各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

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毋问我从哪里来 发表于 2020-12-14 16:53

                               
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负债1.46万亿，近300家房企破产，如何防范房地产债务危机？

2020
12/14
18:07
财经杂志

                               
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文 | 何德旭 李超

党的十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标的建议》再次强调“促进房地产市场平稳健康发展”。作为房地产市场最重要的主体，房地产企业的稳健经营和规范发展将直接影响甚至决定房地产市场平稳健康发展。

2017年以来，在中央一系列防范化解金融风险的政策安排下，国民经济各行业各部门的杠杆率呈现出一定下降趋势。但值得注意的是，房地产业特别是房地产开发企业长期以来形成的高杠杆运行模式，在房地产金融审慎管理背景下并未得到显著改观。伴随着国内外新冠疫情对房地产市场供给端和需求端带来的巨大冲击，房地产开发企业资产负债率呈现逆势上行趋势。

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毋问我从哪里来 发表于 2020-12-15 13:16
负债1.46万亿，近300家房企破产，如何防范房地产债务危机？

2020

疫情冲击下房地产企业的债务风险凸显

自1998年房地产市场化改革以来，房地产开发企业负债总额逐年增加。至2019年底，全国房地产开发企业负债总额高达76万亿元，占GDP比重高达76.7％。受新冠疫情影响，2020年前三季度全国住宅、办公楼和商业营业用房销售面积分别同比下降1.0％、16.5％和15.3％。从前三季度已公布的23家头部房企销售业绩来看，销售目标完成率均值仅为全年的67.1％，全年销售目标完成率超过75％的仅有2家。由于销售回款和开复工延期、地产股剧烈动荡、融资监管从严、政策层面未见明显松动，加上接踵而至的信用债和其他有息负债集中兑付高峰期，房地产企业的风险防控任务和压力逐步加大。

（一）高杠杆运行模式依旧，债务违约风险持续加大

自2012年党的十八大以来，工业和房地产业资产负债率总体呈现出下行趋势，而房地产开发企业资产负债率却逆势上行。2019年，工业资产负债率为58.6％，房地产业资产负债率为68.6％，房地产开发企业负债率为80.4％。根据沪深两市172家上市房地产企业2020年中报数据，按照“三道红线”标准（即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70％、净负债率不得大于100％、现金短债比不小于1倍”），目前有121家上市房企踩线，占比为70.4％。其中“三道红线”均踩的上市房企占比为19.2％，踩中两道红线的上市房企占比为18.6％，踩中一道的上市房企占比为32.6％。

新冠疫情暴发以来，房地产企业新增法律诉讼、失信违法、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条目明显增多。2020年1月－10月，在人民法院网发布破产文书的房地产开发企业已高达294家。根据测算，2020年房地产企业将迎来信用债和其他有息负债的集中兑付高峰期，行业到期债务约为1.46万亿元。许多大型房地产企业如新华联控股、山水文园、中坤集团等，近期已出现到期债务实质性违约事件。在融资渠道受限、负债率持续走高的市场下行周期内，“借新还旧”“借短还长”的到期倒贷模式较为普遍，房地产企业的财务周转能力正经受巨大考验。

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毋问我从哪里来 发表于 2020-12-15 13:17
疫情冲击下房地产企业的债务风险凸显自1998年房地产市场化改革以来，房地产开发企业负债总额逐年增加。至 ...

