各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

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房价“限跌令”和“限涨令”同时出现，楼市咋了？

2021
09/12
07:33
中国新闻网

中新网客户端北京9月12日电(左宇坤)对于房价的印象，你是否还停留在“一直涨”中？

实际上，随着“房住不炒”越来越深入人心，楼市的天平正在发生倾斜，甚至有些城市开始为房价下跌而烦恼，正在通过制定政策的方式限制房价跌幅。

                               
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资料图：市民从一楼盘前经过。 中新社记者 张云 摄

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 21:55
房价“限跌令”和“限涨令”同时出现，楼市咋了？

2021

多地喊话房企：“房价别跌了！”

相比于一线城市纷纷升级调控政策让楼市退烧，部分三四线城市正在迎接“逆向”调控。

8月21日，湖南岳阳发文规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，成为了第一个祭出“限跌令”的城市。

8月31日，江苏县级市江阴也对楼市发文提出：严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 21:56
多地喊话房企：“房价别跌了！”相比于一线城市纷纷升级调控政策让楼市退烧，部分三四线城市正在迎接“逆 ...

江阴的“限跌令”之所以引人关注，因为该地为经济强县，一个县级市的经济体量甚至高过了中西部地区的很多地级市。

备受关注的还有河北唐山。有媒体报道，唐山市政府在8月中旬约谈了10家房地产企业负责人，旨在打压恶意降价，保持市场健康平稳。而一年前，唐山还是楼市热门城市，曾因房价上涨过快被主管部门约谈。

据机构不完全统计，近段时间还有沈阳、菏泽、昆明、惠州、桂林等地发布了类似“限跌令”政策。楼市的下半年开局，似乎就出现了像过山车一样的急转。

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江阴的“限跌令”之所以引人关注，因为该地为经济强县，一个县级市的经济体量甚至高过了中西部地区的很多 ...

                               
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资料图：城市一景。 王晓斌 摄

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 21:56
资料图：城市一景。 王晓斌 摄

不是“不能降”，而是“别瞎降”

房价下降在很多人眼里本应是好事，那为何亟需遏制这种情况呢？梳理发现，发布房价“限跌令”的大都以二线及三、四线城市为主，且大都经历了楼市成交量的持续下滑。

以江阴为例，据江阴510房产网发布的数据，8月份江阴全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 21:57
不是“不能降”，而是“别瞎降”房价下降在很多人眼里本应是好事，那为何亟需遏制这种情况呢？梳理发现， ...

从总体看，贝壳研究院数据显示，在调控的持续加码下，8月66城新房市场成交量环比持续下滑，8月单月仅一线城市成交量保持2成增长，二线、三四线城市成交量均不及去年同期。

“‘限跌令’是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

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从总体看，贝壳研究院数据显示，在调控的持续加码下，8月66城新房市场成交量环比持续下滑，8月单月仅一线 ...

严跃进指出，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式可以理解，但部分房企打起价格战的主意就值得警惕了。严控恶意降价不代表政府不允许房价下跌，而是不允许借降价来干扰市场秩序。

“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题，类似砸售楼处的现象。同时，如果房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。”

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 21:57
严跃进指出，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式可以理解，但部分房企打起价格战的主意就值得警惕了 ...

其实，房价“限跌令”也不是新鲜事。每次楼市回调，开发商中都会涌现“降价潮”。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出台类似限制政策，也主要是以部分三四线城市为主。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的。”

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 21:57
其实，房价“限跌令”也不是新鲜事。每次楼市回调，开发商中都会涌现“降价潮”。2014年、2017年、2019年 ...

“其次，拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌，而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商，是不公平的。”李宇嘉说。

在业内分析人士看来，“限跌令”防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场的健康发展。当前楼市已进入双向调控时代，“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下“稳”字当头，防止大涨和防止大跌并存。

你所在城市的房价是涨是跌？(完)

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河南最大房企为何向省政府求援？

2021年09月10日 19:17 《财经》杂志

　　原标题：河南最大房企为何向省政府求援？

　　涝疫双袭，加剧了建业地产的短期困难，放大了其长期短板

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 23:16
河南最大房企为何向省政府求援？

2021年09月10日 19:17 《财经》杂志

　　文|刘建中张光裕郑慧

　　9月9日一早，一份网传文件显示，建业地产（00832.HK）近日向河南省政府请求帮扶救援，并获得政府领导批示，相关职能部门正在按领导要求研究可行性办法。

　　建业地产相关负责人在回应《财经》记者求证时表示：文件真实，但建业地产遇到的困难是暂时的。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 23:16
　　文|刘建中张光裕郑慧　　9月9日一早，一份网传文件显示，建业地产（00832.HK）近日向河南省政府请求 ...

