毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:02
西双版纳嘎洒机场内随处可见房地产广告 图片来源：每经记者 陈利 摄
作为国内唯一的热带雨林城市, 西双版纳可以说是一个被房地产“催熟”的城市。当地旅游业的繁荣，在近十年里持续吸引了包括万科、融创、绿城等在内多家知名房企在此落子，并推出了多个体量超千亩甚至超万亩的文旅项目。事实上，自2012年万达首进云南，以总投资额超300亿元拿下景洪市西北部的噶栋片区9000亩地，规划打造万达西双版纳国际度假区（即如今的融创西双版纳国际度假区），其中规划有主题公园、热带雨林公园、高端酒店区、傣秀剧院、商业中心、三甲医院、旅游新城七个功能区，号称当时西南地区投资额最大、内容最丰富、创新度最高的度假项目。在万达到来之前，世纪金源集团早已在景洪市的澜沧江畔投资50亿元，打造占地4000亩的西双版纳滨江果园避寒度假山庄；雅居乐也于2011年6月8日与景洪市政府签订“西双版纳景洪市雅居乐旅游度假项目”合同，取得位于嘎洒镇大黑山地区约合17550亩土地，项目协议投资金额200亿元。而万达之后，更多品牌房企如保利、碧桂园、万科、云南城投等纷纷进入西双版纳大规模跑马圈地，动辄就是上百亿元的投入。2018年，万科首入西双版纳，在曼弄枫片区拿下一宗750亩地，打造集旅居、康养、休闲、娱乐为一体的雨林度假小镇曼西缇；2019年9月，保利在西双版纳规划总用地面积13800亩占地的曼飞龙项目正式奠基，打造“西双版纳最宜居的国际文旅康养小镇”；同年11月，景洪市人民政府与云南碧桂园签订《景洪市“木作文化综合体”项目框架协议》，项目位于景洪市嘎洒片区，占地3100亩，将以红木产业为特色，打造宜养宜居宜商的城市新中心。
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:02
作为国内唯一的热带雨林城市, 西双版纳可以说是一个被房地产“催熟”的城市。当地旅游业的繁荣，在近十年 ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863418/1000景洪市街头到处可见各种看房广告 图片来源：每经记者 陈利 摄
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:03
景洪市街头到处可见各种看房广告 图片来源：每经记者 陈利 摄
行业巨头的效应也带来一众跟随者的入局，其中尤以来自四川和云南本土的中小开发商居多，如四川的景茂地产、瑞德集团、森林家园地产以及云南广晟、昱锦地产等，投资数十亿至上百亿元打造旅游度假区项目。如云南广晟投资100亿元建设曼飞龙国际养生度假区；西双版纳美仑在勐腊县投资200亿元打造勐仑旅游度假区；云南昱锦投资100亿元，打造7000亩的勐龙东风旅游综合项目。西双版纳统计局数据显示，截至2018年底，西双版纳已吸引越来越多的开发商布局旅游地产，投资规模超1500亿元。记者根据公开资料不完全统计，目前西双版纳在售的文旅地产项目中，占地超过10000亩的项目就多达6个，其中两个项目占地达到或超过20000亩。至于占地超千亩的项目就更多了。房企纷纷押注西双版纳文旅地产，其主要原因离不开西双版纳得天独厚的旅游资源。公开数据显示，2019年西双版纳共接待国内外游客4853.21万人次，比上年增长20.0%，实现旅游综合总收入827.95亿元，增长23.4%；就算是受疫情影响的2020年，西双版纳接待国内外旅游者亦达1985.46万人次，旅游总收入369.97亿元。不过，虽然文旅地产项目拿地便宜，但动辄上千亩、超万亩的项目，开发周期自然也长。
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:03
行业巨头的效应也带来一众跟随者的入局，其中尤以来自四川和云南本土的中小开发商居多，如四川的景茂地产 ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863425/1000资料来源：每经记者根据公开资料整理
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:03
资料来源：每经记者根据公开资料整理
多数项目生活配套缺失“一半是绿树，一半是塔吊”是目前西双版纳最真实的写照。湖北人老刘目前在融创西双版纳度假区内与人合伙经营着一家民宿，同时也从事着房地产中介业务。自2012年跟随朋友来到西双版纳创业后就一直留在了这里，见证了版纳的发展，也见证了版纳文旅地产的起起伏伏。“刚来时，（融创）度假区才刚开始修建，路上车辆少得很，从度假区到机场10公里，在限速情况下10分钟就到了。现在人多了、车多了，没有20分钟是到不了的。”老刘告诉《每日经济新闻》记者，那时候西双版纳的房价才不过3000元/平方米出头。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863405/1000目前西双版纳的文旅地产项目中，融创旅游度假区的生活配套最为齐全 图片来源：每经记者 陈利 摄
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:03
多数项目生活配套缺失“一半是绿树，一半是塔吊”是目前西双版纳最真实的写照。湖北人老刘目前在融创西双 ...
