毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:43
从看上心仪的学区房，到和房东谈判、筹钱并签完合同，古悦只用了3个小时。这个学区房是古悦为不到1周岁的 ...
这是去年下半年，上海学区房市场的两个截面。但如今，市场风向变了。4月30日，最高决策层提出，“防止以学区房等名义炒作房价”，意味着学区房的乱象有望得到遏制。事实上，早在此前，全国多城已经陆续出台相关政策，整治炒作学区房行为，稳定楼市。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:44
这是去年下半年，上海学区房市场的两个截面。但如今，市场风向变了。4月30日，最高决策层提出，“防止以 ...
比如，北京近期发布的义务教育入学新政，堪称史上最严的入学政策：自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位。上海也不例外。3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，首次提出“名额分配”制度，重点中学50%-65%的生源名额将按比例分配到各区和各普通初中。“办法”一出，市场立刻有了反应。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:44
比如，北京近期发布的义务教育入学新政，堪称史上最严的入学政策：自2022年起，所有用于九年一贯制学校登 ...
上海一房地产公司市场动态分析师赫东旭盯着后台数据发现，成交量断崖式下跌。去年以高涨幅闻名的热门学区房小区“梅园”，如今，其附近的房产中介挂出了“笋盘”字样。“笋盘”在二手房市场上指的是，低于市场价，性价比高的房子。它就像一块晴雨表，标示着当前学区房市场的不景气。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:44
上海一房地产公司市场动态分析师赫东旭盯着后台数据发现，成交量断崖式下跌。去年以高涨幅闻名的热门学区 ...
习惯了去年下半年学区房的强势走高，上海的部分学区房房东仍有高房价预期，只有急于出手的房东小幅降价，给予更多议价空间。但买房者却按兵不动，指望价格进一步的下跌。春节后，本是包括学区房在内、房地产市场的小阳春，但4月的上海，学区房市场不见小阳春，只见倒春寒。价格和成交量的起落，考验的不是买卖双方的决断，而是人性。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:44
习惯了去年下半年学区房的强势走高，上海的部分学区房房东仍有高房价预期，只有急于出手的房东小幅降价， ...
01老破小的舍与得上海浦东新区的梅园三街坊，若只看一片干净的鹅黄外墙，不会想到这些6层建筑是建成40年的老房子。这里面嵌套着被称为“手枪房”“条形房”的老旧房型，面积小的，只有三十几平方米，大的也不过七八十，门窗小，采光和通风多不理想。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:45
01老破小的舍与得上海浦东新区的梅园三街坊，若只看一片干净的鹅黄外墙，不会想到这些6层建筑是建成40年 ...
一层住户的水龙头装在户外，厨房用水就在这里。因为阳台太小，每户都在阳台窗外向外安装了2、3米长的晾衣杆子，这里没有电梯、停车位露天。这些俗称“老破小”的房子，每平方均价最低也要14万元，高的达20万。2公里外陆家嘴的新建高层楼盘国信世纪海景，每平方米均价则在14万元上下。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:45
一层住户的水龙头装在户外，厨房用水就在这里。因为阳台太小，每户都在阳台窗外向外安装了2、3米长的晾衣 ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13490507384/1000梅园三街坊的住房撑起高房价的是梅园三街坊对口的顶尖学区，涵盖了从幼儿园到初中。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:45
梅园三街坊的住房撑起高房价的是梅园三街坊对口的顶尖学区，涵盖了从幼儿园到初中。
尽管“老破小”居住体验差，但绝无仅有的优质教育资源，秒杀了江景房的舒适体验。不过对比动辄售价上千万起步的新楼盘，老破小学区房则是一个高性价比的选择，更受到有择校刚需的中产家庭青睐。学区房的概念脱胎于学区划片、就近入学的政策，原本是为了方便学生上学、抑制因择校导致学生过度集中的政策而设计的，但因为优质教育资源的分配不均衡，名校对应学区的房产由此成了香饽饽。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:46
尽管“老破小”居住体验差，但绝无仅有的优质教育资源，秒杀了江景房的舒适体验。不过对比动辄售价上千万 ...
“老破小”中最抢手的是户型小、总价低的一类，被称为“上车房”，意味着获得该学区对应教育资源的最小成本。“上车房”的买家，举家迁入户口之后，通常并不把它作为自住房，因为一室的格局，扣除公摊面积，很难满足学龄儿童三口之家的居住需求，他们要么有另外的产权房，要么就在靠近就读学校的地方租房住。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:46
“老破小”中最抢手的是户型小、总价低的一类，被称为“上车房”，意味着获得该学区对应教育资源的最小成 ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13490507387/1000某住房交易平台显示，梅园三街坊的房价已达到142306元/平米
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:46
某住房交易平台显示，梅园三街坊的房价已达到142306元/平米
但也有像毕业后落户上海的小欧一样，虽然还没有孩子，但希望占有名校学位、同时自住的家庭买下的是，2室1厅但难得的现代户型，更大的面积，预算约比同小区“上车房”贵上200-300万元，“（首付）资金都是卡到喉咙口的”。古悦买到的是徐汇区一处35平米的老房子。房子到手，迁完户口占好学位，她就以4000元/月的价格出租，以偿贷款。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:46
但也有像毕业后落户上海的小欧一样，虽然还没有孩子，但希望占有名校学位、同时自住的家庭买下的是，2室1 ...
