各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-9 22:35
　　2020年12月全国大中城市租金均价　　从报告来看，去年12月，40个大中城市中，一线城市平均租金为89.3 ...

　　报告分析指出，在全国大中城市中，下跌城市数达到25个，其数量占到了此次调查城市总数的一半以上。不过，与去年11月相比减少了6个，平均跌幅1.00%，跌幅收窄0.07个百分点。

                               
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TOP5排名

　　另外，从环比跌幅TOP5城市来看，去年12月份租金跌幅前5城市分别是：乌鲁木齐、上海、威海、贵阳、北京。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-9 22:35
　　报告分析指出，在全国大中城市中，下跌城市数达到25个，其数量占到了此次调查城市总数的一半以上。不 ...

　　 调查：

　　房屋空置期变长，还有减免活动

　　针对上述报告，红星资本局对北京、上海、广州、成都等地的房租市场从业人员进行了采访。

　　“我们的工资收入基本上靠租房成交量来拿提成，一套房子提成在100元左右。”在自如广州一家门店上班的何永告诉红星资本局，为了吸引更多租客，门店从上月开始对部分房屋推出了“减免租金”活动。红星资本局打开自如网站发现，在广州地区的房屋租售信息中，部分房屋挂出了“优惠0.6个月租金”“优惠1个月租金”活动，房租也进行了相应减少。其中，一套位于广州市云景花园的单间，房租由以往的每月1790元/月减少到1641元/月，租金减少了149元。何永解释称，“这间房子如果你租下来的话，1月和12月的房租价格在原来1790元的基础上享受9折优惠，其余10个月享受9.4折优惠。”何永说，减少到1641元的价格就是享受优惠活动之后的价格，几乎减少了1个月的房租。

                               
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自如广州一家门店开展的租房优惠活动

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-9 22:35
　　 调查：　　房屋空置期变长，还有减免活动　　针对上述报告，红星资本局对北京、上海、广州、成都等 ...

　　另外，在广州上班的置家地产租房经纪人王芳（化名）向红星资本局透露，目前广州房租价格还算平稳。“一间房月租金在2200元至2500元，两间房的月租金价格在2500元至4000元。”不过，王芳透露，租房的成交率很低。“以往生意好的时候，可以一天成交两套，现在一个星期难成交一套。”据其透露，这给她带来的直接影响就是月收入比以往平均少了1000至2000元。

　　同样，链家上海一家门店姓纪的租房经纪人告诉红星资本局，上海的租房价格普遍偏高，普陀区套二的房子在4200元左右，宝山区套二的房子在4000元左右，“这段时间比前段时间便宜了200元至300元。”

　　在北京做租房业务的创业者贝克向红星资本局透露，房子出租周期比以往延长了不少。“根据后台数据显示，以前一套房子出租周期约在20到25天左右，现在延长到了30至45天。”目前房东出租房屋的话，“房屋的空置期比以往增加了，损失的租金也比以往多了。”

　　房东王蕊就曾因房屋空置期太长而苦恼。“以往生意好的时候，上个房客还没搬走就有预订了，而如今，基本上要搁置1至3个月不等才能出租出去。”王蕊说，在北京的回龙观，她有一套140多平的精装修房子，才租出去不久。“我原本计划房屋出租签约的期限为4至5年，但这次将以往的1至2年一签改为20个月一签，出租价格为每月10000元。”

　　“成都的房租基本上没有变化。”在我爱我家成都一家门店上班的唐莉接受红星资本局采访时称，在成都市建设路附近，套二的房子月租金在1600元至1800元之间，恒大精装修的套二月租金在2900元至3000元之间，老旧小区的月租价格在2000元左右。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-9 22:36
　　另外，在广州上班的置家地产租房经纪人王芳（化名）向红星资本局透露，目前广州房租价格还算平稳。“ ...

