各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

驻在平安夜前夕

一位康乐村村民向《中国新闻周刊》表示，鉴于康鹭片区的位置在广州的中心位置，过去他可以通过收租有一笔稳定收入，但他担心拆了后就什么都没有了，因此希望有更高的补偿方案。

                               
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4月12日，康鹭片区一栋围蔽中的待拆卸建筑。图片来源于视觉中国

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矛盾更棘手

拆迁补偿的矛盾，在康鹭这类产业村显得更加棘手。

李宇嘉介绍说，得益于“三来一补”，广州的城中村普遍出现产业村模式，村民和村集体在过去三十多年中享受到了产业发展红利，收入高，并深知土地的巨大价值，对拆迁补偿的期望也随之提高。

康乐和鹭江两个村占地面积约1平方公里，相当于140个左右的标准足球场大小，聚集了近2万家服装制衣厂、辅料厂等，十多万人吃住行都集中在此。

城中村脏乱拥挤，大大小小的厂房星罗棋布，街道如同迷宫。一位制衣厂老板说起一个“段子”：曾有日结工下楼买水，却再也没有回来，甚至没有讨要工资，因为迷路了。

许多巷子只能容纳1—2人并行，楼上空调压缩机滴水，透不进阳光的路上常年潮湿，翻涌出下水道的异味。多数原住民已搬离城中村，许多人将房屋扩建至四到五层，有的甚至高达八到九层，靠收租过活。

八九平方米大小的单间，装修稍好的话，月租金约1500元——当地单间房价在400—1600不等。每层有8间这样的房子，假设按4层计算，房东的租金年收入超过60万元。

村里许多私宅都是通过二房东或三房东进行转租，但原住民也能获得可观的收入。《南方都市报》曾报道，康鹭片区城中村改造项目开工现场的海报写道：康鹭片区内住宅平均月租金为80—100元/平方米，经营性物业平均月租金为100—200元/平方米，村社人均每年每股分红约21.3万元。此外村民还能从出租个人的房子得到一笔丰厚租金，部分村民住宅出租年收入可达40万—70万元，全年收入可达100万元。

当高收入的产业村，遇上降低标准的新拆迁时代，棘手的程度可想而知。

实际上，今年2月—6月，针对片区的拆迁安置补偿方案，康乐和鹭江所在的凤和经济联合社，向村民开展了3次意见征求工作。但截至8月底，该征求意见稿公示已结束两个月，并未有新的进展。

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目前正在开建的两个地块，是拆迁阻力更小的村集体物业，正在推进的第一期改造地块共有9个，包括8个复建地块和1个融资地块。据公开资料，康鹭片区改造共划分为59个单元地块，其中49个复建地块，10个融资地块，将按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则，分为四期滚动实施，拆除一片、建设一片，建成一片、腾挪一片。

                               
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康鹭片区位于广州市中心，寸土寸金，租金是村民的主要收入之一。摄影/本刊记者 杨智杰

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夹在新旧模式之间

村民其实并不反对改造。

康鹭片区城中村改造最早可以追溯到2011年，两村村民代表表决，通过以自然村为单位推进“城中村”改造，并开展选定合作意向企业等前期工作。2018年，整村更新改造意向表决获通过，两村股民为3305人，同意率为97.19%。2021年，合生创展正式成为康乐村、鹭江村旧改合作企业。

项目有实质性推进是在2023年。这年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，将康鹭片区划分为13个网格，13位区领导挂任网格长，抽调全区干部推进改造工作。同年年末，房屋拆卸正式启动。今年5月，改造项目的实施方案获批，6月，建设工程所需的规划和施工许可证也相继获批，7月24日，两个地块的建设工程正式开工。

这一城中村改造项目采取全面改造方式，以广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社为改造主体，以合作改造模式实施更新改造，合生创展集团有限公司负责具体的实施工作。按照相关规划，项目计划分四期进行，预计花费十年时间。

但在过去十多年间，广州乃至全国城中村改造的大环境已发生巨大转变。李宇嘉提到，上一轮城中村改造集中在2016—2019年，多数内地城市将城中村改造纳入棚改，但包括广州在内的珠三角多个城市，仍沿用“三旧”改造模式。

