各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-21 21:04
南方城市霸榜高房价东北鹤岗房价全国倒数第一深圳之于楼市，已经被看上是贵州茅台之于股市般的存在。优秀城 ...

浙江11市房价全部破万

江苏、福建或将跟随

经济发达的区域，房价普遍偏高。浙江省11个城市房价全部破万，杭州二手房均价33817元，全国第七浙江第一；宁波二手房均价24889元全国第11浙江第二；温州二手房均价22813元全国第14浙江第三；丽水二手房均价20749元全国第17浙江第四。另外，浙江省金华市二手房价也进入全国前二十，均价17882元，排名第19。浙江房价最低的城市是湖州，二手房均价11964元。

除了浙江以外，江苏、福建等经济发达区域，大部分城市二手房价也均破万元大关。其中，江苏省13个城市只有镇江、宿迁两个城市二手房价未破万，福建9个城市只有南平房价未破万。如果未来房价继续上涨，江苏、福建两省各市房价或也将全部破万。值得一提的是，作为经济第一大省的广东，21个城市有12个城市房价未破万，凸显经济发展区域不平衡。

从省级角度来看，房价相对便宜的主要是宁夏和贵州。其中宁夏房价最贵的城市是银川，二手房均价7063元。贵州房价最高的城市是省会贵阳，二手房均价9213元。

                               
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驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-21 21:04
浙江11市房价全部破万江苏、福建或将跟随经济发达的区域，房价普遍偏高。浙江省11个城市房价全部破万，杭 ...

东莞二手房价涨幅全国第一

中国房价行情网数据显示，房价同比上涨的城市依然是大多数，多达228个，占比超过7成。国家统计局数据则显示，有45个城市二手房价同比上涨，占比超过64%。有人质疑疫情之下房价大涨的真实性。据报道，不仅仅是我国，疫情更严重的美国、英国房价今年均创出历史新高，而隔壁的韩国房价也大幅上涨。

去年部分长三角城市房价大涨，今年珠三角城市房价大涨。其中，东莞二手房均价达到22890元，同比上涨40.96%，高居全国第一。深圳房价同比上涨24.95%，高居全国第三。珠三角领涨，长三角也不甘落后。江苏的淮安市房价同比上涨29%，位居全国第二。另外，嘉兴、宁波、杭州、无锡、广州、宿迁、盐城等多个长三角、珠三角城市房价大涨超10%。

房价上涨使得部分城市排名大幅上升。其中，东莞去年底房价还在20名以外，如今升至全国第13位。最新房价百强榜城市中，淮安、宿迁、九江、长治、黄山、连云港、嘉兴等城市排名均上升10位以上；而日照、威海、济南、赤峰等城市排名均下降10位以上。

                               
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来源：数据宝（shujubao2015）

驻在平安夜前夕

2020年十大二手房价下跌城市：廊坊跌8.4%居首，北京上榜

2020
12/21
07:48
中新经纬

中新经纬客户端12月21日电 近日，贝壳研究院发布2020年二手房市场城市榜单，榜单显示，2020年二手房房价最高的十大城市中，深圳继续保持第一，北京、上海分列第二、第三；2020年二手房房价跌幅较大的十大城市中，廊坊跌8.4%居首，青岛(跌3.8%)、济南(跌3.4%)紧随其后。

贝壳研究院表示，即将过去的2020年，二手房市场底部升温。据测算，全国二手房交易金额达7.3万亿元，比去年增长8.1%，创2015年以来最大值。尽管总量创新高，但区域分化、产品分化非常明显。

                               
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来源：贝壳研究院

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-21 21:08
2020年十大二手房价下跌城市：廊坊跌8.4%居首，北京上榜

2020

二手房交易GMV榜单中，一线四城及强二线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭借规模优势及价格优势跻身TOP10。与去年比，上海依旧居于榜首，GMV突破万亿。一线四城排位不变，蝉联前四。杭州、成都凭借规模增长挤进前10，而苏州、重庆掉出榜单。

交易GMV增速榜单中，2020年杭州二手房成交体量的明显增长，推动交易GMV增幅高居榜首，西安、南京分列第二、第三位。榜单中城市主要分布在长江中下游、珠三角区域，西安是唯一上榜的北方城市，展现了全年二手房市场“南强北弱”的特征。

成交量榜单中，上海以29.1万套的绝对优势居于榜首，比排在第二位的北京高出76%。TOP10的城市中，深圳及合肥两城凭借成交量的增长挤进榜单，沈阳、苏州两城掉出榜单。TOP10的城市成交总量占全国成交量的三分之一。

