三方面：一方面源于今年网签、放款、预售各个方面都在收紧、变慢，开工后现金回来的速度变慢了，所以企业开工意愿不强；其次，企业货值不少，不用那么着急开工，基本上准备的货60%去化就能完成目标；另外，今年上半年地价还是不便宜，开工卖了可能还不如多囤一会再卖。

从存货周转率看，保利发展上半年的数值，已经从2019年的0.29，降到了0.17。在市场变幻面前，保利年初8000亿目标的节奏，明显在变放缓了。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:23
探究保利刻意放缓开发速度的原因，某机构分析师认为主要有三方面：一方面源于今年网签、放款、预售各个方 ...

下沉城市线 毛利率还将走低

另一个明显生变的方向，在于保利发展的布局战线。

根据财报，上半年里，保利发展把投资重点放在了低能级城市。新增资源中一、二线城市金额占比为69%，同比下降14个百分点。其中，在集中供地的22个热点城市，保利的减重趋势更明显——拿地建面约527万平米，同比下降了21%，占总新增土储的比重同比下降了20个百分点至34%。而三四线城市的新增容积率面积同比增长了113.7%，占比达到47.9%，增幅有19.9个百分点。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:23
下沉城市线 毛利率还将走低另一个明显生变的方向，在于保利发展的布局战线。根据财报，上半年里，保利发 ...

这也导致，上半年保利发展的拓展楼面地价为5833元/平方米，同比去年的8328元/平方米，楼面价下降了30%。

在一二线城市房贷放缓、预售条件收紧之类的高频调控背景里，适当下沉的拿地策略，确实可以避开多变政策，更可控地有效去化。

但另一方面，可能也将导致保利毛利率进一步下滑。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:24
这也导致，上半年保利发展的拓展楼面地价为5833元/平方米，同比去年的8328元/平方米，楼面价下降了30%。 ...

2021上半年，保利的毛利率为32.45%，同比减少3.42个百分点，净利率和归母净利率则分别同比下降1.75和2.29个百分点至16.34%和11.45%。且保利在年报中坦言，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

利润水平走低，除了有行业趋势因素，也因为上半年里，保利的成本确实走高了。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:24
2021上半年，保利的毛利率为32.45%，同比减少3.42个百分点，净利率和归母净利率则分别同比下降1.75和2.29 ...

由于市场去化压力加大，保利年内的销售费用支出整体多出了31.3%。其中，销售代理费同比增加了45.6%，销售现场费用同比增加了104.6%，宣传活动费同比增长了67.7%。

此外，如果分地区来看，上半年营收毛利率最低的地区，是安徽、山东和浙江，最高的地区，是北京、海南和陕西。

把主力下沉到上半年市场成交表现慢热的三线城市，到底能给保利发展带来怎样的果实，仍是未知数。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:24
由于市场去化压力加大，保利年内的销售费用支出整体多出了31.3%。其中，销售代理费同比增加了45.6%，销售 ...

半年发行过百亿公司债 有息负债年增幅贴近上限

因为拿地支出的增加，上半年里，保利发展的经营活动现金流出同比增长了43.9%，经营活动产生的现金流量净额为负数。

2021年以来，监管部门在“三道红线”监管之外，还重点关注试点房企另外三个维度，其中有一项，就是“近三年的经营现金流不能有负”。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:24
半年发行过百亿公司债 有息负债年增幅贴近上限因为拿地支出的增加，上半年里，保利发展的经营活动现金流 ...

若触及这条线，则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

如果按年看，保利发展2018-2020年的经营现金流，都是正数。但如果按半年度看，已经连续两个中报都是负数。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:25
若触及这条线，则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规 ...

对于保利发展来说，或许不存在偿债风险问题——截至报告期末，保利的净负债率58.7%，剔除预收账款的资产负债率67.6%，现金短债比2，均为三道红线内。且综合融资成本仅4.7%，财务优越感明显。

但这不代表它就没有融资发行需求了。上半年，保利的融资规模增加，应付债券比上年末增加了105.6亿元，增幅42.1%。期末筹资活动产生的现金流量净额429.6亿元，同比增加了106.40%。在手有息负债总额3512.9亿元，同比增长14.8%，贴近绿档企业年15%的有息负债增长率上限。

若经营现金流须为正的补丁严格执行，保利的信用债发行，也将受到影响。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:25
对于保利发展来说，或许不存在偿债风险问题——截至报告期末，保利的净负债率58.7%，剔除预收账款的资产 ...

“两翼业务”规模扩大 收并购标的增多

除了主业房地产销售，在任期里，宋广菊还确立了“一主两翼”的业务板块布局。

随着2019年12月时保利物业成功登陆港股资本市场，“两翼业务”的规模增速扩大——2021上半年保利主营业务其他收入98.70亿元，同比增长57.5%，增速大幅增长44个百分点。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-3 23:25
“两翼业务”规模扩大 收并购标的增多除了主业房地产销售，在任期里，宋广菊还确立了“一主两翼”的业务 ...

其中，保利物业2021上半年末合同面积达到6.22亿平方米，在管面积达到4.28亿平方米，较期初分别增长9.7%和12.6%，规模扩张稳定增长。

保利商业在报告期内完成新签约购物中心7个，新开业3个。截至上半年末，已开业购物中心29个，分布于广州、上海、武汉等14个城市；开业面积193万平方米，在营项目出租率超80%。