　　在9月9日上午举行的投资者会议上，建业地产管理层表示，建业地产已为将在11月到期的美元债做好资金安排，市场无需担心。

　　熟悉建业地产的业内人士对于建业地产遇到困难并不感到震惊，他们认为迟早会出现这个结果，但水灾和疫情加速了困难暴露的进程。

　　建业地产多年位列中国房地产企业50强，是河南排名第一的房企，其业务基本上也都在河南市场。

　　2020年，建业地产实现销售额1026亿元、营收433亿元、归母净利润18亿元。以销售额计算，建业地产在河南省的市场占有率约为10.8%。在2020克而瑞全国房企排行榜中，以操盘金额计算，建业地产位列第34位；以操盘面积计算，建业地产位列第11位。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 23:17
　　在9月9日上午举行的投资者会议上，建业地产管理层表示，建业地产已为将在11月到期的美元债做好资金安 ...

　　剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、非受限现金短债比不得小于1倍——以监管层去年8月出台的、用以衡量房企经营风险度的三道红线来看，建业地产的状况不能算糟，也不能算好——截至2021年6月末，资产负债率87.2%、净负债率92.6%、现金短债比1.93，仍然踩中一道红线，被归为黄档企业，优于踩中两线及以上的红档企业，弱于三线全绿的绿档企业。

　　1992年，胡葆森创立了建业地产，其理想是“让中原人民都过上好生活”，其承诺是“有一种骄傲叫住建业”。

　　区域地产龙头为何需要求助？这是内因和外因的双重作用。从内部看，建业地产固守河南市场，重仓三四线城市，多年来去化率不断下降，低效库存不断上升；从外部看，房地产市场遇冷，同时叠加水灾和疫情的冲击，加剧了企业经营压力。

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　　剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、非受限现金短债比不得小于1倍——以监 ...

　　求助报告和批复是真实的

　　一位熟悉求助报告内容的建业地产人士，向《财经》记者证实了求助报告和批复的真实性。8月上旬，建业地产向省政府领导反映了经营上遭遇的短期困难，得到了省政府的积极反馈。

　　这位建业人士说，按照上半年的经营表现，公司原本没有必要向政府求助。之所以这么做，是因为遭遇了涝疫的双重突袭。7月下旬，河南遭遇暴雨水灾，灾情严重，随后又是近一个月的新冠疫情影响，这对建业各业务条线、各环节的经营都造成了重大冲击。

　　作为绝大部分业务都布局在河南的区域性公司，建业地产并无其他阵地可分担黑天鹅事件造成的压力。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 23:17
　　求助报告和批复是真实的　　一位熟悉求助报告内容的建业地产人士，向《财经》记者证实了求助报告和批 ...

　　一方面，水灾和疫情影响了建业住宅项目的施工和销售进度。部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏，工期被拉长。在疫情出现后，郑州市部分区域以及商丘、三门峡等市出于限制聚集考虑，叫停了工地施工和售楼处运营。在没有明令要求的城市，销售表现也因疫情大打折扣。

　　9月9日晚召开的媒体会上，建业集团总裁王俊介绍道，公司大致每月要交付1万套住宅，而受7月水灾影响，约有9400套住宅将延期交付。“延期交付不但会有赔偿问题，而且可能会出现群诉，影响整个公司的品牌形象，进而对新的销售产生影响。”这成为建业向河南省政府救助的一个诱因。

　　另一个被严重冲击的是文旅业态。灾情加疫情阻断了客流。“只有河南”是建业投资60亿元打造的戏剧文旅城，6月5日刚开业，是建业主打的文旅项目。项目刚运营了45天，就因为水灾和疫情停业45天。此外，一些先期高投入的项目被水灾彻底破坏。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 23:18
　　一方面，水灾和疫情影响了建业住宅项目的施工和销售进度。部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏， ...

　　建业集团高管在媒体会上说，涝疫结合给公司带来的直接财产损失为5.5亿元。加上销售、运营等停滞造成的间接损失，累计达到50亿元。

　　在建业地产向省政府递交的报告中，除了反映经营上的短期困境，也提出了若干具体帮扶建议。河南省政府此后颁布的“金十条”，其中有七条，相关内容都曾在建业的报告中出现。

　　在河南省领导批复建业报告三天后，8月18日，河南省办公厅印发了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》，即俗称的“金十条”。

　　“金十条”的内容，包括银行贷款延期还本付息、退税缓税、企业缓缴社保金、对实施技术改造的企业资金补助、加快住房公积金个人住房贷款办理、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 23:18
　　建业集团高管在媒体会上说，涝疫结合给公司带来的直接财产损失为5.5亿元。加上销售、运营等停滞造成 ...