对想买学区房的家长来说，时间是停在身后的鞭子，两股力量推着他们赶早不赶晚。推力来自目标学校的入学门槛和录取排序。古悦所在的上海徐汇区，当满足学生户籍地和居住地一致，学位5年内未被占用，产权人为父母等直系亲属时，入户越早、年限越长，录取排序越靠前、入学成功几率越大。今年3月，各顶尖学校的学龄儿童摸底结果都发出了“超额预警”，就是说入户时间短、排序靠后的家庭，将无缘名校。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:47
对想买学区房的家长来说，时间是停在身后的鞭子，两股力量推着他们赶早不赶晚。推力来自目标学校的入学门 ...
拉力来自学区房涨价有利可图。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13490507376/1000上海某学区房的价格涨幅情况（图片来源：安居客）
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:47
拉力来自学区房涨价有利可图。上海某学区房的价格涨幅情况（图片来源：安居客）
古悦就赶上了学区房涨价的中班车，3个月内，她的学区房涨价130万，她说自己捡了便宜。推拉两股力，叠加高中录取政策变动释放的部分需求，造成了去年下半年，上海学区房的明显涨势。学区房不是青云梯，但一些家长仍愿意下注，博一个好的升学机会。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:47
古悦就赶上了学区房涨价的中班车，3个月内，她的学区房涨价130万，她说自己捡了便宜。推拉两股力，叠加高 ...
古悦买下的学区房，它原来的主人是一对老人，12年前，为了让外孙女就读对口名校，老两口卖掉了自己的房子换来学区房，和女儿一家挤在一起住。他们赌赢了，外孙女考上了区内一梯队的徐教院附中，还分到了提高班。签完合同，老俩口很高兴，像是圆满完成任务一般，计划着给自己买养老房。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:47
古悦买下的学区房，它原来的主人是一对老人，12年前，为了让外孙女就读对口名校，老两口卖掉了自己的房子 ...
02政策背后的博弈3月19日，是上海民办名校世外小学“小升初”摇号录取的日子，孟晓焦虑了一上午，因为摇号结果将决定女儿的升学走向。中午12点，石头落地，孩子被摇中，直升世外中学。结果虽好，她却没有五年前“幼升小”被录取时的那份喜悦：“因为这全是运气，和实力无关。”
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:48
02政策背后的博弈3月19日，是上海民办名校世外小学“小升初”摇号录取的日子，孟晓焦虑了一上午，因为摇 ...
义务教育阶段学生免试就近入学，是上海2020年推行的新政。无论民办、公办学校，都严禁以考试、面试、竞赛、培训成绩或证书选拔学生，公民同招、民办摇号录取，2020年成为“摇号元年”。上海市教委基础教育处处长杨振锋在接受《南方周末》专访时称，让公办和民办同步招生，是为了引导各类学校提高教育质量，减少生源依赖，做到有教无类、因材施教。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:48
义务教育阶段学生免试就近入学，是上海2020年推行的新政。无论民办、公办学校，都严禁以考试、面试、竞赛 ...
https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13490507400/1000上海部分区域小升初两轮摇号结果
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:48
上海部分区域小升初两轮摇号结果
但家长有另一番解读和考量。古悦是在徐汇区长大的老上海人，在民办摇号落地之前，她本想让孩子读公立小学升民办初中，因为在上海，民办学校水平优于公办是共识，但新政落地，她不敢赌了，因为有50%概率孩子会被统筹安排进教学水平落后的菜小。政策动态里，她看好公办学校的前景，升学更稳妥。和她有类似想法的家长转向公办优质学校的一二三梯队，而挤进这些学校的法宝，就是学区房。
毋问我从哪里来 发表于 2021-5-5 23:49
但家长有另一番解读和考量。古悦是在徐汇区长大的老上海人，在民办摇号落地之前，她本想让孩子读公立小学 ...
长期关注上海学区房动态的赫东旭对南风窗记者分析，过去一些家庭可以不买学区房，直接上民办学校，吸收了部分学区房需求，如今又因政策变动而释放，学区房供需紧张，价格受刺激上涨。优质生源是名校命脉，做过顶尖级建平学校校长的杨振锋说：“（义务教育均衡发展的）核心是生源问题。”调整生源结构成了系列政策引导的发力点。