（二）资产负债率区域差异较大，上下游行业风险压力上升

                               
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受区域房地产市场走势和调控政策的影响，房地产开发企业资产负债率呈现出较大的区域差异。青海、山西、内蒙古自治区等24个省区房地产开发企业资产负债率超过了80％。其中资产负债率超过85％的7个省份中，有5个位于西北地区。除上海和黑龙江以外，其他地区房地产开发企业资产负债率都在75％以上。从今年以来破产清算的294家房地产开发企业分布来看，中西部地区和三四线城市占比较高。由于地方财政对土地出让和房地产市场依赖较大，房地产开发企业资产负债率的持续走高，可能会进一步加大局部地区的金融风险防控压力。

与此同时，疫情对建筑工程、建材家居、酒店会展、融资担保等房地产上下游行业的冲击也较大。2020年1月－10月，进入破产公告程序的相关企业占比也持续走高。通过以“建筑”“工程”“建材”“酒店”为关键词对人民法院公告网所作的文本分析显示，上述四类相关行业今年前10个月进入破产公告程序的企业分别多达218家、429家、113家和238家，涉及“置业担保”的裁判文书、起诉状副本和开庭传票多达419项，疫情冲击之下涉房抵押担保行业面临的严峻形势亦需引起高度重视。

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（二）资产负债率区域差异较大，上下游行业风险压力上升受区域房地产市场走势和调控政策的影响，房地产开 ...

（三）房企海外发债规模增长较快，外债风险防控压力进一步加大

受国内房地产企业融资调控趋严收紧影响，不少房地产企业积极寻求海外发债融资。2015年以来，房企海外发债规模开始持续增加。2017年，国内房地产企业海外发债规模为2016年的4倍。2020年1月－10月，房地产企业海外发债规模达到586.74亿美元，已超过2018年全年海外发债规模，且绝大部分为美元计价。随着疫情在全球范围内扩散蔓延，加上海外股市、大宗商品价格、流动性以及美元指数持续震荡，房地产企业通过海外发债“借新还旧”的难度和风险正逐步加大。与此同时，2020年房地产企业海外债券到期规模将高达453亿美元。在国家对境外融资政策严格管控、海外发债成本持续走高的情形下，房地产企业海外发债量仍然呈现出快速增长势头，也表明房地产企业应对偿债高峰的融资需求十分旺盛。

（四）房地产行业内风险分化加剧

在融资严监管和“三道红线”背景下，房地产行业集中度快速提升。利润率下滑、融资渠道收窄、融资成本提高、债务期限不合理，进一步推升了处于集中偿债期的中小房地产企业杠杆率和资金链风险。今年前10个月，仅涉及房地产领域的清算公告就多达67项，其中绝大部分涉案主体为中小房地产企业。虽然“三道红线”融资新规对非上市与非重点房企的数据监测以及后续执行未透露更多细节，但在当前房地产金融审慎管理的大背景下，中小房地产企业的融资环境已经全面收紧。在疫情后续影响持续发酵的形势下，尤其需要进一步关注中小房地产企业的债务风险及其向地方金融体系的渗透扩散。

疫情对商业地产的冲击也非常大。近年来，由于实体经济不振、互联网和电商对传统购物营销模式的深远影响，办公楼和商业营业用房市场持续低迷。受疫情影响掀起的针对全国各地办公楼和商铺的减租潮，对本来就处于下行周期的商业地产企业而言更是雪上加霜。许多商业地产占比较高的大型房地产企业如万达集团、新城控股、中迪禾邦和南国置业等，在疫情冲击下面临着非常巨大的经营挑战。

                               
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图/视觉中国

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（三）房企海外发债规模增长较快，外债风险防控压力进一步加大受国内房地产企业融资调控趋严收紧影响，不 ...

当前房地产企业债务风险的形成原因

                               
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房地产企业的债务风险与房地产的行业属性和高杠杆运行模式有很大关系。由于房地产开发前期需要大量的资金购置土地、拆迁安置、覆盖建筑成本，因而资金链被视为房地产开发企业的生命线。在2003年以来房地产市场的高速扩张时期，由于行业利润率高、资金回笼速度快，房地产行业在投资上很容易出现“潮涌现象”，即众多房地产开发投资像潮水一样，一波接着一波涌向房地产业。在“涨潮”之时，每个房地产开发企业对其所作出的投资选择都抱有很高的回报预期，地方政府出于政绩和土地出让金考虑给予相关政策支持，金融机构也在“羊群行为”的影响之下乐意对其融资，各类住房需求主体也会倾尽几代人的储蓄踊跃购房。