2015年，雅居乐•西双林语首批次开盘，老刘跟家人在多方比较后入手了一套。“精装房，对外销售是5200元/平方米，但因为跟我们民宿有合作，会帮着项目卖房，优惠下来后4900元/平方米。”尽管在老刘看来，西双林语相比其他项目来说环境确实好了太多：背靠约10万公顷大黑山热带雨林；约10公里热带景观大道，贯穿整个社区；还有约28万平方米原汁原味的雨林景观，“喝的水都是来自大黑山的山泉水” 。不过，就算新家离民宿开车不过半个小时，但一年到头老刘一家也回不了几天。“偶尔休息过去住几天还可以，常住还是算了，配套设施还不齐全，买菜都不是很方便，其他就更不要说了。”西双版纳当地的傣族姑娘章玉也与老刘持有同样的观点：“西双林语环境是很好，但目前医院、学校、商场这些配套生活设施都还没起来，居家生活还是融创（度假区）更合适。”这些老刘和章玉所担忧的事儿，在项目置业顾问徐小乐（化名）看来都不是问题。“小区目前的社区商业其实已经完全可以满足生活需要，其他的配套设施也在慢慢修建当中，每天也会有固定的公交车去往市区，生活、出行完全不用担心。”
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:04
2015年，雅居乐•西双林语首批次开盘，老刘跟家人在多方比较后入手了一套。“精装房，对外销售是520 ...
占地2.7万亩、志在做云南版“清水湾”的雅居乐•西双林语按开发进程，将建设25年。而事实上，像西双林语这样先修住宅后建配套的情况，几乎存在于西双版纳的各个项目。也就是说，目前西双版纳的多数文旅地产项目生活配套缺失。《每日经济新闻》记者在实地走访中发现，目前西双版纳文旅地产项目配套最全的是占地约13000亩的融创旅游度假区。融创茂、傣秀剧场、融创乐园、融创万达文华度假酒店、医院、学校……“在这里能满足所有生活所需。”章玉告诉记者，每到周末融创茂人满为患，车都没地方停。“特别是傣秀剧场表演值得一看，这已经成为外地来版纳旅游的人一个项目了。”得益于融创旅游度假区完善的配套，周边项目包括景茂西双玉景、上河湾等置业顾问在对外宣传时无一不是打着“坐/近享融创度假区完善生活配套” “距离融创不过5分钟车程”的招牌。在云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研看来，“西双版纳高强度开发，这其实就是地产开发，旅游地产只是一个口号和噱头。”
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:04
占地2.7万亩、志在做云南版“清水湾”的雅居乐•西双林语按开发进程，将建设25年。而事实上，像西双 ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863416/1000雅居乐•西双林语项目部分楼房正在建设中 图片来源：每经记者 陈利 摄“作为一个远途旅游目的地，需要有丰富多彩的度假业态作支撑，才能对游客有长期的吸引力。”景鉴智库创始人周鸣岐向《每日经济新闻》记者指出，文旅地产成功与否除了天然的环境、气候等因素外，更重要的在于生活方式的营造。“旅居比度假的逗留时间更长，往往会有几个月时间，更需要有丰富的业态布局，并根据当地的区域功能和人文地理环境特点进行合理的分布、考量，才能实现旅游和地产互相伴生，带动周边产业和就业，良性可持续的发展。” 周鸣岐表示。
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:04
雅居乐•西双林语项目部分楼房正在建设中 图片来源：每经记者 陈利 摄“作为一个远途旅游目的地，需 ...