　　多重原因：

　　进入传统淡季，受疫情影响

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向红星资本局分析认为，12月房租下跌的原因主要有：

　　第一、去年11月以来，租金很高的长租公寓房源供应和出租受到冲击，导致租金结构性回落。

　　第二、疫情反弹影响。“从去年12月以来疫情多点散发，很多企业提前放假，致使新增的租赁有所放缓，这也对租赁市场有一定的影响。”

　　第三、 二手房售价下跌影响。“去年以来，包括郑州、青岛、济南、北京、廊坊、天津、沈阳等城市的二手房售价均出现了下跌。”李宇嘉认为，其下跌的同时造成了二手房挂牌量越来越大，达到了历史最高水平，“挂牌量上升以后，房屋的租金肯定就会下降。”

　　另外，在接受红星资本局采访中，上述租房经纪人纷纷认为，目前房屋租赁期已经进入到淡季。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐在接受红星资本局采访时称，租赁市场主要由当地人换租需求、高校毕业生租赁需求以及流动人口租赁需求组成。“市场需求造成了房租市场有一个非常明显的规律。”许小乐分析称，每年9月到春节期间均为租赁淡季，期间租金相对较低，市场房源充足，这是换租房子的最佳时机；春节后2至3月份大量流动人口返城会形成租赁旺季；7至8月份高校毕业生、当地人学区房租赁需求再次形成租赁旺季；9月之后，三类需求均减弱，处于租赁市场淡季。

　　“在租房淡季期间，对于租客来说，其可选择的房子比较多，对房东的议价空间也很大，租房也不用以往那么着急，租房的压力基本上都转移到房东这边了。 ”贝克告诉红星资本局。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-9 22:36
　　多重原因：　　进入传统淡季，受疫情影响　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向红星资本局分 ...

　　未来走势：

　　短时间或低位运行，疫情好转会有所回升

　　对于房租市场未来一段时间的走势，上述报告分析指出，进入年底，租赁市场淡季特征显著，市场需求明显减少，租金呈现持续下滑态势，租赁市场活跃度较低。报告预计至春节前后，在租赁需求较弱加之疫情反弹情况下，租赁市场或将维持低位运行。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向红星资本局解释称，“受疫情等多重因素影响，预计到春节前后，租赁市场的租金上涨动力不足。”而对于未来的租赁市场，陈霄称，很大因素将受制于疫情的走向。

　　同样，李宇嘉告诉红星资本局，疫情对租赁市场的影响非常大，至少会影响到今年一季度。“我们知道2020年一季度，受疫情影响，租赁市场非常惨淡。”他预测，2021年一季度，租赁市场也会比较差，“毕竟疫情是造成租赁市场租金走落的一个很重要因素。”

　　不过，贝壳研究院高级分析师黄卉对未来的租赁市场充满了信心。他告诉红星资本局，一旦疫情得到控制后，预计租赁市场将会有所回暖，租赁需求也会有所回升。“在疫情得到有效防控的情况下，租赁需求会在去年基础上有所回升。”

　　另外，许小乐也持上述观点。他向红星资本局分析，在疫情不出现重大反复的情况下，我国经济增长将保持中速增长，租赁市场将逐步恢复到往年正常水平，保持低位运行的状态。不过，许小乐称，由于城市之间经济增长模式及速度的差异，城市之间租赁市场也会出现分化。   

　　（应受访者要求，文中部分为化名）

　　红星新闻记者 李伟铭 李晨

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业主花248万元购买精装房 还未交房就被占用，竟成办公场所

2021年01月10日 08:21 紫牛新闻

　　原标题：业主花248万元购买精装房 还未交房就被占用，竟成办公场所

                               
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新房内的物品

　　苏州太仓一名业主花费248万元购买的精装房还未来得及交房，却已经有人抢先“入住”，把他的新房变成了临时的办公场所，而且里面还存放着一些居家生活用品，疑似有人在此居住。1月7日，来自苏州太仓的市民周先生向扬子晚报记者反映，一天没住的新房变成了“旧房”，这让他感到非常气愤。 扬子晚报/紫牛新闻记者 张毕荣

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-10 12:51
业主花248万元购买精装房 还未交房就被占用，竟成办公场所

2021年01月10日 08:21 紫牛新闻

　　新房为何变“旧房”？

　　新房尚未入住，居然被人用来办公

　　1月7日，扬子晚报记者来到位于太仓市娄江路与洛阳路交叉口的都会之光花苑小区，该小区由禹洲地产、建发房产、碧桂园、金地商置四家房企联合打造，以精装修住宅为主。

　　周先生向扬子晚报记者讲述了自己购买的精装房由新房变成“旧房”的经过。去年11月4日，周先生在朋友的推荐下，前往太仓都会之光花苑小区购买了一套精装房，签订了商品房买卖合同，这套精装房面积为116平方米，购房费用为248万元。