原有的“三旧”改造模式，有鲜明的市场化色彩。虽然这一模式一定程度上取得了成效，但也带来了“副作用”。李宇嘉曾分析，因过度依赖开发商主导拆迁谈判，导致对“钉子户”高价补偿，拆迁成本攀升，政府制定的征拆标准落实难。开发商为解决资金平衡难题，往往会突破容积率，突破规划指标，公共设施配套不到位。最终，城中村改造异化为房地产企业主导的项目。

2023年以来，国家多次强调继续推进超大特大城市城中村改造。这一年，广州推出《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，进入新一轮城中村改造，更强调政府主导，鼓励国企参与，逐步走向“依法征收、净地出让”模式，并与产业转型升级相结合。

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同时，从今年5月1日起，《广州市城中村改造条例》正式施行，这是全国首部专门针对城中村改造的地方性法规。

但在中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师李晓江看来，在上一轮的城中村改造中，拆迁补偿机制能推进，前提是彼时房地产有足够的市场需求。村民拿到高额拆迁补偿，地产商即便花费重金，但能拆一建二建三，政府也能赚取土地财政。现在的问题是，房地产正处于深度调整周期，这一闭环走不通了，“拆完了，谁来接盘，谁来建”？

康鹭片区城中村改造因规划时间早，延续过去“三旧”改造模式。但在其拆迁补偿的征求意见稿公开的两天前，5月15日，《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》正式施行，该办法也对“三旧”改造模式各个环节进行明确规范。

康鹭片区因此夹在了城中村改造的新旧模式之间。李宇嘉向《中国新闻周刊》提到，康鹭片区被赋予的改造任务很重，对保障房、容积率的要求没有新模式那么高，但政府也希望能给城市提供发展的空间，帮助产业转型升级，还能为外来人口提供一定的住房，房企还能实现资金平衡等，“多目标下，项目落地是比较慢”。

今年三四月，李宇嘉曾到康鹭片区调研，并参加了当地的相关座谈会。他向《中国新闻周刊》提到，在房地产下行时期，对于开发商来说，尤其在意资金如何保持平衡，如果项目拖延时间越长，开发商的压力越大。正因如此，海珠区和康鹭片区所在的街道办等，都在努力说服村集体和村民，降低拆迁成本。

在江浩看来，和上一轮城中村改造相比，拆迁补偿标准降低，是回归理性的做法。在过去，开发商为了追求更高的利润，往往不会过多地与村民沟通这些差异。但现在，政府需要向村集体和村民解释和强调这一点。

多位接触该项目的专家提到，村民拆迁补偿预期的下调需要时间，很难单靠政府推动，而是需要市场教育，真实地感知到房价在下跌。

实际上，当地人也意识到原有产业环境需要升级和改造，但他们的诉求是希望有收入，房子或者集体物业能租出去，政府要站在村民和村集体的立场上考虑问题，找到一个平衡。

在李晓江看来，康鹭片区采用“三旧”改造模式，不必强制执行净地出让，一定程度上起到了“缓冲”作用，意味着这里不必先对所有房子提前拆迁。

例如，首建的两个地块可以成为一个试验田，后面更新的区域可以在此基础上总结经验，“比如，一些地块大拆大建，另一些地方有没有可能做一些基础设施完善等有机更新等”。

“大拆大建不是唯一的解决办法，甚至可能是最昂贵的解决方案，同时风险非常大。”在他看来，康鹭片区城中村改造，本质是一个经济发展的问题，一定要尊重市场规律，同时探索城中村降低风险、村民合法利益、企业有效运行和新居民安居乐业的综合解决方案。

（为保护受访者隐私，秦勉为化名。）

原标题：广州巨无霸城中村改造：告别拆迁暴富

编辑：杨四海责编：吴忠兰 审核：冯飞

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住建部、金融监管总局：采取有力措施推动房地产市场实现止跌回稳

2024年09月30日 21:08 新浪新闻综合

　　来源：财联社

　　9月29日，住房城乡建设部、金融监管总局联合召开全国保交房工作推进视频会议。

　　会议强调，保交房是促进房地产市场平稳健康发展的重要任务，是防范化解房地产风险，促进房地产市场止跌回稳的有力措施。

　　会议指出，当前是做好房地产各项工作的重要机遇期。“国家—省—市”三级专班要联动推进工作，努力解决保交房攻坚战推进中的主要问题，扩大城市房地产融资协调成效，加快推动资不抵债项目的司法处置，锚定目标全力以赴完成年度交付任务，同时统筹抓好消化存量商品房和处置闲置存量土地等工作。