而伴随着2017年以来中央在房地产行业供需两端的从严调控，市场开始逐步向理性回归，房地产投资开始逐渐“退潮”。房地产行业的整体利润率逐步下降，而土地成本、劳动力成本、财务成本、拆迁安置费用等开发成本却在逐步上升，房地产企业的债务风险开始日益凸显。

从中国房地产开发企业的资金来源看，间接融资（主要包括银行贷款和信托贷款）占比一直在90％以上的高位运行，直接融资（主要包括股票融资和债券融资）占比近年来虽有小幅回升，但仍然在不到10％的低位水平徘徊。在间接融资中，国内金融机构贷款来源一直稳居首位。相对于非金融业总体间接融资比例而言，房地产开发企业的融资结构失衡问题更为严重。房地产开发企业的间接融资特别是信贷占比过高，过度依赖银行金融机构的融资结构，导致了其抵御债务风险的能力较弱，并且其行业的债务风险很容易在银行金融机构系统传导扩散。房地产行业内普遍存在的债务期限不合理，进一步提升了处于集中偿债期房地产企业的杠杆率和资金链风险。

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毋问我从哪里来 发表于 2020-12-15 13:17
当前房地产企业债务风险的形成原因房地产企业的债务风险与房地产的行业属性和高杠杆运行模式有很大关系。 ...

防范化解房地产企业债务风险的对策

由于中国房地产企业对金融系统具有较高依赖性，房地产企业的债务风险，也更容易转化为银行金融机构的系统性风险。因此，针对“新冠疫情+偿债高峰+融资新规”三重压力，房地产企业所暴露出来的债务风险问题，必须引起高度重视并下大力气进行防范化解。一方面，相关监管机构要针对房地产企业的融资资质以及资金用途，进一步监管和规范其融资行为；另一方面，房地产企业和相关行业协会机构也要积极面对融资新规，加快推进发展模式转型和企业经营变革，共同实现房地产市场的平稳健康发展。

（一）加快推广房企压力测试和分级评价制度，完善房地产行业风险预警机制

“三道红线”融资新规对于房地产企业融资管理的市场化、规范化和透明化意义重大。未来可在总结重点房企监管经验基础上，有序推动“三道红线”融资新规在三年过渡缓冲期内扩容扩围，逐步加大对未上市房企和非重点房企的融资监管，加强对房地产企业表外负债的穿透式监管。针对可能产生的局部流动性风险，要做好预测排查和情景推演，加快完善房地产企业分级评价制度。对债务延期过长、恶意“借新还旧”的房地产企业融资行为要坚决及时遏制；对出现债务违约和债券到期未及时兑付的房地产企业，要分类做好违约信息披露，规范和约束其后续融资行为。对于“三道红线”均踩、极限压力测试结果不足6个月的房地产企业，以及平均资产负债率超过85％的地区，监管部门要密切关注其资金动向和可能引发的潜在金融风险。

（二）用“时间换空间”思路，分类推进房企债务置换展期和助困政策落实

充分考虑疫情和偿债高峰因素影响，对预期综合效益较好、短期现金流不足的房地产项目，可通过适度发行置换债券进行债务置换或展期，有序推进房地产企业债转股等业务开展。对疫情期间未按时还本付息的一年内短期贷款，可予以适当顺延展期。进一步完善疫情期间预售资金监管政策，适当延缓房地产企业部分税项和土地出让金缴纳期限，加快落实企业房租减免、复工优惠等政策措施。对于积极响应国家投资政策致力于城市更新、乡村振兴、老旧小区改造、棚户区改造，以及坚决贯彻落实国家有关疫情防控政策、有捐资捐物善举、与旗下租户签订减租条款的房地产企业，可适度给予特殊税费减免和融资政策支持。

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毋问我从哪里来 发表于 2020-12-15 13:18
防范化解房地产企业债务风险的对策由于中国房地产企业对金融系统具有较高依赖性，房地产企业的债务风险， ...