九成房子被外地人买走高强度的文旅地产开发，为当地带来了大量的酒店、公寓、别墅类产品，快速推高了西双版纳楼市的供应量。特别是2017年3月，包括北京及环京区域、广州、杭州等10余城市加码调控后，大量楼市资金外溢到三四线城市及旅游度假城市，海南和西双版纳都迎来一波放量行情。与海南一样，这些文旅地产并不是为当地人而建设的，其目标群体是来自全国各地的投资者。对于当地人来说，这些新建楼盘的价格已经远远地超出了他们的承受范围。杨英（化名）目前在成都一所中学任职。2018年在朋友“撺掇”下，她以12500元/平方米价格在西双版纳的融创度假区买了一套。“我朋友买时才6000-7000元/平方米，一年多时间就翻了一倍。”
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:05
九成房子被外地人买走高强度的文旅地产开发，为当地带来了大量的酒店、公寓、别墅类产品，快速推高了西双 ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863421/1000融创旅游度假区的湿地公园 图片来源：每经记者 陈利 摄
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:05
融创旅游度假区的湿地公园 图片来源：每经记者 陈利 摄
杨英告诉《每日经济新闻》记者，本来自己还挺犹豫，但在朋友“以后放假可以一起来这边度假”“版纳房价涨得快再不买就迟了”的劝说下，尽管当时杨英还没来过西双版纳，也入手了一套。据央视《经济半小时》，从2017年8月开始，西双版纳景洪的房价开始飙升，3个月时间房价从每平方米4000多元涨到接近翻倍。尤其是2018年4月海南宣布全域限购后，很多北方人把云南当成了第二个海南，把西双版纳当成了第二个三亚。这也使得西双版纳房价在2018年下半年到达顶峰，据安居客数据，2018年7月西双版纳新房均价达11747元/平方米，甚至超过了省会昆明当月的新房均价11382元/平方米。对于这个城镇常住居民人均可支配年收入29661元、农村常住居民人均可支配年收入13655元的边陲小镇而言，这样的房价增长幅度显然太过扎眼。
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:06
杨英告诉《每日经济新闻》记者，本来自己还挺犹豫，但在朋友“以后放假可以一起来这边度假”“版纳房价涨 ...
从具体项目来看，2016年5月份，西双版纳万达城洋房售价5500元/平方米左右，到2017年已达到11000/平方米，2018年的售价约13000/平方米。雅居乐西双林语在2017年高层售价约8000/平方米，2018年售价已到12000/平方米，合院别墅产品更是涨到了29000元/平方米。然而对于全国各地的投资客来说，西双版纳无论是从自然环境、前景或是从房价方面，都有着别样的诱惑力，从而也成为海南全域限购后北方人的首选买房地。而且，西双版纳的房价比海南更便宜。在融创旅游度假区，置业顾问张元（化名）告诉《每日经济新闻》记者，项目有80%以上的购房者是外地人，大部分购房者是上了年纪的老人，购置房产的目的主要用于养老以及度假。
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:06
从具体项目来看，2016年5月份，西双版纳万达城洋房售价5500元/平方米左右，到2017年已达到11000/平方米， ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863411/1000西双版纳随处可见正在建设中的文旅地产项目 图片来源：每经记者 陈利 摄
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:06
西双版纳随处可见正在建设中的文旅地产项目 图片来源：每经记者 陈利 摄
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863411/1000西双版纳随处可见正在建设中的文旅地产项目 图片来源：每经记者 陈利 摄
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:07
西双版纳随处可见正在建设中的文旅地产项目 图片来源：每经记者 陈利 摄
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863423/1000景洪市人民政府官网截图
