各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-21 22:35
　　110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时 ...

　　从进入商品房时代开始，我国普遍实行的是由购房者分摊部分共有建筑面积的做法。2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-21 22:35
　　从进入商品房时代开始，我国普遍实行的是由购房者分摊部分共有建筑面积的做法。2001年起施行的《商品 ...

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公摊面积被diss的三个原因

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-21 22:36
公摊面积被diss的三个原因

　　客观而言，近年来，商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下，到现在动辄30%、40%。这与商品房提档升级、增加电梯数量、公共区域面积增加等因素有关，也与开发商公摊面积计算不透明、暗箱操作等有关。一些购房者质疑公摊面积是在为不属于自己的公共空间买单，并且每年交的物业费、供暖费等都要继续为公摊部分买单。正因此，近年来关于取消公摊面积的呼声渐高，也有全国政协委员建议取消公摊面积，将实际公摊面积成本核算到实用面积之中。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-21 22:36
　　客观而言，近年来，商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下，到现在动辄30%、40%。这与商品房 ...

　　取消公摊面积不可能一蹴而就。对已经购买房产的人来说，其会面临房产证变更的问题，而重新测量面积和变更手续工作量很大。同时，现行的物业费、暖气费等费用也都是以建筑面积计量的，取消公摊面积可谓牵一发动全身。而且一刀切取消公摊面积，可能会直接影响开发商对公共区域的投入，进而影响小区的居住环境和整体品质。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-21 22:36
　　取消公摊面积不可能一蹴而就。对已经购买房产的人来说，其会面临房产证变更的问题，而重新测量面积和 ...

　　事实上，对商品房来说，公摊部分是客观存在的，公摊面积制度本身并没有原罪。在建房成本既定的前提下，按建筑面积计算还是按使用面积计算，只是单价不同，消费者要付出的购房成本是相对固定的。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-21 22:36
　　事实上，对商品房来说，公摊部分是客观存在的，公摊面积制度本身并没有原罪。在建房成本既定的前提下 ...

　　公摊面积制度备受诟病，主要是因为“乱公摊”和“只公摊成本，不公摊收益”等问题。一方面，少数开发商随意变更约定的公摊面积，导致实际得房率低于预期，甚至有开发商将地下车位出售给购房者后，又将地下车位计入公摊面积向购房者分摊费用。另一方面，按照规定，业主对于公摊面积部分享有权利，但现实中，公摊面积上设置广告、车位等带来的收益，很少有业主享受到。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-21 22:36
　　公摊面积制度备受诟病，主要是因为“乱公摊”和“只公摊成本，不公摊收益”等问题。一方面，少数开发 ...

　　相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。比如，厘清公摊标准——通过明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，减少、避免相关争议；引进惩罚赔偿机制——有专家建议，对开发商随意扩大公摊面积、超过合理误差的，可以参照消费者权益保护法中的惩罚性赔偿责任，要求其给予购房人公摊面积费用一定倍数的赔偿；落实公摊收益——有关部门和业委会应监督物业，按照民法典及相关规定，将业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后由业主共享，让业主在为公摊面积埋单的同时也能从公摊面积中受益，等等。总之，办法应该比困难多。

驻在平安夜前夕

《北京市住房租赁条例》公布，9月1日起施行

2022年08月23日 06:43 北京日报客户端

　　北京市人民代表大会常务委员会公告

　　〔十五届〕第76号

　　《北京市住房租赁条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议于2022年5月25日通过，现予公布，自2022年9月1日起施行。

　　北京市第十五届人民代表大会常务委员会

　　2022年5月25日

　　目录

　　第一章 总 则

　　第二章 出租与承租

　　第三章 租赁经营与服务

　　第一节 住房租赁经营

　　第二节 房地产经纪服务

　　第三节 互联网信息服务

　　第四章 培育发展与监督管理

　　第五章 法律责任

　　第六章 附 则

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:39
《北京市住房租赁条例》公布，9月1日起施行

2022年08月23日 06:43 北京日报客户端

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范住房租赁活动，保护租赁当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展，推动实现住有所居，根据有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内自然人、法人和非法人组织之间的住房租赁及其监督管理活动，适用本条例。

