各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-4-12 20:35
回归均值，不再暴利根据克而瑞数据，相较于2019年百强房企权益销售额6.5%的同比增速，尽管2020年增速达到 ...

对此，万科总裁祝九胜在业绩会上解释称，过去几年，地价在房价中的占比不断提升，这会体现在未来结算方面，利润率存在下降趋势，对永续经营行业来说，房地产行业的回报率也会回归到社会平均水平。

由于房地产行业结算周期的滞后性，2020年财报报表呈现的利润，较多涉及2016年和2017年的土地项目。彼时，一二线城市市场火热、地王频出，但此后随即而来的政策性限价调控，导致高地价项目入市销售时，普遍利润率不高甚至亏损。2020年，深圳、杭州、成都多地市场新楼盘项目入市价格明显低于周边二手房，抢到即赚百万的利益驱动下，万人摇号、代持打新、套取经营贷等乱象层出不穷。

华泰证券通过对2018年-2020年取证的近6000个项目样本测算发现，拿地利润率最低的年份是2017年。当年地货比（楼面价/销售均价）高达54%，2020年地货比降至47%，回落至2016年的水平。

上述研报指出，2020年前三季度，整体房企净利率为7.6%，较2018年下滑2.4%，毛利率则为28.2%，较2018年的高点下滑4%，其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.2%、33.9%、28.6%，较2018年分别下滑5.2%、1%、5.2%。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-4-12 20:35
对此，万科总裁祝九胜在业绩会上解释称，过去几年，地价在房价中的占比不断提升，这会体现在未来结算方面 ...

对于开发商来说，考虑到限价令严控的持续性，解决办法只能是拿到更便宜的优质土地，同时提升内部运转效率，加快项目的周转速度。

金科总裁杨程钧就在业绩会上表示，公司要进一步加大收并购、地产+、产业勾地、城市更新、代建等拿地比例。相较土拍市场招拍挂，上述类型的土地价格更为合算。

旭辉财报显示，2020年公司通过一级开发、商业勾地、收并购等渠道新增土储占比达到51%，其总裁林峰在业绩会上称，51%的多元化拿地项目的平均销投比超过3倍，利润远超招拍挂项目，“都靠拍地，未来毛利和净利压力会比较大”。

此外，大湾区旧改龙头时代中国，其土储50%来源于城市更新（旧改）、产城融合；依靠商业板块吾悦广场的拓展，新城控股的拿地成本则保持低位，近三年拿地平均楼面价每平米分别为2330元、2421元和3031元。

不过目前，招拍挂拿净地，依旧还是房企的主要来源。华西证券研报指出，2020年，TOP10房企招拍挂一级市场及二级市场拿地金额分别同比上升18%、下降18%，中型房企（11-30位）同比分别上升14%、下降29%，成长型房企（31-70位）则同比分别上升31%和23%。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-4-12 20:35
对于开发商来说，考虑到限价令严控的持续性，解决办法只能是拿到更便宜的优质土地，同时提升内部运转效率 ...

急刹杠杆，撤离红线

过去，对于债务水平，房企在年报中大多隐晦提及，但现在，年报会呈现较多负债内容，公司管理层亦在业绩沟通会上主动向投资者介绍所处“三道红线”水平。按照“三道红线”监管要求，房企剔除预收款后的资产负债率需要不高于70%、净负债率不高于100%、现金短债比高于1.0倍，重点试点房企要在2023年6月完成降负债目标。

对房企来说，降负债主要手段包括加大销售促回款、减小拿地力度，以及分拆资产上市以重获高估值，借此提高母公司权益资本金等。

以恒大为例，去年，恒大合约销售额同比增长20.3%，但销售均价下降13%至8945元/平米，回款率提升12个百分点，土储减少6200万平方米。与此同时，恒大通过物业引战分拆上市、恒大及恒大汽车配股、出售恒腾网络股份、房车宝引战等办法，增加了888亿港元的权益融资用以还债，帮助去杠杆。

中指研究院数据统计，TOP50房企在二季度疫情改善加大拿地力度后，进入三四季度力度减弱，2020全年拿地金额增速相较2019年下降超过20个百分点，17家房企全年月均拿地金额不及上年月均值，其中世茂拿地金额较上年减少40%以上。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-4-12 20:36
急刹杠杆，撤离红线过去，对于债务水平，房企在年报中大多隐晦提及，但现在，年报会呈现较多负债内容，公 ...