（三）规范房地产企业海外发债行为，有效防控潜在外部金融风险

                               
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按照国家发展改革委和财政部发布的《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，密切关注房企海外发债的潜在衍生风险，并在审批环节加以从严把控。严格规范外债备案登记管理制度，认真及时报备拟置换境外债务的规模、期限、资金用途等详细信息，加强房地产企业发行外债的公开信息披露。发行外债原则上只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，坚决杜绝房地产企业过度发行外债、募集外债资金用于偿还内债等市场违规行为。积极稳妥选择外债融资工具和金融产品，按国民原则将境内房地产企业的境外子公司境外发债纳入现行外债统计范围，谨防国际炒家和热钱通过海外融资渠道绕过监管违规流入中国房地产市场，从而引发股市、汇市和房市潜在波动。鼓励房地产企业根据疫情期间国际金融市场变化，提前赎回境外美元债务，有效防范汇率波动带来的外债成本上升风险。

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毋问我从哪里来 发表于 2020-12-15 13:18
（三）规范房地产企业海外发债行为，有效防控潜在外部金融风险按照国家发展改革委和财政部发布的《关于完 ...

（四）鼓励扩大直接融资比重，促进房地产企业融资结构优化转型

房地产企业通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行权益融资，可以在报表中增加少数股东权益和货币资金量，有利于改善“三道红线”指标。在当前房企融资新规背景下，可以适当引导房地产企业创造新的融资渠道，倒逼房地产企业加快融资结构转型。通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前过于依赖银行信贷资金的问题。为此，有必要进一步鼓励扩大房地产企业直接融资比重，加快推进房地产企业资产证券化，有效促进资本市场特别是股票市场融资步入规范化轨道。逐步恢复股票市场对房地产企业的正常融资功能，有序放松相应的政策管控，特别是对房地产企业IPO开闸放行。还可以积极拓展房地产信托、债券、基金和房地产信托投资基金（REITs）等多样化融资模式，加大产业链融资力度，逐步增强房地产企业的资产流动性，有效防范化解房地产企业债务风险。

（五）顺应行业集中度上升趋势，加快推进房企发展模式转型

自1998年中国房地产市场化改革以来，房地产开发企业数量开始迅速增加，直至2013年以后开始逐步稳定。2019年，房地产开发企业数量保持在99544家左右，行业高速扩张态势不再延续。过去十年来无论市场环境如何变化，房企销售额与销售面积的市场集中度始终保持了较为稳定的高增长速度。房地产业集中度的持续上升、平均利润率的不断下滑，以及融资渠道收窄、融资成本的提高，进一步推升了房企资金链风险，风险提升的同时又加剧了房企的融资困境，使其陷入难以逃离的恶性循环。可以说，处于“新冠疫情+偿债高峰+融资新规”三重压力下的房地产开发企业，其行业集中度上升趋势将不可避免。

为此，要彻底改变过去房地产企业“重开发、轻保有”“重扩张、轻品质”的传统发展模式，积极拓展房地产代建业务，大力推进房地产企业多元化运营模式，转型发展特色产品或上下游服务，实现产品市场的多元化以及跨地域行业的多元化转型，从而有效分散经营风险、增加持续盈利能力。为顺应房地产行业集中度上升的趋势，可以适当考虑疫情因素和现实情况，将房地产企业并购贷款从房地产开发贷款中进行单列，不纳入银行金融机构严监管范围，通过提高房地产企业并购重组质量来有效化解房地产行业债务风险。

