各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-5-24 17:04
今年以来，2月、4月新增的居民中长期贷款为负，为2007年有统计以来唯二两次出现负增长。这说明居民按揭贷 ...

为什么居民在当前时点倾向于提前偿还房贷

居民储蓄率处于高位，增加了居民部门提前偿还房贷的能力。

疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率提升。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。

根据我们的测算，截止今年3月底，居民储蓄率为34%，依然处于高位水平。储蓄率提升，意味着居民手里的资金增加，偿还房贷的能力增加。

                               
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驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-5-24 17:04
为什么居民在当前时点倾向于提前偿还房贷居民储蓄率处于高位，增加了居民部门提前偿还房贷的能力。疫情冲 ...

低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高，这提升了居民提前偿还房贷的意愿。

虽然居民储蓄率处于高位，但这并不意味着居民就一定会提前偿还房贷。居民提前偿还房贷意愿的提升，可能与低风险资产收益率下行有关。今年以来，央行通过MPA考核、改革银行存款定价市场化改革等方式来推动银行存款成本下行，这推动银行存款成本逐步回落。

4月末多家银行下调存款利率，以四大国有银行为例，将3年定期存款利率由3.25%下调至3.15%，3年期大额存单利率从3.25%下调至3.15%。作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。

7天余额宝年化收益率从年初的2%，逐步下探至当前的1.7%。截止4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至了3%以下。国有大行银行理财年化收益率多回落至4%以下。

居民储蓄增加，而市场上提供的低风险资产收益率又逐步下行，高风险的权益投资今年以来也明显回撤。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-5-24 17:05
低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高，这提升了居民提前偿还房贷的意愿。虽然居民储蓄率处于高 ...

面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

                               
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驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-5-24 17:05
面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。 ...

算一算提前偿还房贷真的划算么

由于计息方式不同，不能简单的以理财收益率和房贷利率做对比，来衡量居民提前还贷是否划算，而是需要具体问题具体分析。

假设一些居民在2018年10月购买了房子，之所以选择这个时点，是因为这是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

假设该居民购房需还100万商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%，2018年10月首次还款，2022年10月一次还清（已还4年）。

以居民常用的等额本息方式计，提前还款结果如下：

                               
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驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-5-24 17:05
算一算提前偿还房贷真的划算么由于计息方式不同，不能简单的以理财收益率和房贷利率做对比，来衡量居民提 ...

居民面临两种选择，方案一：将现金用于一次性还清房贷；方案二：购买理财产品，那么哪种选择能带来个人效益最大化。

方案一：还房贷。通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万。

方案二：购买理财。以94.94万元用于理财（3%～4%），一年的收益能达为2.85～3.8万元。

我们发现当理财收益率为3.5%时，这与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。虽然二者读数上的利差相差较大。造成这种与常识有差的结果主要原因房贷利率的计息方式与理财收益率有差别。

房贷利率=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]；

理财收益率=[(终止净值-起始净值) ÷起始净值 ] ÷（终止日期-起始日期) ×365×100%

可以看到理财收益率是简单的单利逻辑，与本金及买入时点无关，但房贷利率还与还款月数有关。

我们选取的2018年10月的房贷利率是2016年新一轮房地产上行周期中的绝对高点，此场景下对比3.5%以上的理财收益率来说，提前还款是不划算的，在其他时点更难保证提前还款是划算的。

仅从结果来看，只考虑理财收益率与房贷利率价差扩大就提前还款并不是一笔划算的买卖。诚然，单一案例并不具备广泛的代表性，但值得注意的是除了房贷利率与理财收益率外，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。也可能当前出现提前还贷的情况说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益存疑。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-5-24 17:05
居民面临两种选择，方案一：将现金用于一次性还清房贷；方案二：购买理财产品，那么哪种选择能带来个人效 ...

提前偿还房贷的持续性如何

由于居民储蓄率处于高位，并且低风险资产收益率仍可能下行，居民提前偿还房贷的行为短期内将继续存在。正如前文所述，存款利率定价市场化调整机制的推动下，存款利率仍有下行压力。而短期资金面偏宽松，货币基金收益率也将保持在偏低水平。

债市利率震荡，股市难言趋势性行情，这意味着理财收益率也将保持在低位。那么对于居民来说，由于存量房贷利率要到明年才能换“锚”下行，居民部门年内依然面临偏高的存量按揭利率，因而提前偿还房贷的行为短期将依然存在。

按揭利率将进一步下行，从而带动新增地产销售面积低位回升，新增按揭贷款也将逐步增加，居民不会持续去杠杆。

5月20日，最新的5年期LPR报价下调了15bp至4.45%。而当前全国首套房最低贷款利率是不超过对应期限的LPR-20bp，当前全国首套房按揭利率下行为4.25%。

截止3月，全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率的理论下行空间在100bp左右。截止21日，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等地已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-5-24 17:06
提前偿还房贷的持续性如何由于居民储蓄率处于高位，并且低风险资产收益率仍可能下行，居民提前偿还房贷的 ...

而从过往的经验来看，按揭利率的下行也将促进地产销售面积和对应的按揭贷款需求回升。新增按揭投放不会持续低于按揭贷款的偿还，预计后续总体上，新增按揭贷款将保持正增长，居民杠杆率可能平稳或小幅趋升。

                               
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驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-5-24 17:06
而从过往的经验来看，按揭利率的下行也将促进地产销售面积和对应的按揭贷款需求回升。新增按揭投放不会持 ...