销售回款增加、拿地力度减弱，二者简单加减法之后，房企负债开始改善。

2020年半年报显示，在一连串操作后，恒大剔除预收款后的资产负债率为85.25%、净负债率为199%，现金短债比为0.52倍。而到年底，上述三项指标均有所改善，分别为76.7%、152.9%和0.47倍，但仍未达到监管要求。

与恒大相同，债务高企的富力也是脚踩“三条红线”。 2017年那场万达、富力及融创三方世纪大交易中，富力以199亿元接盘万达酒店，但如今，富力不但已经暂停拿地、全员卖房，还到了“卖身”降债的地步。去年下半年，富力以44亿元将广州国际机场综合物流园70%股权卖给黑石集团，在业绩会上，联席董事长李思廉表示，若价格合适将继续出售资产，包括商场、写字楼、酒店、以及部分开发项目的股权。

中房协研报显示，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89%，为2012年以来的首次下降；净负债率均值为85.08%，也较上年下降11.62%；短期偿债能力则略有下降，流动比率均值为1.4倍，较上年下降0.05。

从典型房企来看，恒大、富力仍处“三道红线”红档行列；保利、首创、祥生等房企脚踩两道红线，处于橙档；融创则连降两档，和碧桂园、万科、绿城、旭辉、雅居乐等多数房企归为黄档；龙湖、世茂则与华润、中海、金茂、大悦城等央企，同处绿档之列。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-4-12 20:36
销售回款增加、拿地力度减弱，二者简单加减法之后，房企负债开始改善。2020年半年报显示，在一连串操作后 ...

重塑估值，不止物业

2020年无疑是房企分拆物业资产上市高峰期，全年新增18家上市物业股，包括恒大物业、融创服务、华润万象生活等。此外，还有13家物企已向港交所递交招股书，正在排队上市。

除了疫情催动外，拿到高估值、帮助母公司降低负债是房企纷纷拆分物业板块的动力。恒大总裁夏海钧就曾表示，恒大净负债率因分拆物业下降19个百分点。

红杉资本投资了包括恒大物业、世茂服务等物企，其投资合伙人苏凯曾公开表示，物企有机会取代开发商的主导地位，物企达到了40倍市盈率，而房地产公司则是8倍，“也就是说，同样一个利润在房地产公司值8亿，在物企就值40亿”。

跑马圈地收并购中小物业公司，做大管理规模，成为上市物企的共同选择。亿翰智库研报统计，在2020年，上市物管企业披露的有效收并购案共76起，斥资达到107亿元，远超上年的27起并购案。

值得注意的是，物业股这波行情结束之后，开发商拆分优质资产独立上市仍在延续，且有了更多花样。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-12 20:36
重塑估值，不止物业2020年无疑是房企分拆物业资产上市高峰期，全年新增18家上市物业股，包括恒大物业、融 ...

对标贝壳找房是选项之一。2020年8月，贝壳于美股上市，最新市值高达662亿美元，远高于任何一家房企，给开发商带来了剧烈冲击，加之开发商对于分销渠道依赖度日益提升，营销成本大幅增加，于是他们开始自建销售渠道，并试图将“平台故事”带进资本市场。

恒大势头最为迅猛，其重组房车宝，并重金投入大手笔收编各地中介。总裁夏海钧在业绩会上表示，2020年底房车宝交易规模达到2.2万亿，和贝壳基本持平，计划今年上市，培育成为线上线下的最大房车交易及服务平台。房车宝最新估值约为1635亿港元。

万科推出的，则是覆盖二手房及新房业务的朴邻租房。万科董秘朱旭在业绩会上表示，2020年其易选房小程序累计交易额为2680亿元，总用户超过1000万。此外，龙湖也重新包装租售中心，将房屋租售及装修升级为主航道业务。