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:07
景洪市人民政府官网截图
地产从业者也成炒房人发生改变的不仅仅是来这里的投资者，还有房地产从业者。每天早晨9点，李波（化名）会准时出现在其位于融创旅游度假区的门店内。“这是老板从三亚专门开来，用来带购房者看房的交通工具。”李波指着门口停着几辆“琼B”车牌的汽车告诉记者，在西双版纳，挂着三亚车牌的看房车随处可见。李波来自东北，他的同事也以东北人为主，少数来自海南、云南等地，但都是从海南各地楼市转战过来的。李波介绍，西双版纳是典型的候鸟城市，每年入冬后外地人会逐渐多起来，春节前达到顶峰。“大部分是北方人，内蒙和东北的最多，都是来过冬的，春天暖和的时候就走得差不多了。”
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:07
地产从业者也成炒房人发生改变的不仅仅是来这里的投资者，还有房地产从业者。每天早晨9点，李波（化名） ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863403/1000西双版纳告庄西双景入口，房地产中介门店扎堆 图片来源：每经记者 陈利 摄
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:07
西双版纳告庄西双景入口，房地产中介门店扎堆 图片来源：每经记者 陈利 摄
今年春节受 “原地过年”影响，年后西双版纳旅游业呈现了“报复性”增长，往年对李波来说并不忙碌的3月在今年却显得忙碌异常。李波更准确的职业是地产代理销售人员，主要以销售融创目前在售的新房为主，基本整个西双版纳在售的包括万科、雅居乐、碧桂园等项目，他所在机构都有代理。接待到客户后，李波首先会介绍西双版纳房地产的几大板块及相关楼盘分布、配套、价格等，然后根据客户的资金实力和购买目的来推荐项目。如果常年自住，会推荐配套较好、入住率较高项目；定期前来度假自住的客户则更适合返租的公寓产品；如果是投资，价格相对较低、交房较晚的期房是首选。确定意向项目后，李波会开上公司的车带客户到项目售楼处，与现场销售进行对接并进行客户交接。李波以记者在看的融创•曼掌院墅一套87平方米套二户型为例，原单价为8136元/平方米、总价71.3万元，优惠后7486元/平方米、总价约65.6万元。“如果是通过我们带过去的客户，可能7000元/平方米左右，60万元就能拿下，而且我们还可以申请把你往返的机票钱报销了。”这样算下来，这套房子的优惠幅度达了8.4折。
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:08
今年春节受 “原地过年”影响，年后西双版纳旅游业呈现了“报复性”增长，往年对李波来说并不忙碌的3月在 ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13464863419/1000一家房产中介门店外的特价房源广告牌 图片来源：每经记者 陈利 摄
毋问我从哪里来 发表于 2021-4-28 21:08
一家房产中介门店外的特价房源广告牌 图片来源：每经记者 陈利 摄
如果现场没有成交，未来李波还会定期给客户打电话询问。一旦成交了，根据不同项目，李波可以拿到不等的佣金和提成，大开发商或热销项目佣金较低，小开发商或冷门楼盘佣金较高。李波告诉《每日经济新闻》记者，房地产销售中介很少有靠工资和提成生活的，只要稍微有点经济实力的，都会选择投资房地产。“一个人买不起，就几个人合起来押一套，有时候都不网签，价格上涨了就转卖给客户。”每新进一个区域，嗅觉相对灵敏的销售人员会成为第一波投资客，然后逐步鼓动身边人、老客户投资。“客户确实能赚到钱，谁的钱不是钱，都不是傻子，你说是不是。”李波笑着说。而在记者走访的多个项目现场，类似李波这样的置业顾问还有很多，他们跟随迁徙的大军从海南来到云南，准备“大干一场”。“目前在西双版纳从事房地产的，无论是中介还是置业顾问，大多都不是本地人。”一千亿房企在西双版纳的项目营销负责人告诉记者，“包括我们项目上的置业顾问，很多都是来自东北，以前也在三亚的项目待过几年。”包括张元、许小乐之前均在三亚干过置业顾问，他们也为曾经没有及时在三亚买房而后悔。错过了三亚地产红利的两人，来到西双版纳后均分别在各自工作的项目上购置了一套房子。