成交量增幅榜单中，杭州以45%的增速居于榜首，西安、成都分列第二、第三位。与GMV涨幅榜单类似，上榜城市主要是长江中下游及珠三角城市，北方上榜城市增加一个青岛，青岛全市二手房成交量在经历连续两年下滑后迎来反弹。

市场结构榜单中，北京依旧是全国存量化程度最深的城市，二手房成交占比达72%，深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。值得注意的是，2020年重点城市二手房市场的修复力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升约6.5个百分点，广州提升5.5个点，上海提升近3个百分点。

                               
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来源：贝壳研究院

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驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-21 21:08
二手房交易GMV榜单中，一线四城及强二线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭借规模优势及价格优势跻身T ...

房价榜单中，深圳二手房价自2019年9月超过北京成为内地第一，今年继续保持第一。贝壳研究院认为，未来中短期内，深圳市场受供需矛盾刚性约束，预计还将保持第一，杭州房价超越广州也成常态。从区域分布看，TOP10城主要分布在长三角、珠三角及京津冀三大核心城市群。

                               
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来源：贝壳研究院

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-21 21:08
房价榜单中，深圳二手房价自2019年9月超过北京成为内地第一，今年继续保持第一。贝壳研究院认为，未来中 ...

房价跌幅榜单中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，廊坊房价仍未走出2017年以来的下跌通道，今年疫情之下，房价跌幅同比扩大。山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单第二、第三位。房价下跌的以北方城市为主，TOP10中占据8席。贝壳研究院指出，总体上，房价跌幅与城市发展基本面及人口吸引力负相关。

根据榜单，二手房业主调价行为中的涨价占比代表业主对房价的预期。2020年业主预期最强的十大城市榜单中，珠三角东莞、深圳及惠州占据榜单前三，深莞惠区域市场预期强，长三角区域城市市场预期也普遍较高。

此外，二手房源的交易周期代表市场的活跃程度，也代表了房屋的流通性。2020年交易周期最长的十大城市榜单中，中山二手房房源平均成交周期逼近200天，位于榜单首位；郑州与烟台并列第二，平均成交周期均为166天；青岛紧随其后，为165天。榜单显示，上榜城市房源平均成交周期均在5个月以上，石家庄平均成交周期最短，为154天。

(中新经纬APP)

驻在平安夜前夕

房贷利率再次“原地踏步”！专家：再降准可能性较小

2020年12月21日 09:42 北京日报客户端

　　原标题：房贷利率再次“原地踏步”！专家：再降准可能性较小

　　刚刚，央行官网发布消息称，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年12月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

                               
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　　由此来看，新一期的1年期LPR（贷款市场报价利率）和5年期以上LPR依然“原地踏步”，连续8个月维持不变。在今年8月底存量贷款被自动转化为LPR的房贷群体需要注意，现在仅剩10天时间可以提出协商转换。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-21 23:09
房贷利率再次“原地踏步”！专家：再降准可能性较小

2020年12月21日 09:42 北京日报客户端

　　总体降息幅度明显

　　12月LPR持平在市场预期内。12月15日，央行宣布开展1年期中期借贷便利（MLF）操作9500亿元，中标利率为2.95%，与11月持平。

　　从去年8月份LPR改革以来的调整规律来看，MLF操作利率是LPR报价的主要参考基准，LPR报价与MLF利率往往联动调整，通过“逆回购-MLF-LPR”传导机制带动贷款利率下行。两者一直保持同步调整，因此市场预测12月1年期LPR报价将大概率保持不变。

　　东方金诚首席宏观分析师王青对此解读称，12月MLF利率未做调整，国内经济“V型”反转与外部不确定性犹存是这段时间政策利率保持不动的主要原因，预计短期内MLF利率有望继续保持稳定。

　　二季度以来，在疫情得到持续稳定控制的背景下，国内经济出现“V型”反转，前三季度GDP累计增速实现同比转正，我国成为全球唯一实现正增长的主要经济体。近期监管层在多个场合表示，当前“我国经济比较强劲”或“经济增长好于预期”，这意味着短期内没有下调政策利率的需求。

　　记者注意到，从LPR机制推出以来，5年期以上LPR利率已累计下降了20个基点，从4.85%降到了4.65%，以首套房贷100万元贷款30年为例计算，每月房贷可以少还120多元，虽然5月至12月一直维持在4.65%，但总体来看降息幅度明显。

                               
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驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-21 23:09
　　总体降息幅度明显　　12月LPR持平在市场预期内。12月15日，央行宣布开展1年期中期借贷便利（MLF）操 ...