房企的掌舵者们开始意识到，造房与卖房只是这门生意的开始，后续围绕房子的一切产业都值得扎根并拆分，估值也更有想象空间。这些在房企营收中暂时占比不大的多元业务，已经有了更高的战略地位，其中包括万科及龙湖领跑的长租公寓板块，融创、雅居乐、复星等一众房企押注的文旅板块，旭辉、融创、恒大布局的医疗康养板块，以及恒大的冰泉粮油业务，甚至还包括万科刚起步的养猪产业。

旭辉董事局主席林中拿养老业务举例表示，现在的养老就是十年前的物业，十年前物管大家也没看上，后来变成千亿级的市场，十年后的养老将跟现在的物业一样，必然会成长为一个万亿级的市场，也一定会出现市值千亿级以上的企业。

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有国家房价创几十年新高！各国政府纷纷出手！

2021年04月10日 23:50 央视

　　原标题：“购房热”来了？有国家房价创几十年新高！各国政府纷纷出手！涨价背后的原因是…

　　过去一年多，新冠肺炎疫情令全球经济遭受重创，许多国家经济陷入负增长。然而，全球楼市却异常坚挺，欧美多个国家的房价涨幅更是创下数年来之最。进入2021年，房价上涨的热潮继续在更多国家和地区蔓延。

　　楼市热情居高不下 多国房价再创新高

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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:11
有国家房价创几十年新高！各国政府纷纷出手！

2021年04月10日 23:50 央视

　　近日，澳大利亚的诺克斯夫妇在听取多方报价后，终于以满意的价格，卖出了位于悉尼近郊的房子。

　　澳大利亚房屋业主 卡罗尔：我很兴奋，房子的售价上涨了，但同时我也替那些还没买到房的人感到遗憾，因为现在房地产市场已经变得疯狂。

　　事实上，诺克斯夫妇出售的房源十分抢手，短短时间内，就吸引了众多关注。

　　澳大利亚房产中介 艾米•杨：我们这里有的房屋上线仅一周，就有36个买家询价。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:12
　　近日，澳大利亚的诺克斯夫妇在听取多方报价后，终于以满意的价格，卖出了位于悉尼近郊的房子。 　　 ...

　　数据显示，澳大利亚3月份房价环比上涨2.8%，创下近33年以来最快单月上涨纪录；其中悉尼以3.7%的涨幅领跑，房价中位数达111万澳元，约合人民币555万元。而还没来得及下手的买家，只能“望房兴叹”。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:12
　　数据显示，澳大利亚3月份房价环比上涨2.8%，创下近33年以来最快单月上涨纪录；其中悉尼以3.7%的涨幅 ...

　　澳大利亚购房者 瑞秋•哈夫：我们从130万澳元的房子开始找，房源的价格开始每周成百上千地往上涨，现在我们在看的房子已经要165万澳元。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:12
　　澳大利亚购房者 瑞秋•哈夫：我们从130万澳元的房子开始找，房源的价格开始每周成百上千地往上 ...

　　在新西兰奥克兰市的一所三卧室别墅，一场激烈的房屋拍卖正在上演。

　　在经历了十几轮竞价后，该房屋最终以77.6万新西兰元，约合人民币357万元成交。

　　新西兰房产中介：买家很幸运，奥克兰的平均住房价格已经超过100万新西兰元，要买到价格低于80万新西兰元的房子，是很困难的。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:12
　　在新西兰奥克兰市的一所三卧室别墅，一场激烈的房屋拍卖正在上演。　　在经历了十几轮竞价后，该房屋 ...

　　销售人员表示，这个房子价格已经较疫情暴发前上涨了近20%。数据显示，2021年2月是近十三年以来，新西兰房地产市场最繁荣的一个月，房屋销量同比上涨了14.6%。此外，该国房价中位数同比上涨22.8%，达78万新西兰元，约合人民币359万元，创下了历史新高。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:12
　　销售人员表示，这个房子价格已经较疫情暴发前上涨了近20%。数据显示，2021年2月是近十三年以来，新西 ...