　　会议强调，当前正处于打好保交房攻坚战的关键阶段，要牢牢把握房地产工作的人民性、政治性，充分发挥协调机制的重要作用。要加大“白名单”项目把关、推送、问题项目修复以及贷款投放力度，切实满足房地产项目合理融资需求。

　　各级专班、金融机构要增强工作的责任感、紧迫感，进一步推动协调机制“扩围增效”，扩大“白名单”覆盖范围，确保合规房地产项目“应进尽进”。要建立完善工作机制，健全全口径监测制度，及时将获批的“白名单”项目纳入台账和系统管理。

　　金融机构要建立完善绿色通道，及时按项目进度发放贷款，满足项目合理融资需求。（中国建设报）

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广州楼市解除限购首日：有楼盘单日成交双位数 有楼盘工作日访客翻番

来源：金羊网　作者：陈玉霞、徐炜伦、范晗越　发表时间：2024-10-01 08:19

黄埔区中建海丝城迎来不少看房客

文/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞 徐炜伦 范晗越

图/羊城晚报全媒体记者 潘俊华

国庆前夕，广州楼市再获“大礼包”。2024年9月30日起，广州楼市全面取消限购政策。至此，2010年10月推出的楼市限购政策，画上句号。解除限购首日，羊城晚报记者走访市场了解到，供应量充足的楼盘人气增加，部分即将开售的项目人气可谓“爆棚”，部分买家表示因看好后市而快速入市。对于解除限购叠加二套房首付下降、存量房贷利率下调等利好，业内专家表示对后市充满信心，预计广州楼市将在多项利好推动下加快回暖进程。

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多盘人气火爆

犹豫的买家终于出手

9月29日深夜，通知让广州楼市氛围热烈起来。羊城晚报记者从多个楼盘获悉，通知出街后的半个多小时，多个热门楼盘变得灯火通明。“一有利好，我们都会第一时间通知以前看过房的客户，努力促成交易。”一位楼盘策划人士说。记者了解到，29日当晚，天河区珠江花城就成交了3套，海珠区保利燕语堂悦也有多笔定金进账。

9月30日当天，广州多个热门楼盘人气旺。在荔湾区的新世界·天馥一盘，现场洽谈区基本坐满了看楼者。相关负责人介绍，多数到访者前来了解政策和楼盘促销情况：“有些是首次出来看房的新客户，有些则是此前处于观望状态的顾客，因看好楼市后市而选择下定。”同在荔湾区的万科理想花地因推出了“特批一口价单位”等促销，当天到访客户超过150批，较平时来访量增幅达200%。相关负责人介绍，截至记者交稿时，成交了15套。

当天也有看楼者陆续到访天河区的珠江花城，销售人员表示，人气比平时工作日的人气增加不少，相信国庆期间看楼者会更多。位于白云区的广州地铁地产云筑上品近期有新货补充供应，负责人介绍：“一直到入夜，还不断有看房者预约到访，当天已成交了近10套单位。”

在黄埔区的万科黄埔新城，截至9月30日17时，到访客户也有30多组，且当天有成交，该盘人士称预计国庆假期成交会更好。在南沙区府附近的星河东悦湾，解除限购后首日的到访人数也比平时周末有增加，超过了40组。相关负责人表示：“楼盘本身有一定的深圳、东莞买家，对10月的市场充满期待。”

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商家积极备战

专家称新政将“添把火”

近日楼市利好政策不断，面对下半年楼市最重要的营销节点——国庆档期，房企开足马力积极备战。羊城晚报记者从阳光家缘获悉，9月最后一周，楼盘新获批预售量超过4500套，为近期新货最多的一周。与此同时，几乎有货可售的楼盘都瞄准国庆档期推出花样促销，形式分别有一口价特惠单位、赠送全屋家私家电、赠送物业管理费等。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这一波政策的目的是在最后一个季度带动楼市预期、提振交易量，为全年增长目标贡献“主力军作用”。华南城市研究会常务副会长姚育宾也认为，本次政策发布的时间节点非常及时，将直接助力国庆楼市行情，为潜在购房者提供更多置业机会，促进房地产市场成交回升。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，新政出台和9月29日广州土拍的火爆，都给国庆楼市添了一把火，也为促进四季度楼市止跌回稳提供了“定心丸”。多方合力，在股市红盘效应的传导下，此前量价面临高压的楼市可以舒一口气。不过，肖文晓也坦言，当前广州楼市“去库存”和“调结构”两大任务都还没有完成，市场距离回到健康平稳发展的轨道还需要时间。