　　LPR转换“再选择”开启倒计时

　　值得关注的是，2020年是LPR迎来转换期的一年，各大银行在今年8月底将所有房贷利率批量转换成LPR报价。目前，这类人群还拥有一次“反悔”的机会，最后的犹豫期限还剩下10天，即本月31日之前，贷款人可通过手机银行自主转回，或与金融机构协商决定是转为LPR还是延续固定利率。

　　对于普通居民来讲，到底应该转还是不转呢？

　　中国民生银行首席研究员温彬说，利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中长期LPR走势受到经济形势、通胀水平、就业情况、国际收支状况等多因素影响，目前难以预测。

　　房贷族应根据自身情况，包括贷款价格、贷款期限、贷款余额等，综合选择更适合自己的利率转换方式——

　　如果此前房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。

　　如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险，则可以选择浮动利率。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，LPR新报价机制市场化程度更高，对货币政策的传导效率更高。他分析，未来短期内5年期以上LPR下降概率缩小，“房住不炒”定位不变，未来房贷利率降幅有限。

                               
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驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-21 23:09
　　LPR转换“再选择”开启倒计时　　值得关注的是，2020年是LPR迎来转换期的一年，各大银行在今年8月底 ...

　　中央定调货币政策“灵活精准、合理适度”

　　下一步我国货币政策如何走？12月18日闭幕的中央经济工作会议提出“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”。

　　温彬认为，与以往不同的是，本次中央经济工作会议特别强调了“灵活精准、合理适度”：货币政策要“灵活”，主要是由于我国面临国内外的复杂形势和多种风险挑战，需要根据经济形势进行调节，寻求多种目标的平衡；“精准”主要是因为我国经济社会恢复发展中，还有一些短板领域和薄弱环节，例如制造业、中小微企业、科技创新等，需要更多结构性、直达性货币政策的支持；“合理适度”是指货币信贷增长要与经济发展所需相一致，要避免“大水漫灌”式强刺激，释放了货币政策回归常态的明确信号。

　　再度降准可能性较小

　　值得关注的是，在2019年1月和2020年的1月，央行均根据当时经济走势及货币金融环境，实施了全面降准。不过王青认为，2021年1月央行再度实施全面降准的可能性较小。

　　一方面，近期央行持续通过MLF操作向银行体系注入中长期流动性，加之伴随年底前银行完成结构性存款压降任务，未来一段时间中期市场利率或将稳中有降，对央行大规模注入中长期流动性需求相应下降。

　　另一方面，春节前市场资金面趋紧，央行可通过加大逆回购操作规模、拉长期限等其它公开市场操作对冲。

　　最后也是最重要的是，全面降准会释放较为强烈的货币宽松信号，与当前经济形势及政策目标不相符合。这样来看，尽管不排除明年1月央行可能实施普惠金融定向降准动态考核，部分达标金融机构可享受一定幅度的存款准备金率优惠，但通过全面降准大规模释放中长期资金的可能性不大。考虑到接下来几个月政策利率调整的可能性也很小，未来一段时间货币政策将持续处于“观察期”。

　　新闻内存

　　LPR全称为Loan Prime Rate，也就是贷款市场报价利率，是由18家具有代表性的银行共同报价，去掉一个最高值，去掉一个最低值，再取平均值，由此得出LPR利率。LPR每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。

　　央行货币政策司司长孙国峰此前公开表示，LPR是报价行根据自身对最优质客户实际发放贷款利率的水平，在以中期借贷便利利率为代表的公开市场操作利率基础上加点报出，加点幅度取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

　　他说，未来LPR的走势取决于宏观经济趋势、通货膨胀形势以及贷款市场供求等因素，具体要看报价行的市场化报价。同时也应当看到，LPR和贷款利率不是简单的对应关系。

　　图片来源：央行、视觉中国

驻在平安夜前夕

房贷利率再次“原地踏步”，LPR转换犹豫期将截止

2020年12月21日 09:42 北京日报客户端

　　原标题：房贷利率再次“原地踏步”，LPR转换犹豫期将截止

　　刚刚，央行官网发布消息称，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年12月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

                               
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　　由此来看，新一期的1年期LPR（贷款市场报价利率）和5年期以上LPR依然“原地踏步”，连续8个月维持不变。在今年8月底存量贷款被自动转化为LPR的房贷群体需要注意，现在仅剩10天时间可以提出协商转换。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-22 14:37
房贷利率再次“原地踏步”，LPR转换犹豫期将截止