　　建业地产人士告诉《财经》记者，以上政策已经逐渐落地，切实帮助到了公司。如税务优惠、资金补助以及退还一些过去拍地缴纳的保证金。进入9月后，除水灾造成的破坏，建业地产各业务已经逐渐恢复。

　　从2021年上半年的回款情况看，建业地产覆盖短期债务没有问题。建业半年报披露，公司抛去受限资金外的货币资金为108.72亿元。总裁王俊在媒体会上透露，公司七、八月销售回款分别为35亿元和45.2亿元，经营性现金净流入。预计到9月底，公司可调用的货币资金能达到150亿元。

　　王俊在媒体会上介绍，从现在到2022年底，公司需偿付的到期债券只有今年11月的一笔4亿美元的美元债，和明年8月的一笔5亿美元的美元债。公司的现金储备足以覆盖这两笔短债，计划也的确是用自有资金偿付。

　　但从行业视角看，种种迹象表明，今年9月之后，房屋销售市场会继续冷却，企业回款会变慢。建业地产提前向政府和外界寻求援助，不失为明智之举。

　　简言之，建业地产的短期困难正在纾解，接下来要重点面对的，则是源自业务模式的长期性难题。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 23:18
　　建业地产人士告诉《财经》记者，以上政策已经逐渐落地，切实帮助到了公司。如税务优惠、资金补助以及 ...

　　困于河南，股债双跌

　　建业地产董事长胡葆森在2015年一次公开活动中称，河南这一亿人口就是建业的底气。他说：“河南那么多县市、乡镇，你做到死也做不完。”

　　建业地产已进入河南省18个地级市、122个县级市。其5000多万平方米的土地储备，99%集中于河南。但胡葆森也承认，建业在河南的布局基本饱和。

　　房企巨头密集落地河南，棚改红利逐渐消失，以及正商集团等本土房企崛起，都给建业地产带来不容忽视的挑战。胡葆森也意识到，必须走出河南。

　　2018年，建业地产就制定了走出河南战略。次年，胡葆森提出以郑州为原点，以300公里为半径，以轻资产模式向外拓展。到了2021年，战略扩张半径提高到500公里。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 23:19
　　困于河南，股债双跌　　建业地产董事长胡葆森在2015年一次公开活动中称，河南这一亿人口就是建业的底 ...

　　两年之后，建业地产有了一些实质性进展。2020年6月28日，建业地产公告：公司拟通过全资子公司建业住宅集团收购西安地产商荣华集团过半股权。但是，面对万碧恒融等一大批早就全国性布局的地产巨头，建业似乎已经错过了成为全国性房企的最佳时机。

　　目前，建业地产的市值，折合人民币不到40亿元。这个估值对于这家2020年收入433亿，净利润21亿元的企业，显然不相匹配。同在港股上市的碧桂园（02007.HK），2020年收入4628亿、利润541亿，对应市值约合1600亿人民币。

　　同时，建业地产2024年到期的美元债，1美元对应的价格只有不到0.7美元。股票价格和债券价格的萎靡，体现的是投资者对建业地产前景的忧虑。

　　种种忧虑之中，最大的担忧是：在建业地产房屋销售速度不断下降的情况下，公司的现金流是否安全。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-9-12 23:19
　　两年之后，建业地产有了一些实质性进展。2020年6月28日，建业地产公告：公司拟通过全资子公司建业住 ...

　　房子越来越难卖

　　正常条件下，主流房地产公司的去化率是60%。也就是如果公司有货值100亿元的房子，一年要卖出去60亿元。低于此标准，说明房地产项目的销售不够理想，威胁公司现金流安全。

　　房地产的暴利时代已经一去不返，现在的投资者更看重稳健和安全。有些房地产企业从2019年开始，就只投资安全区域，哪怕利润率很低。有的企业在2020年之后几乎只投资上海和杭州，因为这两个地方的平均去化率为90%。在市场变冷之时，投资这些城市带来的现金流优势会非常明显。

　　建业地产的情况恰恰相反。因为胡葆森希望建业的房子要进入河南最普通的城市，所以建业的土地储备70%在三四五线城市。

　　虽然郑州和洛阳的房屋销售尚可，但大量三四五线城市的项目拉低了建业地产整体的去化率。根据《财经》产业研究中心的测算，建业地产的去化率从2017年的58%，一路下降到2020年的35%。