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广州楼市14年限购路结束

羊城晚报全媒体记者 陈玉霞

2024年9月29日，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。至此，广州楼市的限购政策已走过14年。回顾广州楼市的限购之路——

2010年：开始限购

2010年10月，广州市发布《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》，即“国五条”的本地化版本，开始了广州楼市的限购之路。

该文件明确规定：对已拥有1套住房的广州户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非广州户籍居民家庭等，不得购买住房。

增城、从化彼时未纳入限购范围。

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2013年：政策加码

2013年11月18日，广州市为加强楼市调控，发布《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，俗称“穗六条”，是楼市限购政策的加码。

按照“穗六条”的规定：对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

增城、从化彼时未纳入限购范围。

2017年：政策再升级

2017年3月17日深夜，广州将房产限购政策升级。《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函[2017]50号）从2017年3月18日起执行。主要内容如下：

一、本市户籍居民家庭。继续执行限购2套住房不变；增加本市户籍成年单身人士在本市只能购买1套住房的要求。

二、非本市户籍居民家庭。由“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险”调整为“购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险”，限购1套住房。

2017年3月30日，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号）明确，自3月31日起增城、从化纳入房地产调控范围，非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。

驻在平安夜前夕

2020年：人才放松限购

从2020年3月至9月，广州白云、黄埔、南沙、番禺等区陆续出台人才新政，符合各自条件的人才可在所在区域内购房。

2023年：优化政策

2023年9月20日，广州市发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州将住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

此外，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

2024年：持续优化至最终取消

2024年1月27日，《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》发布，政策调整自2024年1月27日0时起施行。主要内容包括：

在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；支持“租一买一”和“卖一买一”；对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理；商服类物业不再限定转让对象。

2024年9月27日，广州市南沙区住房和城乡建设局发布《关于优化调整南沙区房地产政策的通知》，宣布在南沙区范围内购买商品住房不再审核购房资格。

2024年9月29日，广州宣布取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。

毋问我从哪里来

火爆！“忙到没空吃饭”！有人一来就“横扫”3套，总价5000万元......

2024-10-01 19:51 来源:大洋网

“太多人了，完全超出我们的预期”。9月30日，广州宣布取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，叠加房贷下调利率、降低首付等一系列利好，国庆长假首日，记者走访海珠、天河、黄埔、荔湾、白云等多个区域看到，不少楼盘售楼部座无虚席。签约区、样板房甚至需要排队，市场交投气氛浓厚。

销售员加班到凌晨一点

上午看楼近百人

“早上9点营销中心才开门，但是开门前就有十几个客户在门口等着”，位于天河的能建天河麓誉府销售人员张洋（化名）告诉记者，粗略估算，10月1日上午有近五十台客来看房，自己昨晚和同事加班到凌晨一点，早上准时来销售中心，“就知道今天会很多人，有一两个同事昨晚就睡售楼部了”。

毋问我从哪里来

记者在现场看到，有不少买家对楼盘80平方米的户型感兴趣。莫先生是第三次来看房了，“因为大户型总价高，我都做好准备先把手上的物业卖掉，但是挂牌了两个月都没有成交。如今政策放开，我不用再卖一买一了”。10月1日当天上午，莫先生就下订了一套80平方米的三房，总价339万元。

                               
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能建天河麓誉销售中心。信息时报记者 罗莎琳 摄

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同样，位于荔湾的万科理想花地，上午涌现了近百批看房者。记者中午一点在现场看到，虽然是饭点，但是整个售楼部几乎坐满了人。记者向销售人员表示要看房，“稍等一下，我手上还有五台客户”，销售人员廖小姐表示，太缺人手了，公司从周边项目紧急调了十几个同事来帮忙，自己从早上八点半忙到中午，都来不及吃饭。

                               
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万科理想花地售楼部坐满了人。信息时报记者 罗莎琳 摄

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据悉，本次广州限购全面放开，不仅吸引了广州本地买家，也吸引了周边城市客户甚至港澳人士。据新世界·天馥负责人透露，9月30日上午11点，就有一位来自深圳的企业老板刘先生驱车来到新世界·天馥，一眼看中了139平方米江景大平层，当场下订。此外，位于海珠的中海大境在新政后，一位香港客户“横扫”3套190平方米总价5000万元。