　　扬子晚报记者看到，这份商品房买卖合同上标注的出卖人为太仓禹洲益龙房地产开发有限公司。据周先生介绍，当时，小区还没有正式交房，属于封闭状态，业主无法进入参观，所以周先生并没能看到自己的新房。

　　去年12月27日，周先生收到销售人员发来的交房通知书，通知其前去收房，由于当天刚好是星期天，周先生便想着政府机关不上班，缴纳契税等手续无法办理，所以没有前去办理收房手续。

　　第二天，周先生带着相关材料前往售楼处准备进行收房，办理好相关手续后，在销售人员的带领下，前往自己购买的新房准备收房。结果，让周先生感到气愤的一幕出现了，自己的新房里面居然有人办公和居住。

　　周先生告诉扬子晚报记者，当房门打开时，房间里面有一男一女两人，其中一名女性工作人员正在电脑前办公，桌上摆放有电脑、打印机等物品，厨房间里还有电水壶正在烧水，台面上有牙刷、牙膏、水杯等物品，在卧室的窗台上摆放着两床被子，而客厅里还有一些装修留下来的工具未能及时清理，卫生间的抽水马桶也有使用过的痕迹。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-10 12:51
　　新房为何变“旧房”？　　新房尚未入住，居然被人用来办公　　1月7日，扬子晚报记者来到位于太仓市娄 ...

　　相关补偿方案令购房者无法接受

　　花钱买了新房，还未入住，竟然被人提前占用了，周先生越想越生气，于是找到客户管理部负责人刘国磊。“当时对方表示，会将房间里面损坏的物品进行更换，把房间重新进行打扫，并以免交1-2年物业费作为补偿，对于这样的处理方案，让人难以接受，所以我没有答应。”周先生对扬子晚报记者说，“我的诉求是，要么退房，要么换房，或者是给予一定的经济补偿。如今，这个事情一直僵持在这里，没有任何进展。”

　　为此，扬子晚报记者联系上了项目公司客户管理部经理刘国磊。刘国磊向扬子晚报记者表示，交房当天，他的一位同事带着周先生前去收房。针对房间里有人办公一事，应该是房屋维修单位的工作人员在里面临时使用，相关生活物品也只是暂时存放，并不存在有人居住的情况。相关人员也没有该房屋的钥匙，只是通过统一的密码打开智能门锁进入到房间里。

　　“房屋维修单位的工作人员怎么会有业主新房智能门锁的密码？看当时的情景已经‘住’了很长一段时间。物业公司不会对新房进行日常维护和管理吗？”周先生认为，太仓都会之光花苑小区的物业公司管理非常混乱，存在严重问题。

　　“事情发生后，已经安排相关人员上门道歉，并给出了具体处理方案，包括对房间内损坏的物品进行更换，适当进行装修改造，重新进行打扫保洁，并补偿1—2年物业费。然而，周先生并没有同意这样的处理方案，接下来，还会尝试继续与周先生进行沟通，协商解决此事。”刘国磊说。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-10 12:51
　　相关补偿方案令购房者无法接受　　花钱买了新房，还未入住，竟然被人提前占用了，周先生越想越生气， ...

　　律师建议

　　可通过法律途径维护合法权益

　　扬子晚报记者来到了周先生购买的新房，工作人员打开了房门。在周先生购买的新房内，扬子晚报记者看到，房间内已经被打扫干净，电脑和打印机不见踪影，相关物品也清理一空，之前被使用过的痕迹已经很难发现。

　　苏州丁晓农律师事务所主任律师臧祝文认为，购房者从开发商手里通过商品房买卖合同购买的精装房，有人使用过，这个行为显然是构成违约的。针对新房有人使用过的情况，购房者可以去主张装修后所使用产生的违约后果，比如装修折旧。

　　臧祝文对扬子晚报记者说：“购房者发现自己购买的新房有人使用，可以第一时间打电话报警，因为开发商卖给购房者的是精装房，属于一手房，而这个已经是使用过的二手房，购房者可以通过报警的形式固定证据，证明这个房子不是一手房，而是二手房，属于使用过的。购房者可以通过法律途径，起诉开发商存在欺诈行为，维护自己的合法权益，这样可能会对维权更有利一点。”