　　城市公有房屋、公共租赁住房的租赁不适用本条例。

　　第三条 本市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善租购并举的住房政策，支持居民通过租赁方式解决住房问题，改善居住条件。

　　第四条 本市合理规划租赁住房供给规模、优化空间布局，促进职住平衡，将租赁住房纳入住房发展规划；在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地供应计划。

　　本市鼓励保障性租赁住房建设，扩大保障性租赁住房供给。

　　第五条 本市多渠道增加租赁住房供给，鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按照规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式实施。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:39
　　第一章 总 则　　第一条 为了规范住房租赁活动，保护租赁当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住 ...

　　第六条 本市坚持住房租赁管理与服务相结合的原则，将住房租赁活动纳入基层治理体系，建立市区统筹、街乡负责、条块结合、居村协助的治理机制；充分运用科技手段，创新服务方式，推进数据共享，为租赁当事人提供规范、便利、高效的住房租赁管理服务。

　　第七条 市、区人民政府统筹协调本行政区域内的住房租赁管理。

　　住房和城乡建设或者房屋主管部门负责住房租赁综合监督管理以及住房租赁经营、房地产经纪行业管理。

　　公安机关负责住房租赁的治安管理和租赁当事人的信息登记。

　　市场监督管理部门负责住房租赁有关市场主体登记，查处垄断、不正当竞争以及广告、价格等违法行为。

　　农业农村部门负责指导农村宅基地上闲置住房租赁等盘活利用的监督管理工作。

　　规划和自然资源、人力和社会保障、卫生健康、网信、金融监管、消防救援等部门按照各自职责做好相关工作。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:40
　　第六条 本市坚持住房租赁管理与服务相结合的原则，将住房租赁活动纳入基层治理体系，建立市区统筹、 ...

　　第八条 街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内住房租赁的日常监督管理，指导居民委员会、村民委员会、村集体经济组织做好住房租赁相关工作。

　　第九条 居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，协助做好住房租赁管理和服务工作，组织制定管理规约，加强自治管理，预防和化解矛盾纠纷。

　　第十条 住房租赁、房地产经纪等行业组织应当加强行业自律，建立健全行业服务标准、行为规范、职业道德准则等行规行约，定期开展从业人员专业技能培训和评价，加强住房租赁纠纷的行业调解。

　　第十一条 本市建立健全住房租赁纠纷多元化解机制。因住房租赁发生纠纷的，由租赁当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，可以向有关协会、行业组织或者有关政府部门、人民调解组织申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　有关部门应当依法加强对住房租赁纠纷的基层人民调解和行业调解等工作的指导。

　　从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构、互联网信息平台应当建立投诉处理机制，及时妥善化解租赁矛盾纠纷。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:40
　　第八条 街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内住房租赁的日常监督管理，指导居民委员会、村民委员 ...

　　第二章 出租与承租

　　第十二条 租赁当事人应当遵守《中华人民共和国民法典》等法律法规的规定，按照平等、自愿、公平、诚信的原则，自觉履行法定和约定义务。

　　租赁当事人合法权益受法律保护。任何组织、个人不得侵害租赁当事人的个人信息权益。

　　承租人在租赁合同有效期内作为物业使用人，应当遵守物业管理法律法规，按照约定享受物业服务，并应当安全、合理使用物业。

　　第十三条 出租住房应当遵守下列规定：

　　（一）房屋符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准；

　　（二）具备供水、供电等基本居住条件；

　　（三）以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构；

　　（四）起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住；

　　（五）人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定；

　　（六）法律、法规、规章的其他规定。

　　禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:40
　　第二章 出租与承租　　第十二条 租赁当事人应当遵守《中华人民共和国民法典》等法律法规的规定，按照 ...