                               
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新世界·天馥吸引了众多广州周边城市的客户。受访者供图

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房企促销“马力”大

有楼盘“买房送车”

今年不少房企借助新政利好，促销力度也是真金白银的让利。抽奖送豪车、一口价、楼价八折、送几十万装修等促销手法层出不穷。

据悉，新世界·天馥将于黄金周推出76~139平方米江景三四房新品。现场销售人员告诉记者，本次全面推新价格也是一步到位，首开最高可享83折，并且附赠40~70万/套的全屋豪装。同一区域的凯粤湾在现场打出了“现房新品限时9折，荔湾好房节拼团直减99折”，还送10年物业管理费。

记者在楼盘现场了解到，广东保利旗下的保利燕语堂悦、保利招商华发中央公馆推出买房送蔚来汽车活动，而万科瑧樾府成交则送价值46.98万元问界M9增程Max六座版。

此外，不少楼盘推出一口价单位，记者在白云区的天岚(金湖花园最新一期)销售中心看到，现场摆出了25套优选单位的户型信息，最多一套优惠100万元，而增城的广汇尊府黄金周也推出了10套限定房源，首付38万元起。

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旧房有人帮卖

新房有人保价

据了解，有房企为了促进成交，甚至帮客户“卖二手房”，比如广东保利旗下12个楼盘就有专人免费为客户提供旧房帮卖服务，包括旧房美化建议、房屋价值梳理、3公里范围网格化推广、全城经纪人搅动、成交过户指导等优质服务。更会补贴高额二手佣金，佣金补贴最高可达7万元。

9月底，保利发展旗下多个城市项目公布了“保价计划”，承诺在后期网签销售折扣如果低于买方现有折扣，或有额外赠送物业费、车位、加装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房（房款利息不计）。中建地产旗下的海丝城也对外宣布“保价安心购，买贵退换房”，即如果客户网签价格低于现销售价格，可进行无理由退换房。此外越秀地产广州公司也推出了“国庆保价无忧购房”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，龙头企业如果带头保价，无理由退房，有利于带动供给端价格稳定。同时可以打消了购房者对房价下降的顾虑。

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专家：

“银十”楼市成交反弹明显

记者在国庆首日走访多个楼盘现场，有市民表示，政策利好不断，激发了很多人的购房欲望，会选择一些此前有意向的，促销力度大的楼盘看看，合适也会出手。此外，也有市民表示，希望还能在购房契税上有所优惠。

准备二次置业的甘小姐看上了白云区一套100平方米的户型，总价410多万，但是算下来契税要12万多。“虽然首付可以15%，但是月供一个月七千多，压力还是不小，如果在契税上有所下调，更能刺激有需求的买家入市”。

克而瑞广佛首席市场分析师肖文晓接受时报记者采访时表示，预计本次取消限购市场可以实现平稳过渡，有助于实现促进广州房地产市场止跌回稳的目标。

中原地产项目总经理黄韬则表示，从一线市场反馈的情况来看，新政出台后的这几天看房热情非常高涨，在不限购、利率、首付等系列利好政策的叠加下，今年广州“银十”以及第四季度楼市成交量一定有一个较为明显的反弹。

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新闻链接：

观点PK ：炒股还是买房

信息时报讯（记者 罗莎琳 张柳静）在央行强心剂刺激下，9月30日地产股延续强势表现。A房地产板块开盘掀起涨停潮，万科A、华侨城A、新城控股、金地集团、绿地控股、上海临港等近20只股票竞价涨停。国庆假期前最后一个交易日，沪深两市成交超2.59万亿元，创出历史成交金额“天量”。股市的回暖向好，直接带动了股民的热情。

对于当前股市，投资者能不能借钱炒股？某基金分析师表示：“投资者不要借钱炒股，不要想着去加杠杆，因为牛市的调整往往会非常迅速。”在他看来，新股民由于对杠杆风险认识不足，可能在没有足够风险承受能力的情况下使用杠杆，最终导致严重的财务损失。“在股票上涨时不要期望过高，总想等到股价涨到最高再卖出，要学会合理设立预期盈利目标。”