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社科院张明：房住不炒的政策一定会长期持续化

2021年01月10日 10:51 界面新闻

　　原标题：社科院张明：房住不炒的政策一定会长期持续化

　　中国社科院金融所副所长张明表示，扩大消费与消费升级是建立以内循环为主体的发展格局的支柱之一，如何扩大消费与消费升级？从需求角度来讲最关键的是要持续提高中低收入群体的收入。要想持续提高中低收入群体的收入，就要进行相应的改革。其中，房住不炒的政策一定会长期持续化，“2015年之后房地产激情发展，对消费挤出效应日益明显。当前的调控措施虽然行政化色彩很强，但是是次优选择，可能会持续很长时间。”

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广州1366套共有产权房明起申购 实地踩盘详解热点问题

2021-01-10 10:21金羊网

                               
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高架上看榕悦花园（图中楼层最高小区） 羊城晚全媒体记者 赵燕华 摄

　　羊城晚报全媒体记者 赵燕华 实习生 许张超

　　广州市市本级首个公开发售的共有产权住房项目，明起正式开放申购！

　　日前，广州市面向符合规定条件且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区及黄埔区（房源所在区）稳定就业或长期落户的家庭，推出榕悦花园共有产权住房1366套（相关报道详见本报2020年12月30日A1版）。近日，记者来到榕悦花园实地探访。据了解，自去年12月30日开放参观预约起，截至1月5日，售楼中心已接待参观市民近3000人。参观完样板房后，不少有意申购的市民对户型、采光等都较为满意；配套设施也成为看房关注点。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-11 11:03
广州1366套共有产权房明起申购 实地踩盘详解热点问题

2021-01-10 10:21金羊网

　　3400户申购者参与资格审核

　　广州市市本级首个共有产权住房项目——广州城投·榕悦花园，位于黄埔区黄埔东路4260号，总用地面积8.46万平方米，总建筑面积25.15万平方米，楼盘整体销售均价1.2万元/m^2。小区配套设置托儿所、幼儿园、文化娱乐中心、社区活动中心、邮局、肉菜市场等设施。据悉，共有产权住房享有与购买商品住房同等公共服务权益，有房产证。

　　据现场销售人员介绍，榕悦花园共有产权房项目分为“市本级”供应与黄埔区人才定向供应两种通道。本批次推出的1366套共有产权住房为“市本级”供应通道，分布在榕悦花园1-6栋，专供黄埔区的500套分布在7-9栋；另外，10-12栋房屋作为广州市公共租赁住房。

　　本批次房屋按房源数量的2.5倍左右确定参加资格审核的数量为3400户。申购入口于1月11日-2月10日开放。

　　配套设施成看房关注点

　　“目前，来看房的人已经近三千，基本上都是符合条件的。”销售人员以某告诉记者，大部分参观者更青睐三房一厅一卫户型（85m^2-88m^2），本批次共652套。另外，本批次还有714套两房一厅一卫户型（66m^2-69m^2）。

　　参观完样板房后，陈女士对三房一厅户型的新房赞不绝口，称无论是从采光还是通风性考虑，都是非常不错的选择，更适合三口之家。“两房看起来就有点挤。”她说。

　　榕悦花园距最近的地铁南岗站约1.5公里，步行需15分钟以上。陈女士告诉记者：“我从体育西站过来要一个多小时。这个地方虽然有点偏，但性价比还不错。对于无房的家庭而言，算是一个比较好的过渡。”

　　除了通勤成本之外，教育、医疗等配套是不少市民在咨询过程中的关注重点。

　　“2栋楼下就是幼儿园，现在还没招生。这边小学的教育资源很一般，我们想着先上幼儿园，影响不太大，到小学阶段再换。”住在金沙洲、工作在公园前的“80后”程先生称，自己从广州的东边跑到西边，当天光是坐地铁就远超一个小时，小区的幼儿园成了他重点询问的话题。

　　另据了解，广州开发区医院、暨南大学暨华医院都在榕悦花园两公里范围内，医疗配套也算是比较完善的。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-11 11:03
　　3400户申购者参与资格审核　　广州市市本级首个共有产权住房项目——广州城投·榕悦花园，位于黄埔区 ...