2020年12月21日 09:42 北京日报客户端

　　总体降息幅度明显

　　12月LPR持平在市场预期内。12月15日，央行宣布开展1年期中期借贷便利（MLF）操作9500亿元，中标利率为2.95%，与11月持平。

　　从去年8月份LPR改革以来的调整规律来看，MLF操作利率是LPR报价的主要参考基准，LPR报价与MLF利率往往联动调整，通过“逆回购-MLF-LPR”传导机制带动贷款利率下行。两者一直保持同步调整，因此市场预测12月1年期LPR报价将大概率保持不变。

　　东方金诚首席宏观分析师王青对此解读称，12月MLF利率未做调整，国内经济“V型”反转与外部不确定性犹存是这段时间政策利率保持不动的主要原因，预计短期内MLF利率有望继续保持稳定。

　　二季度以来，在疫情得到持续稳定控制的背景下，国内经济出现“V型”反转，前三季度GDP累计增速实现同比转正，我国成为全球唯一实现正增长的主要经济体。近期监管层在多个场合表示，当前“我国经济比较强劲”或“经济增长好于预期”，这意味着短期内没有下调政策利率的需求。

　　记者注意到，从LPR机制推出以来，5年期以上LPR利率已累计下降了20个基点，从4.85%降到了4.65%，以首套房贷100万元贷款30年为例计算，每月房贷可以少还120多元，虽然5月至12月一直维持在4.65%，但总体来看降息幅度明显。

                               
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驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-22 14:37
　　总体降息幅度明显　　12月LPR持平在市场预期内。12月15日，央行宣布开展1年期中期借贷便利（MLF）操 ...

　　LPR转换“再选择”开启倒计时

　　值得关注的是，2020年是LPR迎来转换期的一年，各大银行在今年8月底将所有房贷利率批量转换成LPR报价。目前，这类人群还拥有一次“反悔”的机会，最后的犹豫期限还剩下10天，即本月31日之前，贷款人可通过手机银行自主转回，或与金融机构协商决定是转为LPR还是延续固定利率。

　　对于普通居民来讲，到底应该转还是不转呢？

　　中国民生银行首席研究员温彬说，利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中长期LPR走势受到经济形势、通胀水平、就业情况、国际收支状况等多因素影响，目前难以预测。

　　房贷族应根据自身情况，包括贷款价格、贷款期限、贷款余额等，综合选择更适合自己的利率转换方式——

　　如果此前房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排；

　　如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险，则可以选择浮动利率。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，LPR新报价机制市场化程度更高，对货币政策的传导效率更高。他分析，未来短期内5年期以上LPR下降概率缩小，“房住不炒”定位不变，未来房贷利率降幅有限。

                               
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驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-22 14:38
　　LPR转换“再选择”开启倒计时　　值得关注的是，2020年是LPR迎来转换期的一年，各大银行在今年8月底 ...

　　中央定调货币政策“灵活精准、合理适度”

　　下一步我国货币政策如何走？12月18日闭幕的中央经济工作会议提出“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”。

　　温彬认为，与以往不同的是，本次中央经济工作会议特别强调了“灵活精准、合理适度”：货币政策要“灵活”，主要是由于我国面临国内外的复杂形势和多种风险挑战，需要根据经济形势进行调节，寻求多种目标的平衡；“精准”主要是因为我国经济社会恢复发展中，还有一些短板领域和薄弱环节，例如制造业、中小微企业、科技创新等，需要更多结构性、直达性货币政策的支持；“合理适度”是指货币信贷增长要与经济发展所需相一致，要避免“大水漫灌”式强刺激，释放了货币政策回归常态的明确信号。

　　（再度降准可能性较小

　　值得关注的是，在2019年1月和2020年的1月，央行均根据当时经济走势及货币金融环境，实施了全面降准。不过王青认为，2021年1月央行再度实施全面降准的可能性较小：

　　一方面，近期央行持续通过MLF操作向银行体系注入中长期流动性，加之伴随年底前银行完成结构性存款压降任务，未来一段时间中期市场利率或将稳中有降，对央行大规模注入中长期流动性需求相应下降；

　　另一方面，春节前市场资金面趋紧，央行可通过加大逆回购操作规模、拉长期限等其它公开市场操作对冲；

　　最后也是最重要的是，全面降准会释放较为强烈的货币宽松信号，与当前经济形势及政策目标不相符合。这样来看，尽管不排除明年1月央行可能实施普惠金融定向降准动态考核，部分达标金融机构可享受一定幅度的存款准备金率优惠，但通过全面降准大规模释放中长期资金的可能性不大。考虑到接下来几个月政策利率调整的可能性也很小，未来一段时间货币政策将持续处于“观察期”。