（何德旭为中国社会科学院财经战略研究院院长、研究员；李超为中国社会科学院财经战略研究院副研究员；编辑：王延春）

本文刊于2020年12月7日《财经》杂志

驻在平安夜前夕

国家统计局：11月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落

2020年12月14日 09:35 新京报

　　原标题：国家统计局：11月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落

　　新京报快讯 据国家统计局网站消息，2020年11月份，各地认真贯彻落实党中央、国务院部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，进一步落实房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。

　　一、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落

　　初步测算，11月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

　　二、各线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅比上月回落，二手住宅涨幅总体稳定

　　初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.3%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅与上月相同。

　　编辑 贾聪聪

　　来源：国家统计局网站

驻在平安夜前夕

11月楼市价格平稳，北京新房二手房价格一降一升

2020年12月14日 09:41 北京日报客户端

　　原标题：11月楼市价格平稳，北京新房二手房价格一降一升

　　12月14日，国家统计局发布了70个大中城市房地产市场价格数据。11月，全国房价涨幅总体平稳。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。

　　此外，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

驻在平安夜前夕

70城房价涨幅回落，二手房“香”过新房？

2020年12月14日 18:00 中国新闻网

　　原标题：70城房价涨幅回落，二手房“香”过新房？

　　二手房和新房，你更愿意买哪个？

　　国家统计局14日公布的11月份70城房价数据显示，新建商品住宅上涨城市数量为36个，较上月减少9个。从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.12%，环比涨幅收窄0.03个百分点。

　　楼市“打新”被按住了吗？二手房价格表现又如何？哪个城市是11月的房价涨幅“黑马”？

　　政策效果初显，70城房价涨幅回落

　　据国家统计局数据，11月份，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落。

　　其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2020年11月份，各地进一步落实房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。

                               
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14日，国家统计局发布的2020年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。

　　“11月房价涨幅收窄原因主要跟信贷宽松程度相关。随着货币政策逐步回归中性，购房信贷环境宽松触底。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“下半年来，LPR（贷款市场报价利率）保持不变，我们监测的36城主流房贷利率下降减速并筑底企稳，银行放贷平均放款周期拉长，11月比7月拉长8天，居民房贷余额增速连续下滑。”

　　“前期房价上涨的城市也加强金融监管，严查资金来源，有力遏制了投机性购房行为。”许小乐说。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，调控政策持续升级是涨幅出现放缓的主要原因之一。“截至11月底，下半年已有32城出台收紧政策，央行等部委都以收紧为主。对于市场的影响，特别是对新建商品住宅的影响逐渐出现，很多城市的新建住宅限价政策影响了新房价格。”

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-15 18:06
70城房价涨幅回落，二手房“香”过新房？

2020年12月14日 18:00 中国新闻网

　　“二手房表现优于新房”

　　相比新房，二手房处于“真香”状态。从11月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为44个，比上月增加5个；持平城市3个，较上月减少1个；下跌城市23个，比上月减少4个。从涨幅情况来看，70城二手住宅价格环比上涨0.13%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。

　　其中，广州二手房价格涨幅领先全国，环比上涨0.8%，同比上涨6.7%。“广州二手住宅市场热度居高，在深圳和东莞调控逐渐收紧后，使得部分购房需求外溢至广州，一定程度上带动了房价的上涨。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，整体来看，11月份房价趋于稳定，二手房表现优于新房。

                               
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资料图：置业顾问向民众推荐商品房户型。中新社记者 韦亮 摄

　　“从城市名单可以看出，二手房房价涨幅较大的城市普遍都是一二线城市，广州、合肥、徐州、深圳、北京、沈阳、厦门、西宁和银川等城市二手房涨幅比较靠前。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这说明房东的预期在变。如，合肥近期地王拍出后，出现周边房东乘势涨价的现象；银川此前土地市场比较热，新房价格明显升温，这都使得房东在乘势涨价。

　　许小乐认为，这其中是由于一些地方新房限价，导致一二手房价格出现倒挂。“据我们观察，一线城市中的核心区域、核心产品的价格涨幅较高，出现房价越贵的地方涨得越快的特点，二手房受到追捧。”

　　严跃进表示，年底部分房企销售业绩或加快完成，后续会进入重新拿地的工作中来。要防范部分热点区域地价炒作的现象，同时防范房东借机炒作和涨价。“要防范二手房价格受土地市场的影响。”

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驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-15 18:06
　　“二手房表现优于新房”　　相比新房，二手房处于“真香”状态。从11月二手住宅房价指数来看，上涨城 ...

