文|《财经》记者 焦建 编辑|苏琦 旨在真正落实“房住不炒”的“7·15”楼市调控新政发布不足两个月之后，站在经济特区建设40周年节点的深圳将以何种思路与方向搭建其未来的城市住房体系，亦通过一系列相关负责人的表态而日渐被外界廓清。 “新加坡是深圳学习（的）榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在一次发布会上提出。 为实现这一目标，深圳将展开成规模的建房行动，分别由商品房和公共住房两大块组成。对于后者所包含的公共租赁住房，深圳希望通过5年至8年的补短板（每年建设公共租赁住房10万套），以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。 简言之，深圳的目标之一，是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。实现这一目标意味着，届时其与广东全省2019年时的人均住房面积差距将缩小到5平方米左右。 “深圳的矛盾属于全国性的缩影，大部分人卡在了买不起商品房也住不进公共住房的断层之中。”一位研究深圳房地产市场的资深人士对《财经》记者表示，“为解决矛盾，深圳在几年前就在内部提学习新加坡，2018年时提出的‘二次房改’也备受瞩目。但深圳住房市场的基础和模式，可能更类似与其一河之隔的中国香港特区，其在改革开放的过程中也曾多次学习香港房地产的一系列做法。要学习新加坡的公共住房制度的问题，在于有没有可对接性？如何真正做到‘形神皆似’。” “二次房改”的学习对象 2019年，深圳城镇居民人均可支配收入6.25万元，居中国各经济特区之首。常住人口约1344万，40年来，常住人口增长约42倍（同期，北上广人口增长约在1倍—2.5倍之间）。 “小渔村”迅速成长为全国乃至全球性重要城市，意味着其从城市产业发展到各项基础设施配套，都将经历长达数十年甚至更久的“阵痛期”。以住房为例：深圳人均居住面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线，主要原因就是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。 城中村占地较大，只是深圳新建住房“缺地”的构成因素之一。据深圳市住房和建设局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，远低于国家相关标准中25%—40%的下限，难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。 人口和经济迅速增长，用地总量及来源不足，使得深圳成为中国住房问题矛盾最为突出的城市之一。其在解决问题时所进行的探索，亦因此最有代表性、最受关注。 尽量增加土地及住房供给、推出“房住不炒”的严控政策，是近年来深圳建立房地产市场长效机制的代表性做法。“长效机制可以有很多条措施，其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系。”张学凡表示，这个体系的核心是大力发展公共住房。“我们的长远目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。” 与之相比，新加坡从上世纪60年代起推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买由新加坡建屋发展局（HDB）兴建的公共组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截至2015年，有近八成的总人口居住在由该局管理运营的组屋里。 整体而言，新加坡已形成以组屋等为主的保障房市场，和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。既满足本国居民的多样住房需求，亦让投资人士及外籍人士有市场化参与房地产市场的渠道。 新加坡房地产市场发展50多年，其内涵及做法远超这一简单的认知框架。从脉络看，其建国初期，主要关注点为新加坡人的安身之处和基础设施的建设；之后，制造业的快速发展推动经济的增长，市场对资金和土地的需求陡增；近年来，伴随着全球化的进程，新加坡房地产市场从原本单纯依靠内需，逐步转型为走全球化路线的开放市场。 在新加坡住房模式的发展过程中，新加坡政府自建国起就扮演着积极的角色，其以间接参与的方式，通过各种政府机构提供工程性及社会性基础设施的建设与管理，还成为政策的制定者和管理者。不仅如此，政府还直接参与实体房地产的建设，成为新加坡最大的土地所有者和住房供应者。 “倘若房地产市场未能达到预期的政策目标，政府将毫不犹豫地进行干涉。”新加坡政府如此声明。其近年来最新政策包括进一步提高额外买家印花税以及自2013年起收紧房屋贷款。 在中国香港特区，近年来虽未言明学习，但亦在新加坡之后采取了类似的“限交易型”房地产调控政策；而深圳近期所提出的学习新加坡模式，其所要实现模式，亦与新加坡的公共组屋及其在1995年起开始推出的一项名为“执行共管公寓”政策综合起来类似： 以核心来看，新加坡此前的组屋翻新计划和组屋的兴建计划，只能在一定程度上满足人们对住房的需求。为帮助那些不符合公共组屋申请标准但是又无力承担私人住房的“夹心层”群体，新加坡政府从1995年起开始推出一种介于组屋和私人住房之间的混合型物业，即“执行共管公寓”，其具有公共住房特性，同时具备二级市场特点，政府允许住满5年以上的屋主在公开市场上转售其物业。 类似的层级性住房组合模式及部分做法，在中国的其他一些大型城市亦有学习与借鉴。但因相关调控政策的执行缺乏整体性和连续性，加之一系列配套体系的缺失，因此被认为是“形似而神失”。简言之，难以把住房当作民生之基，而非让其扮演经济增长发动机等其他角色。 中国城市经济专家委员会副主任宋丁也认为，深圳过去20年更多的是市场化模式，在大大促进房地产发展的同时，也带来了一些弊病，比如，房价不断高涨、供需结构性失衡等。 为求解决问题，2018年时，深圳已曾推出过一系列的住房新政，被媒体解读为“二次房改”，其核心是大幅调降商品住房比例，政策性住房（人才房、安居房、公租房）占比达60%；本科及以上人才，为社会提供基础服务的常住人口，能以市场房价的50%买到房、市场租金的30%租到房。 “商品房和政策性住房供应‘四六分’，这是对1998年房改20年以来‘重市场、轻保障’全面纠偏、拨乱反正；政策房以远低于市场价配租、配售，这是应对近10年房价‘屡调屡涨’的真正长效。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经》记者解析该项政策。核心的问题在于：深圳楼市向左还是向右？“向左就是‘新加坡化’，即住有所居的问题上，一个都不能少，少数有钱人买商品房，多数人买也很体面的政策房，多数人努力4-5年，都能买得起一套房，教育医疗等资源按民族和种族均分；向右就是‘香港化’，即少数有钱人买商品房，多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房，住房领域‘二元分层’格局明显。”
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楼主: 幻影
发表于 2020-8-31 14:15
显身卡
发表于 2020-9-1 15:04