　　新闻内存

　　LPR全称为Loan Prime Rate，也就是贷款市场报价利率，是由18家具有代表性的银行共同报价，去掉一个最高值，去掉一个最低值，再取平均值，由此得出LPR利率。LPR每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。

　　央行货币政策司司长孙国峰此前公开表示，LPR是报价行根据自身对最优质客户实际发放贷款利率的水平，在以中期借贷便利利率为代表的公开市场操作利率基础上加点报出，加点幅度取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

　　他说，未来LPR的走势取决于宏观经济趋势、通货膨胀形势以及贷款市场供求等因素，具体要看报价行的市场化报价。同时也应当看到，LPR和贷款利率不是简单的对应关系。

驻在平安夜前夕

山东乳山模式困境：看房团纠纷，养老梦碎，淡季成空城

2020
12/21
08:20
中国新闻周刊

                               
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(2019年7月5日，山东威海乳山市街头的海景房广告。图/IC)

临海小城模式困境：

海景房、养老梦和空城计

本刊记者/杨智杰

发于2020.12.21总第977期《中国新闻周刊》

山东乳山海景房的销售现场，充满着魔幻的仪式感。

“现场工作人员请起立，让我们恭喜来自河南省郑州的××先生，成功预购金鼎·铭城8号楼××室，让我们掌声欢迎，谢谢加入！”主持人高亢的声音从话筒中传出，一位中年男士被请到众人面前。售楼处大厅分散的数十位销售人员暂停讲解，起立、转身立正，对着购房者竖起拇指，踏着音乐节奏鼓掌，还有人燃放了礼花。

这是乳山市银滩金鼎·铭城售楼处。11月下旬，银滩已是淡季，游客在“十一”之后退潮。夜幕降临，沿着海岸线的绝大多数房子沉入黑暗，无人居住，恍若空城。金鼎售楼处是最热闹的一角，两辆大巴车停在路边，大厅里的几十张桌子坐满了人，以中老年人居多，每隔几分钟便有人付下购房定金。

近期的一些风波并未消减乳山看房团的热情。而针对银滩房地产“乱象”，乳山市委市政府成立联合调查组进行整顿，其中包括中介虚假宣传及海景房销售模式等问题。

多年来，看房团纠纷，养老梦碎，淡季成空城，始终如一团阴影盘旋在乳山头顶，也是国内诸多临海小城市发展困境的缩影。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-22 17:07
山东乳山模式困境：看房团纠纷，养老梦碎，淡季成空城

2020

买房团的套路

2019年4月，经熟人介绍，李梦年过60岁的母亲参加了翔海房产组织的晚宴，在现场缴纳了1万元，参加翔海房产1万抵3万的活动后，母亲加入了乳山买房团。

买房团，是国内房地产常见的一种营销方式。地产商或中介公司以看房为由头，组织有一定经济基础的中老年人，低价或者免费乘大巴去某地售楼处看房、游玩，包餐费、包住宿费、包车费。购房者看似占了便宜，也容易走入买房团陷阱。不少楼盘因违法预售、夸大事实宣传等行为，引发大量纠纷。在众多滨海城市中，乳山买房团最为出名。

4月26日，李梦母亲乘坐大巴到达乳山，次日在翔海房产工作人员带领下参观了小区。“翔海房产工作人员表示，当地配套完善，后续会有协和医院分院在小区后方落地，有跨海隧道可通大连、韩国，极力鼓吹当地环境优越，交通发达，适宜养老，并且升值空间可观。”李梦告诉《中国新闻周刊》，母亲交了7万元定金，定下了一套50.7平方米的房子。

远在湖北的李梦父亲收到了扣款短信，联系李梦母亲没有回应，直到她回来，家人才知道她已经定下来一套海景房。

李梦详细查看了认购书以及定购收据，发现宣传手册以及位置信息写的是长城文华苑，而母亲实际定下的房产为长城文华花苑，收款方是乳山长城房产开发公司，也不是翔海房产。她带父母到翔海地产核实，发现了更多漏洞。翔海房产称，小区离乳山火车站近，仅需半小时公交路程。而李梦查询发现，乳山火车站离小区有35公里，乘公交车需要2小时左右方可到达。她想进一步了解小区附近医院和跨海隧道项目，地产公司却拿不出有效的政府文件。