　　济宁新房价格涨幅1.2%领跑全国

　　“济宁成为此次房价环比上涨最快，或者说最热的城市，也是唯一一个涨幅超过1%的城市，此类城市房价上涨和城市规划等有关。”严跃进说。

　　根据数据，新房方面，济宁以1.2%的环比涨幅领跑全国；广州、丹东紧随其后，分别位居第二、三。

　　严跃进表示，鲁西南城市高铁等规划较好，楼市容易被抬升。“实际上，类似城市的走势和此前分析的苏北房价炒作有一定的关联，基本上是属于徐州周边的相关城市。后续需要对此类城市的房价进行管控，防范各类炒作。”

                               
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资料图：房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

　　许小乐则认为，济宁新房价格涨幅居首主要在于土地市场热度传导。从土拍数据看，9-10月济宁住宅用地成交平均溢价率分别为29%和34%，土地市场升温带动新房价格涨幅扩大。“这些城市房价基数不高，短期里出现价格波动不一定代表市场过热，需要继续观察。”

　　“11月下旬以来，楼市调控密度再度提升。中长期看，房地产调控将延续‘房住不炒’的基调，平抑房价波动，住房金融调控继续深化，供需两端杠杆严格受控，房价上涨的动力将进一步弱化。”许小乐说。

　　对于楼市的后续走向，严跃进认为，12月是房企加快完成销售目标的关键时期，预计还是会有各类促销活动。而且地方政府房价调控的责任目标值在积极落实，预计一些地方近期还会有对房屋交易秩序的管控政策出台。

　　“这都说明短期内房价涨幅反弹的空间不大，总体以涨幅收窄为导向。”严跃进说。

　　你所在城市的房子涨价了吗？

　　二手房和新房，你更愿意买哪个？

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楼市降温了！年内近500次调控出击 刚需能上车吗

2020年12月15日 00:03 中新经纬

　　原标题：楼市降温了！年内近500次调控出击 刚需能上车吗

　　中新经纬客户端12月15日电 （董湘依） 近期，多地寒潮来袭，楼市也降温了！

　　国家统计局14日公布数据显示，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。36城新房价格环比上涨，28城下跌，下跌数量创今年最高。分析人士认为，11月一二三线城市房价纷纷涨幅回落或持平，而北上广深，核心二、三线城市房价抗跌指数高。楼市降温态势与调控升级和房企促销等因素有关，未来新一轮调控政策有望继续升级。

　　2020年房价全年呈现先高后低的走势。有专家指出，11月公布的70城房价释放出四个信号，其一是房价进入探底；其二是部分城市调控收紧、加码告一段落；其三是城市涨跌分明，分化是未来一二三四线城市的主旋律；其四是货币放水，买房抄底拐点来了。

                               
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资料图 中新经纬摄

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-16 17:34
楼市降温了！年内近500次调控出击 刚需能上车吗

2020年12月15日 00:03 中新经纬

　　楼市降温

　　70城仅36城房价上涨

　　国家统计局14日公布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，初步测算，11月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。

　　31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

                               
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来源：国家统计局网站

　　根据简单算术平均计算，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为4.0%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析，“70城房价环比涨幅数据连续3个月收窄，同比涨幅连续5个月收窄，充分说明房价涨幅降温的态势。”

　　“11月70城有36个城市新房价格上涨，这是疫情后最低数值。二手房上涨城市44个，基本持平。” 中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说，2020年“金九银十”已经过去，在7-8月楼市冲高后，9-11月整体楼市开始出现了明显的涨幅放缓。