　　[热点释疑]

　　预计九月底收楼 严禁私下换房源

　　从申购到收楼要经过哪些程序？时间要多久？

　　1月11日-2月10日，申购人提交申请。之后两个月将由政府部门对申请材料进行审核并对异议申诉进行复核，预计在4月通过摇号方式确定具体的名单。中签的申购者在现场选房确认后，7日内即可签订购房合同，9月底能够查验收楼。

　　申购者将分成普通配售和优先配售，有何区别？

　　在材料审核通过后会进行摇号，确定参加资格审核的3400名申购者，这个过程是完全随机的。针对这3400人，再进行二次摇号，根据摇珠顺序确定1366名获得选房资格者。其中，优先配售申购者顺序在前，普通配售申购者顺序在后，顺序靠前的具有优先选择房源的资格。

　　如果申购者对可选房源不满意，能否调换？

　　不可以。申购者“摇号定序”后，按照顺序选择并确定房源，现场将由公证人员进行公证，杜绝私下调换房源。一旦申购者中签后未按时到场、未按规定选房或未按规定签订《买卖合同》和《共有协议》，其购房资格即时丧失。申购人三年内不得再次申购。如有放弃，按摇号先后顺序递补购房资格。

　　共有产权住房装修包括哪些？是否有保修？

　　样板房中对装修部分进行了“交接标准”和“非交接标准”的标注，包括燃气灶、油烟机、橱柜等厨房设施以及瓷砖地板等。按照相关规定，装修涉及的主要材料、配件、设施设备等都会在合同中一一列出，最低保修期限为两年，具体内容会在签订合同时确定。

　　对于房屋格局不太满意，能否进行改造？

　　一般的家庭装修是室内装饰性变动，可以直接进行。如果涉及非主体墙的变动，像厨房和其他房间打通，需要提前向物业提出书面申请、经物业审批同意后才能实施。另外，涉及承重墙的结构改造，基本上是不允许的。

　　购房是一次性付款还是能按揭？首付多少？

　　市民可根据个人状况自行选择是一次性付款还是按揭。目前，中国银行与建设银行可为有需要的市民提供按揭贷款。建设银行按揭贷款分为商业性贷款、公积金贷款两种，首套房最高贷款七成，二套房最高贷款三成。

　　个人产权比例55%是什么意思？有何影响？

　　购房者缴纳55%的购房款，1.2万元/m^2的销售均价是“市价×产权份额比例”的优惠价。就广州而言，45%的政府份额不得出售，而这并不影响购房者所享受的公共服务权益。

　　在租售方面，共有产权住房有什么规定？

　　购房者不得将共有产权住房出租或出借给除本人或配偶直系亲属之外的他人使用。达到两年年限后，可以以市场评估价转让产权份额退出。转让时，由政府指定第三方地产评估公司给出估值，按照“房价=评估价×面积×产权份额比例”售出。

　　共有产权住房的再上市交易，政府具有优先回购权益。政府及代持机构放弃优先购买权的，其他转让对象应为符合购买条件的市民。届时，榕悦花园将发布通知，其他符合条件者可申购。

　　该小区专供黄埔区的500套房源何时开始申购？

　　该500套房源，优先供应给科学城的高新科技人才，具体要求要等广州市住保办或黄埔区住建局出正式通告。

　　如果更想申请其他区共有产权房，这次要申报吗？共有产权房的推出计划如何？

　　建议先申请榕悦花园，哪怕不能中签，起码积累了申请经验。广州城投已计划在其他区推出共有产权房。其中，番禺区新造镇共有产权住房建设周期为2020年7月至2022年8月，预计将建成5000至6000套房屋，具体申购时间待定。

　　编辑： 宝厷

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房贷新规冲击波：银行一日放完全月额度，居民杠杆率遭拦截

2021
01/11
18:06
财经杂志

                               
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文|唐郡 严沁雯

编辑|袁满

房贷新规问世一周有余，效应正逐步显现。

某国有大行东北区域业务人士告诉《财经》记者，其所在分行即将进一步收紧房贷额度，现有项目必须尽快完成。更有银行机构，一日即放完当月限定新增个人住房贷款额度；有的则以日限额两百万，点滴作业。

地产企业亦已明显感受到房贷新政所带来的进一步资金紧迫。华南地区某房企人士透露，被某国有银行省级分行告知全省一年才领了27亿额度，因后续额度日趋紧张，被要求在春节前提款。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-12 17:33
房贷新规冲击波：银行一日放完全月额度，居民杠杆率遭拦截

2021

2020年12月31日，中国人民银行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），对银行业金融机构分档制定房地产贷款和个人住房贷款占比上限标准。