乳山市政府相关负责人对《中国新闻周刊》回应，乳山并没有在建设北京协和医院分院的项目。而开发商所宣传的海底隧道，是2008年韩国方面提出的中韩海底隧道构想，但也仅仅停留在构想，近十年未有任何实际进展。

为区分买房团和本地购房者，开发商会采用两套销售队伍，互不干扰，销售价格也不同。“团里的客户我们是不接待的，他们过来后管吃管喝管住，这都要均摊到成本上。”一位负责接待本地客户的业务员告诉媒体。

政府对当地开发商的销售套路很清楚。乳山市政府相关负责人告诉《中国新闻周刊》，近些年，乳山在规范销售市场，打击虚假宣传、不正当招揽业务、诱骗消费者交易等行为，加强房地产销售领域治理，制定出台了规范中介机构、规范销售和开展销售价格检查等文件。

但问题至今仍未根治，甚至收效甚微。在裁判文书网上搜索“乳山、海景房”，个人参加买房团定购银滩预售商品房后，与地产公司或销售中介产生纠纷的官司，近些年仍屡屡发生。

乳山市住房和城乡建设局党组成员孙英宁对《中国新闻周刊》坦言，银滩房地产销售很多是异地代理机构，增加了监管难度。此外，近期他们也在探索实行“冷静期”，让购房者在一定期限的冷静期内可以协商退房，从制度上规避退房退款难的问题。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-22 17:08
买房团的套路2019年4月，经熟人介绍，李梦年过60岁的母亲参加了翔海房产组织的晚宴，在现场缴纳了1万元， ...

虚幻养老梦

乳山位于胶东半岛东南端，银滩旅游度假区是号称“天下第一滩”的国家4A级景区。在东西延伸21.3公里的海岸线上，分布着200多个小区，大多是30~80平方米不等的小户型。据乳山市政府介绍，银滩90％的一手房都已售出。

花二三十万元或者五六十万元，就能拥有一套“海边的家”，看上去是不错的选择。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，海景房对于住房投资和消费的诱惑力是最大的，从各大房企的投资策略和销售策略看，也比较热衷以“大海”等为项目营销的卖点。

外地人买房，并非都是为了居住，投资、养老、度假是外地人购买海景房的三大目的。

但近十年来，投资的效果不如人意。上述乳山官员介绍，2010年以后，大量二手房涌入了市场，多年来，二手房价都在2000~4000元/平方米上下浮动。

投资客之外，不少外地老人买海景房，目的是希望时时享受“面朝大海，春暖花开”。但现实中，海景房配套长期不完善，宣传单上的美好愿景无法被兑现，使当地难以留住度假和养老的外地人，也进一步限制了升值空间。

乳山作为县级市，只有一个火车站，尚未通高铁。人们去度假，得坐飞机或高铁先到威海或者烟台，再转大巴车到银滩，路上要花费两三个小时。银滩通了公交到市区，间隔30分钟一趟。

乳山的房地产多主打“养老”概念，天然养吧、长寿之乡都是吸引购房者的卖点。但是银滩只有一家二级医院，乳山市第二人民医院。一位来银滩定居6年的网约车司机告诉《中国新闻周刊》，银滩的医疗设备不够齐全，CT等许多检查没有办法做，他拉过不少看病的乘客，要开车半小时到市里医院。一个老人曾告诉媒体，她每次过来度假，都要备好半年剂量的药品。

供暖问题也被一直被购房者诟病。上述乳山政府官员介绍，在2010年以前，银滩的定位主要是度假区，小区周边配套少。在200多个小区中，只有个别小区可以集中供暖，其他小区只能通过壁挂炉、电供暖、空调等方式自行取暖。

居住在忆海苑的王海燕每年都来银滩养老。她今年60多岁，老家在河北唐山，每年4月左右来银滩住上半年多，高血压很少再犯。附近的宫家庄每逢三、九的日期有集市，生活也方便。但是因为没有暖气，一入冬就少了人气，她住的那栋楼有13层，夏天还有六七户人家，过了国庆节，只剩下两户。

11月下旬，寒潮突至，王海燕和丈夫舍不得开壁挂炉取暖。下午4点，她早早回到卧室，打开电热毯，坐进被窝玩起了手机。她已经定了12月初的机票，准备和丈夫飞到女儿的城市过冬。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-22 17:08
虚幻养老梦乳山位于胶东半岛东南端，银滩旅游度假区是号称“天下第一滩”的国家4A级景区。在东西延伸21.3 ...