　　为何楼市降温了？张大伟认为，首先，调控政策持续升级，下半年以来32城收紧楼市政策，虽然力度不一，但都以收紧为主。对于市场的影响，特别是对于新建住宅的影响逐渐出现，很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。所以楼市数据逐渐上涨放缓。

　　其次，市场供应量增加，大部分企业销售都抓紧年末增加供应，部分企业也出现了促销行为。

　　严跃进也指出，“楼市降温态势，和今年的市场大环境有关。尤其是房企为了加快完成全年销售工作，也会有意识降价促销。另外，部分城市如西安、宁波等政策收紧，也说明年底对于稳房价的工作依然急迫，各地都会对高价项目进行管控。”

　　值得注意的是，济宁成为此次房价环比上涨最快的城市，也是唯一一个涨幅超过1%的城市。严跃进认为，此类城市房价上涨和城市规划等有关。尤其是鲁西南的城市高铁等规划较好，楼市也容易抬升。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-16 17:34
　　楼市降温　　70城仅36城房价上涨　　国家统计局14日公布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 ...

　　二手房价格略涨

　　广州成为领头羊

　　二手房方面，11月全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为2.1%。严跃进指出，和一手房的数据对应来看，二手房相对降温近期要少，至少没有出现过于明显的涨幅收窄。

　　由于一手房存在限价、限签的价格管制政策，二手房价格更真实。11月，广州、合肥、徐州、深圳、北京二手房价环比涨幅排在前五位，其中，广州、深圳、北京分别涨0.8%、0.6%和0.5%。张大伟认为，这些城市基本都是之前调控被明显抑制的城市，最近在全国热点城市包括深圳等上涨的影响下，房价复苏企稳。

　　“广州、深圳等城市房价处于前列，核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。“他认为，随着上述城市房价的上涨加速，新一轮调控政策有望继续升级。房价大部分城市上涨的趋势不变，但涨幅会继续放缓。

                               
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数据来源：国家统计局

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-16 17:35
　　二手房价格略涨　　广州成为领头羊　　二手房方面，11月全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为 ...

　　能抄底了？

　　房价四个信号显现！

　　著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，11月70城房价释放出四个信号，其一是房价进入探底。其二是部分城市调控收紧、加码告一段落。其三是城市涨跌分明，分化是未来一二三四线城市的主旋律。其四是货币放水，买房抄底拐点来了。

　　不过，谢逸枫强调，因限价、限签的价格管制，房价的涨幅回落，不是意味着房价下跌了，是上涨的速度减速了。此外，由于网签的滞后性，房价的指数由于数据更新缓慢，存在与市场脱离的现象。

　　年内楼市调控高达458次

　　专家：年末房价继续放缓

　　来自中原地产研究中心的统计数据显示，11月全国房地产调控累计次数为33次，1-11月全国房地产调控政策次数高达458次。

　　从7月开始，调控政策风向转变，从上半年的全面宽松，开始出现收紧趋势，抑制市场过热成为调控政策的新特征。具体来看，11月台州等多城升级加码调控政策。从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策，为楼市降温。

　　不过，在张大伟看来，11月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。

　　年底房价是涨还是跌？张大伟说，“楼市调控政策基本以‘稳’楼市为主，部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回，但对于市场的影响并没有出现全面转向。预计12月房价继续上涨，但涨幅放缓，越来越收紧的调控政策有望平稳市场。”

                               
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资料图 中新经纬摄

　　严跃进对中新经纬客户端表示，12月是房企加快完成销售目标的关键时期，预计还是会有各类促销活动。而且各地政府积极落实房价调控，预计近期也还是会有对房屋交易秩序的管控。这都说明房价短期内涨幅反弹空间不大，总体以涨幅收窄为导向。（中新经纬APP）

　　（文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。）