新的监管红线直指当前占据银行信贷业务近三成的房贷市场。

《2020年第三季度中国货币政策执行报告》显示，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，占各项贷款余额28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。

多数专家表示，房贷新规对银行业的影响将是短空长多：《通知》设置的房贷占比上限较高，且过渡期相对宽松，对银行业短期冲击有限；但监管层调整信贷结构的决心前所未有的强烈，新规对信贷增量业务的取向影响显著。

国家金融与发展实验室副主任曾刚指出， “存量达标会比较容易，但这项政策对银行增量信贷结构的整体影响是非常剧烈的。”

一方面，当前银行整体信贷中，房地产贷款占比较高，对实体部门的投资具有挤出效应，新规有利于新增贷款更多投向实体经济；另一方面，个人住房贷款近年增长过快，导致居民部门杠杆率过快上升，新规将抑制这一风险势头。

央行数据显示，在房贷余额中，个人住房贷款余额占比近70%，增速也较住房开发贷款高出4个百分点。

“从2015年开始到现在，我们居民部门杠杆率每年增幅大概是3.9个点，这五六年跟美国次贷危机之前的五六年升幅是基本上相当的。”某资深分析人士对《财经》记者表示。在他看来，本次政策出台将可能抑制居民部门杠杆率过快上涨，非常及时。

多名业内人士分析，此次新规与以往调控政策略不同，前所未有地直接聚焦于银行具体房贷业务，综合影响将超越过去。

青岛银行首席经济学家刘晓曙表示，“本次新规监管对象为银行业金融机构，而以往的政策、特别是强监管政策，往往更聚焦房地产企业或信托等影子银行体系。同时，监管内容为房地产贷款占比，类似于直接控制房地产贷款规模，而以往一些房贷利率调整则是通过价格间接影响数量。”

尽管短期冲击不大，但综合政策效应，该项政策可谓“温柔一刀”。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-12 17:34
2020年12月31日，中国人民银行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 ...

地产、银行股“双杀”

新年伊始，银行和地产成为领跌板块，在市场一片“开门红”氛围中显得有些特殊。

同花顺数据显示，从2021年第一个交易日（1月4日）开始，除了周三（1月6日）经历小幅回升（微涨0.79%），银行板块持续走低，跌幅分别为1.93%、0.66%和0.73%。地产股亦经历了连续4日的下跌，截至1月8日收盘，地产板块结束了前两日的下跌态势，微涨0.63%，银行板块与前一交易日持平。

多位市场人士告诉《财经》记者，此前央行发布的“房贷新规”是造成上述板块下跌的主要原因。

2020年的最后一天，中国人民银行联合银保监会发布《通知》，从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制，划出“两道红线”，从2021年元旦起实施。

具体来看，央行将所有银行分为五档，分别设置“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”两个指标上限。

其中，大型银行（包括国有六大行、国开行）分别为40%和32.5%；中型银行（包括12家股份制银行、农发行、进出口银行，以及北京、上海、江苏银行3家城商行）分别为27.5%和20%；小型银行和非县域农合机构分别为22.5%和17.5%；县域农合机构分别为17.5%和12.5%，村镇银行分别为12.5%和7.5%。

对于上述两项指标占比超出管理要求不同水平的银行，《通知》设置了不同的过渡期。其中，超出2个百分点以内的，过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，过渡期为4年。

多名业内人士直言，此次新规与以往调控政策略有不同，综合影响将超越过去。

中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪指出，过去限制房地产融资的政策力度大都相对较为温和，房地产企业总能找到其他的方式绕开监管政策，总体融资受到的影响较小。

“本次新规监管对象为银行业金融机构，而以往的政策、特别是强监管政策，往往更聚焦房地产企业或信托等影子银行体系。同时，监管内容为房地产贷款占比，类似于直接控制房地产贷款规模，而以往一些房贷利率调整则是通过价格间接影响数量。”刘晓曙分析称。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-12 17:34
地产、银行股“双杀”新年伊始，银行和地产成为领跌板块，在市场一片“开门红”氛围中显得有些特殊。同花 ...