淡季成空城

银滩只有两个季节，淡季和旺季。

每年5月起，各地的游客都会来此度假。而“十一”过后，游客退潮，只剩下一些常住的中老年人和做生意的商户。一到晚上，海景小楼和别墅漆黑一片，只有少数房间亮着灯。临近海边的一些餐馆商铺，大多数贴着“转租”广告，度假酒店、海边的景点都歇了业。打网约车，往往要等上十多分钟，得碰巧有司机刚从市区过来送人。

有中介曾告诉媒体，银滩海景房夏天入住率大约50％，冬天的入住率只有10％。乳山市政府则向《中国新闻周刊》介绍，高峰期时银滩常住人口10万余人，冬季常住人口1万余户、近3万人。

不仅是乳山，候鸟式经济在滨海旅游城市是常态。海南省政协曾在《进一步加强“候鸟群体”服务管理发挥“候鸟人才”作用的调研报告》统计，海南的“候鸟”人口多是来自东北的老人，占比超过一半，北京、内蒙古、河北、山东等省区市的人口约占四分之一。

大量“候鸟”游客，促进了滨海城市的旅游业，带火了房地产行业，但也给当地带来困扰。乳山市住房和城乡建设局党组成员孙英宁表示，人们候鸟式居住，对当地服务业有很大影响，餐饮等店铺只在5~10月开张，淡季许多业主回家后，服务行业就关门了，景区同样面临这个问题。空置率居高不下，不仅给小区的物业管理带来难题，物业费收取困难，也造成巨大的资源浪费。

乳山市希望通过改善生活配套，让“候鸟”留下来。上述乳山官员介绍，2008年前后，很多人来银滩买房，但当时银滩的定位只是旅游度假区，并非按照城市规划建设，学校、医院、绿化等配套与房地产规模始终不匹配。

2010年之后，向政府反映配套问题的住户越来越多，乳山市开始“踩刹车”。上述官员告诉《中国新闻周刊》，大约2014年后，除了棚改项目、开发商此前拿到土地尚未开发的项目外，当地政府在银滩再也没有批新的土地，还将银滩的定位从旅游度假区调整为新城区，开始补旧账。

但补旧账存在很多困难。供暖方面，银滩东西狭长走向，当地政府研究发现，采取集中供暖管网过长，热损耗十分严重，加上银滩“候鸟式”居住特点，冬季在此居住的人口少，更加重了集中供暖热损耗。因此，乳山市决定在保持银滩西部区域集中供暖的基础上，采取空气能、燃气壁挂炉、电采暖等分散式供暖方式，解决群众采暖需求。

乳山市政府提供给《中国新闻周刊》的一份资料显示，近些年，乳山市正在补齐基础设施建设短板，已累计投入30多亿元，实施了包括道路、园林绿化、亮化、供水排水、城市公交、教育医疗等系列工程。在交通上，莱荣高铁将于2023年完工，届时乳山将会迈入“高铁”时代，到北京、上海仅需4个小时。

对于乳山这样一个县级市而言，要在短时间内明显改善基础设施，几乎是不可能的任务。乳山总人口56万人，市区人口仅为15万。近20年来，人口出生率负增长，老龄化严重。2019年，乳山市政府财政收入为46.88亿元人民币，缺乏大的实体产业支撑。

上述官员对《中国新闻周刊》坦言，很多人质疑银滩医院少、公交车班次少的问题，“我认为他们质疑得对，但是乳山作为县级市，医疗水平只能如此，不仅仅是乳山，这是县级市的普遍水平。”他提到，直到2019年，乳山市政府才有财力在市区新建3个公立幼儿园，投资1.5亿元。银滩的基础设施建设，同样受限于政府的财政实力，“基础设施改善肯定有一个过程，无论哪个环节，都需要很大的投资，并且经历长时间才能完善”。

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2020-12-22 17:08
淡季成空城银滩只有两个季节，淡季和旺季。每年5月起，各地的游客都会来此度假。而“十一”过后，游客退 ...

海岸线开发过度

乳山的尴尬，只是中国众多坐拥优质海洋资源的中小城市的缩影。

北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛，胶东半岛上的青岛、威海、烟台下辖的龙口和海阳，再往南，到浙江舟山、广东惠州，以及海南三亚、广西北海等城市，海岸线上遍布着密密麻麻的海景房。

“如今这些动辄几千、上万亩的大项目，夜幕降临时，只有一片没有灯光的建筑物，形如‘鬼城’。”上海大学社会学教授顾骏曾撰文指出。他认为，破坏了宝贵的海岸资源，却没有建成预期的“旅游度假胜地”，只有成片水泥钢筋森林，背后的深层次问题是海岸线开发的乱象。业内人士概括乱象背后主要有三点原因：一是开发时机不对，过早透支了海岸线资源；二是缺乏好的规划，开发商一哄而上，造成了破坏性开发；三是没有一个核心产业支撑，没有健康的经济生态链，无法持续发展。