                               
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毋问我从哪里来

从房地产需求端说起，为什么这次刺激效果可能不再显著？

2022
05/23
22:05
界面新闻

本轮房地产调控很难祭出以往的刺激力度。无论是2021年12月6日的中央经济工作会议，还是2022年4月29日的政治局会议，在提到房地产时，仍然是以“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”开头，这其实也为本轮房地产调控的力度和方向做了定音。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:32
从房地产需求端说起，为什么这次刺激效果可能不再显著？

2022

全局性的货币金融政策将贯彻这一思路。5月9日发布的2022年第一季度《中国货币政策执行报告》在提到下一阶段主要政策思路时，强调了“牢牢坚持”房子是用来住的、不是用来炒的定位，强调了“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再次重申了“坚持稳地价、稳房价、稳预期”。5月15日的差别化住房信贷政策已在一定程度上反映了这一思路：仅调整了首套住房贷款利率下限，二套住房仍执行现行规定。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:33
全局性的货币金融政策将贯彻这一思路。5月9日发布的2022年第一季度《中国货币政策执行报告》在提到下一阶 ...

房地产调控的施策主体仍将是地方政府，特别是各城市政府，施策的重点仍是刚性和改善型需求。4月29日的政治局会议表示，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，“支持刚性和改善性住房需求”，第一季度货币政策执行报告也重申了这一政策导向。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:33
房地产调控的施策主体仍将是地方政府，特别是各城市政府，施策的重点仍是刚性和改善型需求。4月29日的政 ...

房地产行业中长期减速下行的趋势并没有改变，需求基本面与此前几轮相差较大。一是我国城镇化率在2021年已经达到64.72%，环比上年上升的幅度显著下降，过去三年，年上升幅度均低于2个百分点，且逐年下降，2021年仅较上年上升了1.3个百分点，创下30年新低。与2015年相比，城镇化率上升幅度则下降了1.53个百分点，与2012年相比，上升幅度下降了1.15个百分点。下降1个百分点即意味着新增迁入城镇人口减少了1400万人。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:33
房地产行业中长期减速下行的趋势并没有改变，需求基本面与此前几轮相差较大。一是我国城镇化率在2021年已 ...

二是结婚登记和出生率都在下降，已经持续创下有统计以来历史新低。结婚登记已经连续三年处于1000万对以下，而且还在持续下降，2021年全年结婚登记已经降至763万对，与2013年的历史最高值相比下降了42.5%。出生率在2020年降至10‰以下，2021年进一步降至7.52‰、与2012年相比近乎腰斩。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:33
二是结婚登记和出生率都在下降，已经持续创下有统计以来历史新低。结婚登记已经连续三年处于1000万对以下 ...

三是老龄人口占比持续上升。截至2021年，我国60岁及以上人口占比为18.9%、65岁及以上人口占比为14.2%。按照此前老龄人口增长速度推算，60岁及以上人口占比可能在今年就要超过19%，65岁及以上人口占比可能会在今年达到15%。

此消彼长下，住房需求可能很难再现过去那种一刺激便井喷的现象。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:33
三是老龄人口占比持续上升。截至2021年，我国60岁及以上人口占比为18.9%、65岁及以上人口占比为14.2%。按 ...

我国就业结构发生了比较大的变化，有“稳定工作”的就业人员占比下降。在城镇就业人员中，私营单位和个体就业人数合计占比在2019年已经升至58.03%，与上三轮刺激房地产需求前的2008年、2012年和2015年相比，分别上升了30.83个、22.63个和11.64个百分点。这一群体就业和收入的稳定性相对较差。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:34
我国就业结构发生了比较大的变化，有“稳定工作”的就业人员占比下降。在城镇就业人员中，私营单位和个体 ...

与之相比，稳定性相对较强的群体，就业占比有所下降。比如，国有单位在城镇就业人员中的占比在2020年已经降至12.02%；与2008年、2012年、2015年相比，分别下降了8.06、6.32、3.15个百分点（国有单位是指企业全部资产归国家所有，并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册的非公司制的经济组织。不包括有限责任公司中的国有独资公司）。

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与之相比，稳定性相对较强的群体，就业占比有所下降。比如，国有单位在城镇就业人员中的占比在2020年已经 ...

国有单位就业人员支付能力也更强。国家统计局公布的最新数据显示，2021年国有单位平均工资11.6万元、私营单位平均工资6.3万元。后者仅是前者的54.4%，与2015年相比，该比值下降了6.2个百分点。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:34
国有单位就业人员支付能力也更强。国家统计局公布的最新数据显示，2021年国有单位平均工资11.6万元、私营 ...

我国居民杠杆率较高，短期内加杠杆空间有限。国家资产负债表研究中心计算的我国居民杠杆率在2022年一季度录得62.1%，已经连续六个季度保持在62.1%上下，这一水平较2015年一季度高出25.3个百分点、较2012年一季度高33.9个百分点，较2008年一季度高43.3个百分点。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:34
我国居民杠杆率较高，短期内加杠杆空间有限。国家资产负债表研究中心计算的我国居民杠杆率在2022年一季度 ...

从国际对比看，我国居民杠杆率并不算低。国际清算银行计算的2020年居民杠杆率数据显示，我国为61.8%，高于新兴市场的54.2%，低于G20和发达经济体的69.6%、81.1%，所有报告国则为70.7%。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-5-24 17:34
从国际对比看，我国居民杠杆率并不算低。国际清算银行计算的2020年居民杠杆率数据显示，我国为61.8%，高 ...

购房者对未来的预期不乐观，部分有首付能力的人可能“不敢买”。一是对经济就业形势的预期并不乐观。4月份，社会消费品零售总额、工业增加值、固定资产投资的季调环比同时出现负增长，这种情形自2011年该指标对外发布以来只出现过两次，上一次是在2020年1月份；特别是社会消费品零售总额，季调环比已经连续两个月出现负增长，这是该指标自发布以来所未有的。过去7年，我国GDP增长的主要贡献来自最终消费，其贡献率大多数时候超过60%。