各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:17
　　今年准备在北京买房的张力，一个月内看了80多套房，从最初对公摊面积不怎么了解，到现在已经把公摊面 ...

　　他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面积55平方米，套内面积46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面积63平方米，套内面积却只有45平方米。

　　“花那么多钱买的房子，可能有将近三分之一甚至更多的钱都落不到自己的房子上，我很难接受。”张力说。

　　来自北京市海淀区的戴女士提出，除非是完全没有选择的情况下，否则公摊面积占比超过20%的房子，她绝对不会考虑，因为“不希望自己辛辛苦苦挣的钱被看不见摸不着的公摊分走了”。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:17
　　他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面积55平方米，套内面积46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面 ...

　　在山西省太原市从事房屋中介的王初原也发现，越来越多的人开始在意公摊面积的数值和占比率。“不少购房者对公摊面积有严格要求，必须低于某个范围，否则不管房子再好，他们也不会接受。甚至有人根本不认公摊面积，认为房子多大面积就应该是多大，实际收房时发现面积不够就认为是我们欺骗了消费者。”

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，公摊面积本身是客观存在的，对其收费并无不合理之处，并且从购房者的角度来看，可能也不愿意共有部分（所有权）继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:17
　　在山西省太原市从事房屋中介的王初原也发现，越来越多的人开始在意公摊面积的数值和占比率。“不少购 ...

　　“为了避免这种困惑，有两种方法，一种是按套计价，这种是在总价里包括了公摊面积的费用；一种是按套内面积计价，不包括公摊面积的费用，单独告知此类费用，但是最后的总价二者不应该有差异，因为公摊面积是客观存在的，这两种的区分只在于哪一种能够更有效率地把相关信息告知消费者。”楼建波说，如果这两个价格不一样，开发商就涉嫌欺诈，“问题不在于公摊本身，而在于要统一计价方式”。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:17
　　“为了避免这种困惑，有两种方法，一种是按套计价，这种是在总价里包括了公摊面积的费用；一种是按套 ...

　　事关小区业主权利

　　实践中易引发争议

　　在王初原看来，客户买房子，自然希望自己买的房子大点，公摊小点。而且商品房公摊较小的开发商，也会以此为营销噱头，吸引更多购房者前来购买。“大家更愿意买公摊小的房子。这是站在客户出钱买房的角度看的，而对于开发商而言，如何缩小公摊面积呢？比如缩减楼道宽度，采用较小的电梯间，没有宽敞的门厅，一梯多户等，但是这势必会降低业主的居住舒适性。”

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:18
　　事关小区业主权利　　实践中易引发争议　　在王初原看来，客户买房子，自然希望自己买的房子大点，公 ...

　　据孟丽娜介绍，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制。房屋公摊面积的大小，一般与房屋建筑的规划设计是否合理以及房屋的配套设施多少有关。

　　“一般多层住宅的公摊面积约在10%至13%；18层以下的板式住宅公摊约在13%至15%，点式的楼盘公摊大多在15%至17%，而30层以上的住宅因为电梯数量增多，公摊通常都在25%左右。”孟丽娜说。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:18
　　据孟丽娜介绍，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制。房屋公摊面积的大小，一般与房屋建筑的规划设 ...

　　在孟丽娜看来，在建筑面积确定的情况下，公摊面积小意味着购房人买房更加经济实用。但并不是公摊面积越小越好，因为公摊面积太小，小区整体舒适度会降低，很多的低公摊都是以牺牲小区品质为代价的。公摊面积大的小区大多是高品质楼盘，公摊面积越大可能意味着电梯更宽敞、公共区域更广，整个小区也上档次。

　　公摊面积除了可能影响舒适度、购房时增加支出以外，后续入住后其存在同样与业主利益息息相关。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:18
　　在孟丽娜看来，在建筑面积确定的情况下，公摊面积小意味着购房人买房更加经济实用。但并不是公摊面积 ...

　　王初原介绍说，以太原为例，房屋成交时，合同上的成交价是以包含公摊的总面积计算，而房屋总面积会直接影响物业费、采暖费等的计算。业主在购买房屋时承担的公摊面积费用，包含门厅、过道、电梯以及外墙一半的厚度，但在实际中，业主很难因为承担了公摊面积的费用而对这些地方主张权利。

　　在孟丽娜看来，一直以来，公摊面积被包含在物业费、暖气费、精装费用内，一定程度上给购房人带来了额外的负担。如公摊面积是不是加装暖气，房地产开发企业说了算，购房人无从知晓，造成了信息不对等。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:19
　　王初原介绍说，以太原为例，房屋成交时，合同上的成交价是以包含公摊的总面积计算，而房屋总面积会直 ...

　　“《商品房销售管理办法》明确规定，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人对其享有权利，承担责任。因此，分摊的共有建筑面积部分由分摊的购房人共有。实践中，如发生权属不清的问题，可由相关共有人或委托业主委员会结合规划图纸、分摊部位约定等，及时主张共有权。”孟丽娜说。

　　在何红艺看来，现实中公摊面积的存在导致维权难的情况，主要涉及业主如何实现共有权利的问题。根据民法典规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而业主之间难以达成合意，是造成维权困难的主要原因。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:19
　　“《商品房销售管理办法》明确规定，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权 ...