据上述乳山官员介绍，乳山海景房开发起步于1992年，外地开发商来到银滩，当时政府没有规划，对房地产也没有定位，只是觉得“临海需要开发，我们就开发了”。大规模开发始于2004年左右，几年之内，二十多公里的海岸线就挤满了房子。2008年，乳山房地产开发投资比上年增长了69.52％。2007年、2008年地方财政增长高峰时，乳山市政府财政收入中有六成来自房地产。

上述官员告诉《中国新闻周刊》，乳山很难借鉴其他城市的经验教训，“我们开发时间早，周围城市发展晚，反而吸取了我们的一些教训，比如说在规划上做了调整，但是他们也有自己的问题。”

严跃进认为，海景房是滨海城市不可或缺的部分，但是目前的问题是各地点状开发，缺乏省一级集中规划。

全国政协委员、山东财经大学教授郭松海曾多次在山东省两会上提交专项提案，呼吁山东省严控海岸线房地产开发。他和团队曾实地走访了山东沿海多个城市，几乎每一个城市下面的县、市，凡是沿海的地方，都建成了一片片商品房，单个项目面积超过千万平方米的不在少数。

更恶劣的是，2010年后，借国家强调发展海洋经济之名，一些城市明确提出“向海洋要土地”，兴起“填海造房热”。据新华社报道，在海南、广东、山东、辽宁等部分沿海城市，不少楼盘通过填海不断扩建“海景房”。时任国家海洋局海域管理处处长李文君指出，“填海造房热”的背后是暴利驱动。按照当时的法规，围填海形成的土地属于“未定性的新增土地”，无需承担耕地的开垦费用。填海成本每亩15万~20万元不等，转手上千万就可以拍卖给开发商，地方政府获得丰厚的土地收益，开发商再以海景房为卖点，高价卖给购房者。

无节制的开发，给海岸线带来了不可逆的伤害。郭松海曾举例，“北方明珠”大连，由于在岛屿原脉、滨海湿地大规模填海造地进行房地产开发，现已完全陆地化，破坏了固有的生态环境，海岸动态平衡遭到破坏。

2016年11月1日出台的《海岸线保护与利用管理办法》，是中国海岸线保护的转折点。《办法》中提到，严格限制建设项目占用自然岸线，不能满足自然岸线保有率管控目标要求的用海项目一律不予批准。中国海洋大学法学院副院长董跃在接受《中国新闻周刊》采访时提到，从2016年中央相关政策下达开始，青岛以及其他沿海城市，都已经开始采取对海岸带的专项整治。

不少滨海中小城市发展路径证明，以房地产带动地方经济的路行不通。一些业内人士指出，打着旅游地产的名义做完了地产却没有做旅游，最终会导致以人气惨淡收场的结局。

乳山也想改变当下的困境。“政府能做的就是改善基础设施，或者争取其他政策，吸引更多业主留下，拉动消费。”孙英宁说。但现实是，海景房吸引的多是中老年人，由于缺乏核心产业，难以吸引真正的年轻消费群体留下。

（应受访者要求，李梦、王海燕皆为化名）

毋问我从哪里来

中央会议238个字谈住房问题后，全国住建系统开会，透露新信号

2020
12/21
21:07
政知见

撰文 | 余晖

中央经济工作会议结束3天后，12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，住建部部长王蒙徽作工作报告。

就在12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行。这次会议将住房问题单列为八大工作重点之一，且突出强调要“解决好大城市住房突出问题”。

2021年要“保持房地产市场平稳”

需要说明的是，年底全国住建系统开会部署工作是惯例。

在2016年12月26日、2017年12月23日、2018年12月24日、2019年12月23日都曾召开全国住房城乡建设工作会议，会议的内容都是总结当年工作，分析目前形势和问题，同时提出明年的重点任务。

比如，2016年的会议称，当年“热点城市房地产市场正逐步趋于稳定，社会预期有所转变，市场走势出现积极变化”。

2017年的会议提到，十八大以来“房地产市场调控效果持续显现，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市房价趋于稳定，房地产去库存取得明显成效”。

2018年的会议认为，2018年“房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化”。

2019年的会议称，2019年“房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标”。

今年的会议在总结2020年工作时是这么说的——“房地产市场保持平稳运行，基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标”。

在部署2021年工作时，住建部方面明确：

牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。