　　新西兰房地产协会首席执行官 宾迪•诺威尔：大家原以为疫情之后房价会下跌，但是恰恰相反，房价在上涨，人们想在房价大涨前搭上车，于是出现了恐慌性购房。

　　不仅是澳大利亚和新西兰，数据显示，全球住宅房地产价格正以近三年来最快的速度上涨。2020年，全球房价平均上涨5.6%，其中，土耳其连续四个季度位居榜首，涨幅高达30.3%；新西兰排名第二，涨幅为18.6%，斯洛伐克排名第三，涨幅为16%，俄罗斯排名第四，涨幅为14%。其中，涨幅超过10%的就有10个国家。

　　新西兰：疫情引发回国潮 住房需求激增

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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:13
　　新西兰房地产协会首席执行官 宾迪•诺威尔：大家原以为疫情之后房价会下跌，但是恰恰相反，房价 ...

　　全球多地的房价涨幅，可谓一浪高过一浪，而房价上涨的原因，各国也是不尽相同。究竟是哪些原因导致房价上涨呢？

                               
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　　在新西兰某售楼处，前来看房的买家络绎不绝，该项目于2021年一月下旬开售，120套住房现在只剩不到20套，这个销售量开发商原本预计要半年以上才能达到。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:13
　　全球多地的房价涨幅，可谓一浪高过一浪，而房价上涨的原因，各国也是不尽相同。究竟是哪些原因导致房 ...

　　中东买房者 哈桑•阿布拉班：新西兰的房地产市场没受新冠肺炎疫情很大影响，所有人都在买房，无论是海外买家还是本地居民。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:13
　　中东买房者 哈桑•阿布拉班：新西兰的房地产市场没受新冠肺炎疫情很大影响，所有人都在买房，无 ...

　　数据显示，大约有一百万新西兰人居住在海外，由于欧美疫情的反复，促使大批侨居海外的新西兰人陆续回国，造成住房需求上涨。除此之外，许多海外买家来新西兰投资买房，加剧了供求矛盾。目前新西兰全国住宅供应的缺口大约在5万套。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:13
　　数据显示，大约有一百万新西兰人居住在海外，由于欧美疫情的反复，促使大批侨居海外的新西兰人陆续回 ...

　　中国人民大学重阳金融研究院助理院长 贾晋京：目前全球房地产市场，普遍面临涨价，一个重要的原因就在于，房子的需求量突然变大，俄罗斯的房价上涨，是俄罗斯很多人寻求房地产作为一个安全资产，波兰实际上是很多东欧国家的人，在往波兰跑，带来一些房地产需求的增加。

　　菲利普•斯克雷皮斯是澳大利亚一家建材公司的创始人，2021年以来，该公司的生意异常火爆。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:13
　　中国人民大学重阳金融研究院助理院长 贾晋京：目前全球房地产市场，普遍面临涨价，一个重要的原因就 ...

　　澳大利亚某建材公司创始人菲利普•斯克雷皮斯：我越来越无法保证建材的订单，我们不可能再继续坚持三四个月的供应。

　　由于原材料的稀缺，建材的价格也在以不可思议的速度增长。

　　澳大利亚某建材公司创始人 菲利普•斯克雷皮斯：大约8个月前，从海外进口一整个集装箱的原材料，大概需要3000美元，但是现在价格已经超9000美元。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:14
　　澳大利亚某建材公司创始人菲利普•斯克雷皮斯：我越来越无法保证建材的订单，我们不可能再继续 ...

　　短短时间内，原材料的价格增长了200%，类似的情况也发生在新西兰。

                               
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　　康拉德地产集团总经理 杰米•哈钦斯：原材料的供应并不明朗，工人也十分短缺，很多开发商的施工进度已经达到极限。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-4-13 11:14
　　澳大利亚某建材公司创始人菲利普•斯克雷皮斯：我越来越无法保证建材的订单，我们不可能再继续 ...

　　短短时间内，原材料的价格增长了200%，类似的情况也发生在新西兰。

                               
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　　康拉德地产集团总经理 杰米•哈钦斯：原材料的供应并不明朗，工人也十分短缺，很多开发商的施工进度已经达到极限。