房贷额度收紧

《通知》正式生效后，部分银行已经开始行动。“我们手头在做的项目都要抓紧，因为要开始控制规模了。”某国有大行东北地区对公业务经理告诉《财经》记者。

河北某地级市一位知情人士向《财经》记者透露，当地某国有大行分行已经实行按月下发个人住房贷款额度，今年1月新增额度就2.1亿元，1日当天已经全部发放完毕，现在还有2个多亿（贷款需求）不能发放；另一国有大行分行在两年前已实行规模控制，目前按日下达规模，每日新发放200多万元，并实行白名单制管理。

某中资中型银行华东地区支行对公业务负责人陈晨对《财经》记者表示，其所在银行去年已经开始压降房地产贷款比重，每年增量和总量都在控制，同时建立房企白名单，仅对白名单机构放款。

据《财经》记者了解，至少从2019年起，监管部门通过窗口指导要求压降新增房地产贷款规模的消息就时有流传，期间多家银行因信贷资金违规进入楼市被罚。2020年1月16日，央行金融市场司司长邹澜曾公开表示，要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比。9月，监管通过窗口指导要求大型银行控制房贷规模，将新增涉房贷款占比降至30%以下。

春江水暖鸭先知，对于房贷额度偏紧的情况，房企感受最为清晰。

“从2019年开始就比较难了，”某区域头部房企人士周杰告诉《财经》记者，“去年特别明显，尤其像某国有大行，个人的按揭贷和对公的房开贷都很恼火。”

“有时候房开贷可能整个省一周只有一个亿的额度，（额度）要得很痛苦。按揭贷额度更紧张，他们要求存量客户还款后才能再做增量，原则上额度不增加，现在放款周期长达三四个月，有时候几百万的按揭贷都要去协调才能放款，特别痛苦。”周杰说道。

他强调，其所在房企的遭遇并非孤例，该区域的大型开发商近几年都面临房地产贷款额度偏紧的情况。

某中小房企华南分部财务人士也向《财经》记者表达了对额度的担忧。“我们目前正在申请开发贷，某国有大行省分行说今年额度很紧张，全省一年才领了27个亿，催着我们春节前提款，节后额度就不好说了。”

该人士同样提到了前述额度紧张的某国有大行，“去年就想增额度，今年更搞不下来，得存量还了再新增”。此外，该人士透露，去年冲额度很猛的一家中资中型银行，从11月开始管控额度，按开发商贡献分配。《财经》记者走访过程中发现，部分半年报数据显示超出《通知》管控上限的银行普遍被反映额度偏紧。不过，据《财经》记者了解，个别实力较强的开发商，目前尚未受到太大影响。

此外，《财经》记者咨询多家房产中介发现，当前中介普遍尚未收到按揭贷款收紧通知。业内人士指出，这可能是因为房贷新政生效时间不长，影响尚未充分显现。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-12 17:35
房贷额度收紧《通知》正式生效后，部分银行已经开始行动。“我们手头在做的项目都要抓紧，因为要开始控制 ...

短期影响分化

多位分析人士认为，“房贷新规”短期对银行和房地产影响较为有限。

刘晓曙光对《财经》记者分析，目前银行业整体房地产贷款余额占比约29%，个人住房贷款余额占比约20%，基本与新规中的第二档要求持平。分机构看，大型银行的房地产贷款集中度基本都符合要求，中小银行中有少部分“踩线”、“越线”。结合2至4年的业务调整过渡期，本次“房贷新规”对绝大多数银行并不会形成太大冲击，银行业整体的运行情况应该还是比较稳健的。

中原地产研究院首席分析师张大伟指出，近期居民部门中长期贷款数据并未发生明显变化，房企开年买地数据也属正常。在他看来，本次新规对银行和房地产行业整体影响都较为有限。“政策的目的是稳定”，他强调：“本次新政的核心是打击部分太激进的事和激进的机构，最近几年政策的目的一直是这个。”

据目前各大研究机构测算，上市银行中，房地产相关贷款占比超标的是少数，大多数银行的房地产相关贷款占比在《通知》划定的“两道红线”之内。

                               
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值得注意的是，多方观点认为，本次政策对大型机构和中小型机构影响存在差异。农银国际指出：“以占比要求看，新政策对较小型的银行提出的要求较高，反映监管机构判断较小型银行的客户存在的风险隐忧较大。”

一位国有大行业务人员告诉《财经》记者，就他感受而言，“房贷新规”对于大行来说没有什么影响，“之前就有窗口指导了，我们这边也是在标准之内的。”

