口述人：小麦 人物档案：澳洲地产学院校长，20年前到澳大利亚，从事房地产工作十余年 澳大利亚的学区房全是被中国人炒起来的 澳大利亚的房地产热门城市比较集中，第一悉尼，第二墨尔本，第三布里斯班，第四阿德莱德，其他城市相对来说人口少很多，活跃度很低。 90年代悉尼特别受欢迎，那个时候是以沿海一带的客户为主。2000年之后，内陆省份的投资、移民客户增多，他们开始偏向墨尔本。到了这两年，布里斯班的黄金海岸又开始受追捧，因为那边气候更好，开着小游艇出海、钓个鱼，生活方式非常休闲。 首都堪培拉的交易活跃度非常低，因为澳大利亚的一个优势是土地永久产权，没有70年的说法，土地完全是属于房主的，可以一代代传下去，还没有遗产税。 但是在澳大利亚唯一一个土地不是永久产权的城市，就是堪培拉。堪培拉是被定义为女皇的地方，所以你只能租，不能买，99年的租约。 当年澳大利亚选首都的时候，主要是悉尼和墨尔本在争，因为相争不下，所以就在这两个城市中间选了堪培拉。所以堪培拉除了有议会和一个国立大学，基本上就没有什么东西，人口不多，商业也不是很繁华，所以堪培拉的房地产活跃度非常低。 澳大利亚买房的优势主要是有这么几点。第一澳大利亚的政治环境相对来说非常稳定，在这边生活不用太担心很多东西。另外，澳大利亚的治安特别的好，尤其是跟美国相比。第三就是气候，澳大利亚昆士兰有时候会下大雨，除此之外，基本上没有天灾，没有地震，没有泥石流，没有龙卷风，没有台风，即使是山火，烧的也都是没有什么人的地方。 所以澳大利亚就很吸引人，再加上人口都集中到几个首府城市，所有基础设施、道路、学校、购物中心、医院也大多集中在这几个城市和周边的卫星城，生活很方便，房价也持续稳步上升，这是很多人来澳大利亚投资买房的重要原因。 劣势的话，只能说澳大利亚买房有一些地方是需要注意的。澳大利亚本地的房产市场是明显分开的，本地人买的房和海外投资者，尤其是在中国投资者买的房屋类型，跟本地人买的是完全不一样的。 国内的人到澳大利亚买房，会买楼花，买高层公寓，买首府城市，以悉尼、墨尔本、布里斯班市中心的高层公寓为主，就觉得那个地方是大城市的，就像到北京二环买房。 但是澳大利亚本地人的生活习惯和买房习惯，是不愿意在市中心买高层公寓的。他们都是买独门独院的房子，即使买公寓，也不喜欢往市中心凑热闹。市中心盖的公寓基本上都推荐给海外投资者。 很多中国投资者买了市中心的公寓，过了几年都没有怎么增值，尤其是疫情期间有很多做短期公寓的房子，结果留学生都没回来，这其实就是一个不愉快的投资体验。但是这个跟澳大利亚本地的房地产市场没有什么关系，不能说是劣势，但是肯定是一个坑，很多人都掉到这个坑里去了。 对海外投资者来说，澳大利亚还有一个额外的印花税。本地人买房，100万的房子可能交5万块钱印花税，5%左右，每个州、每个城市都不太一样，但是差不多就是4%、5%。 如果是海外投资者，在这个基础上还要多交7%、8%，就等于买一套100万的房子，你要交出10万、12万的税，澳大利亚政府在某种程度上也是在努力保护本国人买得起房，因为海外的投资者太有钱了，政府担心把房价炒起来。 澳大利亚买房还有需要注意的就是，有一些新开发的区，比如在墨尔本西边的一块湿地，开车半个小时就到了。这片湿地原来有很多鸟栖息在附近，后来就变成民用地，搞大规模开发，但其实周边居民很少。 但是在这儿搞开发的房地产和中介，会大力到中国去做宣传，号称有高尔夫球场，离机场很近，离墨尔本市中心只要半个小时，将来会通高速，将来有购物中心。 但真实情况是，即便后来真的有购物中心和高速，中间也要有好长一段时间的磨合期，交通很塞车，因为人突然增加，道路、铁路都不够用。所以很多华人都没来过澳大利亚就把房子买过去，买过去才发现很荒凉的一个地。 关于规划这件事，澳大利亚政府对会提前宣布，要在什么地方建铁路、建公路、建桥梁，审批之后就开始施工。但是澳大利亚施工速度很慢，不像在国内修个高铁，恨不得一个月就完工，但是在澳大利亚三五年是很正常的一件事情。 所以，很多中国投资者看到照片、宣传片就动心了，买了房，然后来了之后实地看，发现完全不是那么回事。 随着华人和中国投资者的增多，现在澳大利亚学区房的概念非常明显。澳大利亚的教育体系是三种学校：公立学校、教会学校和私立学校，私校特别好，但是很贵，一年学费从两三万澳元，到七八万澳元一年不等，而且一读就好多年，这就是一大笔开销。 但是公校就不要钱，一年几百块钱就够了，交点课本费就行了，但是前提你必须住在这个校区里，你才能到这个学校去上学。 悉尼、墨尔本、布里斯班有一些区的公校特别好，教学质量很高，所以，这些区就变成了所谓的学区房，悉尼、墨尔本特别明显，只要这个区的公校好，华人住的特别多，因为你买到这个区，不管将来投资，还是自己全家住，孩子上学特别保值，而且使劲往上涨，绝对有学区房的概念。 目前看澳大利亚学区房的概念是被华人炒起来的。2001年我刚来澳大利亚的时候，学区房的概念没有现在这么夸张，因为澳大利亚人无所谓，孩子住在哪儿，就去哪儿上学。但是华人很注重教育，就是一定要让孩子上好学校，哪儿的学校好，我就去住哪儿。 好的学校就那几个，所以这些学校所在的区就特别受欢迎。而且华人学生还特别刻苦，上补习班，所以高考成绩就特别好，越来越多的华人就更加认可学区房的价值，所以价格也就越炒越高。 从投资的角度看，澳大利亚的房子在向国内推广的时候都强调是租投比，你买这个房子每年租金收多少，一些公寓的开发商提供的一年、两年、三年租金回报，每年5%、6%的资金回报，一直在强调这个，但是其实这个是完全错误的。在澳大利亚投资房产的时候，主要追求的不是租金回报，主要追求的是资产增值，就是让这个房子涨价。 但是这里有一个尴尬的事，推给海外投资者，包括中国投资者，这些公寓几乎是没有什么资产增值的，80%、90%这种房子可能五年都不增值。 所以，海外投资者在澳大利亚投资房产不应该随大溜，不应该跟着大家或者中介，买那些高层公寓，而是买联排别墅可以，但是千万不要买公寓。 即使是买最新的公寓楼盘，也不要从海外的推广的中介手里买，可以看看澳大利亚本地的中介，在买给本地的居民的那种户型很好，设计很好，用来自住，不是用来投资的这些公寓项目，可以从这买买。
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楼主: 幻影
发表于 2021-1-18 00:46
显身卡
发表于 2021-1-19 12:09