　　第十四条 住房租赁的出租人和承租人应当依法签订书面租赁合同。本市倡导租赁当事人签订长期租赁合同，建立稳定的租赁关系。

　　住房租赁合同一般包括以下内容：

　　（一）出租人、承租人以及其他实际居住人员的身份信息和联系方式；

　　（二）住房的坐落、面积、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

　　（三）租金和押金数额、支付期限和方式，押金数额一般不超过一个月租金；

　　（四）租赁用途和房屋使用要求；

　　（五）租赁期限；

　　（六）住房及其附属设施维修责任承担；

　　（七）物业服务、水、电、热、燃气等相关费用的承担方式；

　　（八）解除合同的合理告知期限；

　　（九）争议解决办法和违约责任；

　　（十）当事人约定的其他内容。

　　市住房和城乡建设部门会同市场监督管理部门制定和完善住房租赁合同示范文本，供租赁当事人参考使用。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:40
　　第十四条 住房租赁的出租人和承租人应当依法签订书面租赁合同。本市倡导租赁当事人签订长期租赁合同 ...

　　第十五条 出租人应当自住房租赁合同订立之日起三十日内按照规定到租赁住房所在地的区住房和城乡建设或者房屋主管部门办理住房租赁登记备案；登记备案内容发生变更的，出租人应当自变更之日起三十日内办理变更手续。

　　出租人应当自住房租赁合同订立之日起三个工作日内，到住房所在地的流动人口基层管理服务机构或者通过公安机关指定的信息系统办理出租登记，填报租赁住房信息和出租人、承租人以及其他实际居住人员信息等内容；居住人员发生变更的，出租人应当自变更之日起二个工作日内办理变更登记手续。

　　第十六条 市住房和城乡建设部门应当建立健全本市住房租赁管理服务平台，为租赁当事人提供住房租赁合同网签、登记备案、信息查询和核验等服务，与公安、市场监督管理、教育、人力和社会保障、金融监管、住房公积金等部门和单位建立信息互联互通等共享机制。

　　第十七条 鼓励出租人、承租人通过市住房和城乡建设部门建立的住房租赁管理服务平台完成住房租赁合同在线签约，自动提交登记备案。通过平台完成在线签约的，平台将签约信息同步向公安机关共享，出租人不需要另行办理出租登记。

　　第十八条 承租人申领居住证，办理积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务事项需要提交住房租赁合同的，可以提交住房租赁合同登记备案编号，替代纸质合同。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:41
　　第十五条 出租人应当自住房租赁合同订立之日起三十日内按照规定到租赁住房所在地的区住房和城乡建设 ...

　　第十九条 出租人应当遵守下列规定：

　　（一）不得向未提供身份证明材料的人出租住房；

　　（二）依法履行租赁住房及其附属设施安全管理责任，与承租人约定定期检查租赁住房的使用情况；

　　（三）发现承租人涉嫌利用出租住房从事违法犯罪活动的，及时向公安机关等有关部门报告；

　　（四）不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；

　　（五）法律、法规、规章的其他规定。

　　第二十条 承租人应当遵守下列规定：

　　（一）向出租人提供身份证明材料；

　　（二）按照约定，配合出租人定期检查租赁住房的使用情况；

　　（三）按照规划用途、安全合理使用租赁住房及其附属设施；

　　（四）履行物业使用人义务，遵守物业管理和生活垃圾分类相关规定，遵守小区管理规约；

　　（五）法律、法规、规章的其他规定。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:41
　　第十九条 出租人应当遵守下列规定：　　（一）不得向未提供身份证明材料的人出租住房；　　（二）依 ...

　　第二十一条 承租人可以要求出租人提供身份证明材料、出租住房的不动产权属证书或者其他合法的不动产权属证明，有权知悉住房装修情况，并实地查看住房。出租人应当如实提供有关情况，并配合查看住房。

　　第二十二条 遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，市、区人民政府及其有关部门依法发布必要的住房租赁管控措施，租赁当事人应当配合执行。

　　第二十三条 集中出租住房达到规定数量的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。具体规定由市公安机关会同规划和自然资源、住房和城乡建设、消防救援等部门制定。

　　单位承租住房供本单位职工居住的，单位应当建立相应的管理制度，履行安全管理责任。

　　第二十四条 本市对按日或者按小时收费的短租住房实行区域差异化管理。

　　首都功能核心区内禁止出租短租住房。其他城镇地区出租短租住房的，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意。出租人应当与房屋所在地的公安派出所签订治安责任保证书。

　　短租住房的出租人应当在住宿人员入住前当面核对住宿人员身份信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。具体规定由市公安机关会同住房和城乡建设等部门制定。

　　第二十五条 鼓励出租人和承租人投保租赁住房财产保险和人身意外保险。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:41
　　第二十一条 承租人可以要求出租人提供身份证明材料、出租住房的不动产权属证书或者其他合法的不动产 ...