华中某地区央行人士向《财经》记者透露，虽然目前区域内所有银行的涉房贷款比例在标准之内，但是有部分中小银行的个贷业务基本以房贷为主，“只是因为放给企业的贷款比较多，所以占全部贷款余额比重没超。”在他看来，这里面存在一定的风险。

前述华东地区某银行的陈晨则直言：“本次对国有行影响不大，对股份行、城商行影响比较大。”据他介绍，部分中小型银行近几年对房地产贷款依赖较大，尤其某些制造业欠发达地区，对于民营制造业几乎是无抵押不贷款。“无论从规模还是效益来讲，对他们的影响都会比较大。”陈晨补充道。

在房地产行业，新规对不同类型开发商的影响同样存在分化。周杰告诉《财经》记者，“房贷新规”会使开发贷额度和按揭额度更紧张，可能谁给的利率高就放款给谁。某大型央企开发商人士则直言，房贷额度会进一步向大企业集中，“大型房企不会受到过分影响，但是对于中小房企来说未来贷款额度可能更加紧张。”

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-12 17:35
短期影响分化多位分析人士认为，“房贷新规”短期对银行和房地产影响较为有限。刘晓曙光对《财经》记者分 ...

增量调控重点：结构及居民杠杆率

需要指出的是，对于银行来说，新增贷款结构的调整才是本次新规影响的重点。“这项政策对银行增量的信贷结构调整影响是非常剧烈的。”

国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，过去几年，商业银行，尤其是中小银行，主要信贷投放对象是居民部门的房地产按揭贷款，“房地产信贷增速远远高于平均贷款增长速度”。

据央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%。房地产贷款占各项贷款余额的比重达到28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。

上述数据表明，截至2020年三季度末，个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重已接近70%，同期个人住房贷款增速则较住房开发贷款高出4个百分点。

                               
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数据来源：《财经》记者根据Wind数据整理

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-12 17:36
增量调控重点：结构及居民杠杆率需要指出的是，对于银行来说，新增贷款结构的调整才是本次新规影响的重点 ...

曾刚表示，这样的信贷结构一方面导致信贷资金过度流入房地产行业，造成资源错配，增加银行信贷过度集中的风险；另一方面，让居民部门杠杆过快上升，增加相关潜在风险。

据《财经》记者了解，居民部门杠杆率过快上涨一直是近几年金融行业各界人士关注的重点。

“从2015年开始到现在，我们居民部门杠杆率每年增幅大概是3.9个点，这五六年跟美国次贷危机之前的五六年升幅是基本上相当的。”某资深分析人士对《财经》记者表示了对个人杠杆率持续上升的担忧。

“改革开放40多年，咱们与对公不良贷款的搏斗几乎持续了整个过程，积累了丰富的经验，但是如果个人的杠杆率持续上升，（未来个人贷款）出现大面积违约，我们还不知道怎么应对，”上述人士指出：“所以这次的政策可以说相当及时。”

对此，曾刚直言，当前居民部门杠杆率的问题是两个，第一个是在过去一段时间增长速度很快，远远高于可支配收入增长，所以潜在的风险暂时在上升。第二个，从杠杆内部的结构来看，按揭贷款占比过高，挤压了消费的增长，对长期的双循环格局的形成不利。

在他看来，实行房地产贷款集中管理制度之后，银行原有的信贷结构将不能维持，预计银行新增贷款的结构将迎来重大调整。“一方面总的居民部门杠杆率上升的速度可能会下来，另一方面杠杆的结构可能也会得到优化。”

“从银行资金投向角度来讲，新增贷款更多的资金要投到实体经济当中去，尤其是越小的银行，我们可以发现给他设定的比重上限是越低的，那意味着越小的银行，越需要把更多的资金投放到实体经济和小微企业当中去。”曾刚补充道。

由此，多名业内专家指出，此番新规对于银行来说实际是“短空长多”。

“此次‘房贷新规’从长远看是给银行房地产信贷设置‘安全边界’，有助于防范化解灰犀牛风险，优化银行资产负债表，提升金融体系韧性，同时，引导金融机构更多资源流向实体经济薄弱环节和战略新兴制造业等。”光大银行金融市场部分析师周茂华总结道。

(应受访者要求，文中陈晨、周杰为化名。作者为《财经》记者，本刊记者张威、张颖馨对本文亦有贡献。)