　　她还提到，实践中还存在利用公摊部分营利的情况，如公摊面积上设置广告、车位等带来的营利收入，如何分配的问题。按照民法典相关规定，业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但在现实中，施行情况并不理想。

　　北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人包华则提出，今后如果开征房产税，公摊面积制度可能面临更大的质疑。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:19
　　她还提到，实践中还存在利用公摊部分营利的情况，如公摊面积上设置广告、车位等带来的营利收入，如何 ...

　　取消公摊尚有难度

　　亟须完善相关规定

　　争议之下，“取消公摊面积”的呼声越来越大。今年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:19
　　取消公摊尚有难度　　亟须完善相关规定　　争议之下，“取消公摊面积”的呼声越来越大。今年全国“两 ...

　　作为深受其害的购房者，李黎直言，公摊面积制度对购房者是不公平的，这是一种不透明的消费。消费者一旦出现关于公摊的纠纷时很难通过实测手段来确定交房时的准确公摊，主要是“公共部位面积”很难测算。她支持取消公摊制度，“即使房子单价上涨了，我也希望能够明明白白消费，买了一平方米，就能有一平方米的生活空间”。

　　那么，取消公摊面积制度当下具备可行性吗？

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:20
　　作为深受其害的购房者，李黎直言，公摊面积制度对购房者是不公平的，这是一种不透明的消费。消费者一 ...

　　在孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。

　　“一律取消公摊面积，入住后对公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实问题，如果购房人个人无力管理，则将影响小区的整体品质及全体业主的权益。”孟丽娜说。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:20
　　在孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可 ...

　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。房改后，我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

　　在包华看来，取消公摊并不难，但用什么替代公摊是需要慎重考虑的。目前，测绘报告中没有房屋使用面积的数据，如希望用使用面积作为计价、计费、计税的依据，就需要对已有房屋补测该数据。“姑且不论是否有足够的人手完成这项工作，仅就已经装修、改造的房屋如何认定使用面积就是一件非常复杂和棘手的事情。”

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:20
　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行 ...

　　记者注意到，重庆市人大常委会曾以地方法规的形式，对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价的依据，商品房买卖合同及商品房的产权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。

　　“重庆市的先行做法意味着取消公摊面积制度其实有可行性，基于舒适度和套内面积综合考量，开发商可以将成本分摊入套内面积，在后期不应再计算。”何红艺说。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:20
　　记者注意到，重庆市人大常委会曾以地方法规的形式，对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现 ...

　　多名受访专家认为，在是否应该取消公摊面积制度的问题上暂时难以达成统一，但目前可以从政策层面对公摊面积制度进行完善。

　　针对目前公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，对公摊比例出台指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通错误追究机制。在售房时，要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询，减少因分摊面积问题产生购房争议。同时，在商品房买卖合同中进一步完善相关约定，明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障购房人的合法权益。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:20
　　多名受访专家认为，在是否应该取消公摊面积制度的问题上暂时难以达成统一，但目前可以从政策层面对公 ...

　　“公众之所以对此格外关心，不仅因为面积代表生活是否便利，更代表财产权益的份额和金额。”包华建议，房屋买卖按使用面积计价，或按套总价交易，不按面积单价交易，可以一定程度上缓解公摊面积制度引发的争议。

　　来源：法治日报

毋问我从哪里来

北京城市副中心定向松绑“限购”，释放了什么信号？

2022年08月26日 12:09 第一财经网作者：吴斯旻

　　通州放宽限购只针对非首都功能疏解项目名单中的部分企事业单位员工和招商引资的相关人员，以及新房市场。

　　最严“限购令”实施7年后，北京城市副中心通州传出“双限购”松绑的消息。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-9-1 22:30
北京城市副中心定向松绑“限购”，释放了什么信号？

2022年08月26日 12:09 第一财经网作者：吴斯旻

　　25日，有坊间传闻称，北京某市属国有企业的员工们收到了一则事关通州区购房资质的邮件，邮件内容包括：为推动城市副中心向质量发展，支持市属企业在非首都功能疏解工作中发挥示范带头作用，通州区拟同意公司具备北京购房资格的员工，在通州区购买一套住房。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-9-1 22:30
　　25日，有坊间传闻称，北京某市属国有企业的员工们收到了一则事关通州区购房资质的邮件，邮件内容包括 ...

　　26日上午，第一财经致电通州区住建委，一名分管购房资质要求事务咨询的工作人员告诉记者，确有听说，享受该购房资质放宽的群体包括：非首都功能疏解项目名单中的部分企事业单位员工和招商引资的相关人员。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-9-1 22:30
　　26日上午，第一财经致电通州区住建委，一名分管购房资质要求事务咨询的工作人员告诉记者，确有听说， ...

　　“但具体推进工作并非通州住建委主导，且我们也不分管购房资格的审批。从流程上来看，需要单位先根据一定的标准，筛选出一定数量的人员名单，再统一由区里交由北京市相关审查单位进行审核，最终确定上报人员能否购房。”该名工作人员建议，由于同一单位员工，是否享受该购房资质的优待也存在差异，建议直接咨询工作单位。