　　第三章 租赁经营与服务

　　第一节 住房租赁经营

　　第二十六条 承租他人住房从事转租业务的，应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。

　　个人转租住房应当严格遵守相关规定，依法规范开展业务活动，转租住房超过规定数量的，应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。具体规定由市住房和城乡建设部门会同市场监督管理等部门制定。

　　企业以自有住房从事住房租赁业务的，依法履行出租人义务。

　　第二十七条 住房租赁企业应当自领取营业执照之日起三十日内向所在地的区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。

　　第二十八条 住房租赁企业承租他人住房履行承租人义务、享受承租人权利，向他人转租住房履行出租人义务、享受出租人权利。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:42
　　第三章 租赁经营与服务　　第一节 住房租赁经营　　第二十六条 承租他人住房从事转租业务的，应当依 ...

　　第二十九条 住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力；建立健全信息查验、安全保障、定期检查等内部管理制度并组织落实。

　　第三十条 住房租赁企业应当依法公示企业营业执照。

　　住房租赁企业应当在经营场所、网络服务端如实公示服务内容和标准、收费事项和标准、办公地址、从业人员信息、投诉受理电话等内容。

　　第三十一条 住房租赁企业应当为从业人员办理从业信息卡；从业人员应当持卡实名从业，并在其提供服务的住房租赁合同上签字、注明从业信息卡号。

　　前款所称从业信息卡的内容和样式由市住房和城乡建设部门统一制定。

　　第三十二条 住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当征得所有权人同意，并遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。

　　第三十三条 住房租赁企业发布房源信息、推荐房源应当真实、准确，同时注明企业信息和发布房源信息的从业人员信息；对已成交的房源，应当即时撤销发布信息。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:42
　　第二十九条 住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力；建立健全信息查 ...

　　第三十四条 住房租赁企业应当编制房屋状况说明书，向意向承租人推荐房源时书面告知有关情况。

　　房屋状况说明书应当包括下列内容：

　　（一）房屋基本状况；

　　（二）租赁期限；

　　（三）意向租金、押金以及其他收费；

　　（四）物业服务、水、电、热、燃气等费用标准以及分担原则。

　　市住房和城乡建设部门制定和完善房屋状况说明书示范文本，供住房租赁企业使用。

　　第三十五条 住房租赁企业、以自有住房从事住房租赁业务的企业出租房屋的，通过住房租赁管理服务平台完成住房租赁合同在线签约，自动提交登记备案；合同内容发生变更的，住房租赁企业应当即时通过平台变更相关信息。

　　第三十六条 住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。

　　住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。

　　押金托管和租金监管的具体规定由市住房和城乡建设部门制定。

　　住房租赁合同期满或者解除的，除抵扣租金、违约金以及其他费用外，住房租赁企业应当自承租人返还住房后三个工作日内向承租人退还剩余押金、租金。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2022-8-26 15:43
　　第三十四条 住房租赁企业应当编制房屋状况说明书，向意向承租人推荐房源时书面告知有关情况。　　房 ...

　　第三十七条 住房租赁企业不得有下列行为：

　　（一）以隐瞒、欺骗、强迫等不正当手段开展业务；

　　（二）诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；

　　（三）违反《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国反垄断法》等法律法规，哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序。

　　住房租赁企业从业人员不得有下列行为：

　　（一）以个人名义承办业务或者收取费用；

　　（二）涂改、伪造、变造、买卖、租借或者以其他形式非法转让从业信息卡。

　　第三十八条 金融机构向承租人发放租金贷款的，应当以备案的住房租赁合同为依据，划入承租人账户。

　　贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应当与承租人支付租金的频率匹配。